建筑工业化是否是在吹大牛

中国地产界有几个痛点,一直没能解决,而且越来越痛。比如:1、建筑周期较长且不好控制,对于追求快周转的企业来说尤其痛苦;2、质量问题无法避免,且规模越大越容易出事,某著名开发商去年就因房子漏水等多次陷入舆论旋涡;3、房子一旦修好户型就定型,客户很难作出个性化的调整;4、只能服务城市客户而无法服务农村客户;5、成本没有下降空间了;6、创造新产品周期很长……

如果明源君告诉你,有一种办法,可以解决所有上述问题,你相信吗?!

这种办法确实存在,它可以:1、让一套房子变成多种户型;2、让开发综合成本降低;3、工期从建设到入住1个月搞定;4、能解决90%以上的质量通病;5、能以高性价比帮农民修别墅;6、能不断快速创造新的产品乃至新的品类。

这种办法是什么?其实其原始概念就是住宅工业化!不过因为拐点的来临,它已经今非昔比!内涵和外延都大大拓展了。

几年内不接受住宅工业化的房企,可能将被淘汰。

它到底能解决什么问题?为什么到今天地产界才想起要推广它?为什么说现在是拐点?请听明源君慢慢说来。

地产界六大痛点就这样轻松解决

绿地可变空间:1套房子多种格局,轻松解决个性化痛点

当一套房子可以“造型”多变,那未来几房几厅的说法都将不复存在。

 以下为绿地“百年宅”的1套房子9种户型,通过将剪力墙外置,室内减少承重墙,大跨度空间可根据需要自行分割,功能可变,满足房屋主人不同人生阶段的需求,比如二人世界的一代居、家有儿女的二代居、三代同堂的三代居等住房需求。

上面这个产品之所以能实现9个变化:第一个是空间可变,打造全生命周期住宅。室内减少承重墙,实现大跨度空间,为将来户型的可变调整预留可能性和自由度。第二个是干式技术,实现内装改修的便捷安全。通过采用SI分离工法,如墙体与管线分离、轻钢龙骨隔墙等干式技术,保证结构与设备管线维护和更换的便利性。第三个是工业化集成部品选用,通过采用整体厨卫等工业化的部品系统,既顺应了产业化发展方向,同时保证了建筑品质要求。

德国15天盖别墅“神作业”,让工期不再是问题

不相信15天就可以修好一栋别墅的朋友,可以和明源君一起来看看施工过程。

△墙体从外向内依次为:红砖维护体系+防水层+保温层+结构板材OSB+内墙石膏板+装饰性材料

万科“搭积木”建房,缺陷率大幅度降低

万科用“搭积木”的办法建房,产品缺陷率大幅度降低。

远大住工的“新农村别墅”,农村广大市场也可以占领

远大住工开发了一个新的住宅品类——新农村别墅,从生产到入住最快30天。背景是近年来急剧增长的中国农村住房建设量。以湖南为例,城乡住房年均建设量达1.75亿平方米,其中农村住房总建面积14.6亿平方米,如果按每年10%新建扩建、提质改造估算,每年住房建设需求量将突破1亿多平方米。

远大住工的这款别墅产品建筑面积约285平方米,功能布局上四室三厅四卫一厨一阳台,其中湖南的精装修售价为75万元。采用数字化设计提前优化所有细节,消灭了90%的质量通病,主体部分由44块PC(预制装配式混凝土结构)构件组成,在工厂完成预制,在现场利用高强度螺栓连接而成,30天即可完成精装交付。

生产过程中不用搭设外脚手架,降低了安全隐患;施工周期是传统建筑方式的1/3左右,高层6天一层,多层约2天一层;施工用人量大幅减少,综合成本降低,而且真正可控。

至于另外的一些解决痛点的方式可以总结如下:1、因为是在工厂生产,随着“零件”越来越细,组合住宅产品就越来越自由,进行产品创新非常容易;2、工业化生产住宅的成本与传统的工地盖房相比,将越来越便宜;3、通过减少工期促使周转率和投资收益成倍提高。拥有此大招的房企们可实现拿地后7个月开盘,开工后12个月竣工,甚至更短;4、当交付面积与开工建设面积比例逐渐由1:5提升到1:3、1:2乃至更高,房企的资金利用率显然也会飞速提升。

既然住宅工业化这么好,为什么过去大家不搞呢?原因主要就是“拐点”没有到来,而现在,拐点来了!

住宅工业化的拐点,为什么是现在到来?

人工渐贵,技术进步,工业化成本低于传统模式

有家百强之前搞住宅工业化其实已经许多年,10年前他们计算了一下。搞工业化的项目,100套房只有一套漏水,传统模式修建的,20套有一套漏水。但是工业化的成本,比传统模式还高15%。综合下来,传统模式还是合算。

但这10年来,人工成本越来越高了,特别是中国的年轻劳动力越来越少,“人口红利”不再增长以后,这种趋势越来越明显。

而住宅工业化的相关技术,以及各种机器人技术,这些年却一直在进步。而当住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型,工业化成本未来肯定会远远低于人工成本。

现在住宅工业化的成本,低于传统的建筑成本,在有一定规模的楼盘已经变成现实。以万科金色梦想项目为例,即便工业化每平成本要高出300元,但缩短工期和减少人工,及建筑渗水的情况降低到0.1%以下,则财务成本、用工成本及后期运营和保养总成本综合降低。

存量房时代,耐久、易维修成为需要重点考虑的问题

以前房子卖出去就算了,可现在,中国房地产将会完成增量市场向存量市场的过渡,二手房将取代新房占据交易市场主导地位,这无论对于房企还是房地产产品,都将是一个划时代的临界点。

以往建房或购房首要关注点是房屋地段、功能、空间设计等,而当前,更耐久、易维修或将成为房屋产品的重要竞争力。

而且,因为房企自己也将持有大量的房子,房子好不好维修,影响的将不止是房企的品牌,还有他们自己本身的利润。

老房子的装修和维修非常麻烦,不仅装修要“伤筋动骨”,管线漏水、隔音通风的问题也很难处理。而住宅产业化的产业预制件和工法:

一方面能保证更高精度和质量。解决防水抗渗等90%的质量通病。比如远大住工枫丹白露项目,由墙体、楼板、阳台、屋顶等44个构件构成,从钢筋等原材料进厂验收到PC构件成品入库,将误差缩小至毫米级,而在工地安装装修现场,机械化的标准作业可控可查。万科东荟城取消抹灰的同时避免了后期墙体空鼓开裂,减少了施工工序,对各专业工种工人数量和素质要求更低。

另一方面,不同于采用传统的管线埋到浇灌的混凝土里很难更换,可通过墙体与管线分离、轻钢龙骨隔墙等,使结构和设备管线维护和更换更便利。

此外,通过采用整体厨卫等工业化部品系统,防水防渗,保证了建筑品质,并完美结合了舒适健康性和适老通用性。

材料种类增多,模板增多,工业化也可以做出丰富细节

以前建筑的原始材料比较少,模板也较少,很多建筑细节需要现场施工来完成,建筑工业化做出的产品反而容易千篇一律。而随着材料的增多,模板的增多,现在工厂里各种排列组合所能生产出的产品细节,并不比现场施工能生产出的细节少。

大家环保意识增强,而工业化更环保

行业研究显示,如果中国10%的建筑推行工业化建造方式,建筑垃圾将减少83%,材料损耗减少60%,建筑节能50%以上。此外,外墙渗漏率低于0.01%,至少可降低25%~30%的人工,节省25%的建造时间。根据早前万科新里程试点项目相关资料,住宅预制率达到37%即可节约用水36%,节约用电31%。

例如传说中主体15天建成的湘阴T30酒店,用钢量比常规建筑少10%~20%,混凝土少用80%~90%,建造成本低10%~30%,建筑垃圾不到常规建筑的1%,甚至电梯上下产生的动能都可以用来发电。

而绿地百年宅如果按照100年使用算,每年节约能源20%以上,每年减少二氧化碳排放86吨。

△万科住宅产业化体验馆

 

客户对产品认识更深刻,好产品可以直接带来溢价了

如绿地百年宅每平米增量成本约为104元,但是开盘价格每平米高出了3000元。

住宅产品化这么好,拐点又已经来临,那么如何实现住宅产业化呢?

实现住宅产业化,要先搞清以下几个问题

 1先建制还是先建房?

与西方发达国家比,我国建筑工业化起步晚、普及率和科技含量低,但是也正是因为此,一方面可以借鉴国外的一些经验拔高起点,另一方面在初期普及会有更显著的效果。

首先,完善制度和激励机制对于住宅产业化是个很好的鼓舞,在当前市场需求多样化和用工成本提高的临界点上,政策支持和激励机制助推会更有效。

例如工业化住宅最发达的国家瑞典,早在1967年制定的《住宅标准法》就针对采用建筑材料和部件标准化的住宅产业化提供政府贷款。

近年来国家对于住宅产业化提得越来越多,2015年末全国住房城乡建设工作会议确定的2016年住建部八大重点工作中,单列“推动装配式建筑取得突破性进展”为一条;政府工作报告中首次明确提到了“要积极推广、大力发展钢结构和装配式建设”。此外,以深圳为例,2014年底《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见(试行)》中提到,从2015年起,除了明确采用产业化方式建造的商品房项目外,对建设单位在自有土地,自愿采用产业化方式建造的,政府将给予3%的建筑面积奖励,计收50%的评估市场地价;同时指导意见还为产业化住宅项目在报建、审批、预售、验收等环节开辟了绿色通道。

其次,建立住宅产业化的合作组织。以瑞典为例,HSB是合作建房运动主力,开展材料和部件标准化工作,制定的HSB规格标准反映了设计人员和居民意见。反观国内,大部分涵盖住宅产业化类别的企业往往只考虑推广自身优势,并未形成行业合力和统一技术标准。

再次,在保障房建设中实施住宅产业化。深圳最大保障性住房项目龙悦居在21万平方米的建筑体量上大面积应用产业化建造技术,不仅节能、节材、节水、减排,解决了渗漏、裂缝等建筑通病,建设总工期还缩短了6个月。又如上海城建的浦江鲁汇基地房中一幢保障房的PC化率达到70%以上,新加坡公共住宅项目——50层住宅楼达士岭组屋整栋的预制装配率已达到94%。

△保障性住房标准化模块化设计

△住宅部品工厂化生产与现场施工装配化组装

2先转观念后改习惯

我国建设量非常大,难以短期内达到发达国家的住宅产业化水平,但是也正是因为体量大,因此采用标准化的工厂生产和系统化的拼装,会节省更多劳动力。

然而,一个不可忽略的事实是,由于产业化住宅质量更高,在初期由于技术水平没到及未大范围量产、应用,建筑成本会较传统住宅有所增加。但是,基于当前存量市场的发展趋势,以及用工成本不断高企,从长远来看,住宅产业化对于房企和业主来说都是好消息。

与此同时,标准规范不完善、现有工程建设管理模式不适应、构件厂的质量监管问题等等,也成为推广住宅产业化的重要考验。这个需要建立行业标准和行业组织来引导和约束。

此外,住宅产业化有利于培育新型住宅产业链,形成新经济增长点,带动上下游产业发展,是房地产、建筑建材业转型升级的良好契机。

3逐步推进,整合上下游产业链

 首先,逐层推进。比如日本经历了建立工业化生产体系的初期、提高住宅质量与性能的发展期,以及转向节能倡导绿色、生态、可持续发展的成熟期。又如我国标杆房企万科,从2003年全面开始住宅标准化运动,从最初的简单预制件到工厂标准化预制件,从装配式内墙到免抹灰内外墙,在2013年新开工工业化面积698万平米,占全部开工比例达42.37%,而据万科战略规划,未来所有旗下住宅产品都将使用工业化生产。

其次,标准化积累。比如从上世纪60年代开始,日本将发展部件化作为发展建筑工业化的一个重要组成部分,每年编制一册《BL住宅部件目录》,生产企业按目录生产。国内住宅部品标准化和通用化程度很低,生产规模小,配套性差,部品、材料以配套产品品种少,估计不到日本的五分之一。

再次,整合、打造成熟的产业链 。主导可以是房企和施工企业,乃至部品部件标准化生产商。例如日本大和房屋工业公司,单独或主导进行从研究开发至项目企划、设计、工厂生产、现场施工建设、销售、售后服务的全过程。

又如南京栖霞建设侧重于整合产业链资源,采用大规模招商方式吸引住宅建筑体系、部品体系与成套技术的研发和生产企业加入基地。一方面和产业链企业保持良好关系,形成固定供货商,降低材料成本;另一方面通过收取租金维持基地运营。

4信息化+合理的预制率

实现住宅产业化的途径是预制装配式住宅,加长预制装配式住宅的产业链。信息化建设如BIM应用不但为建筑业工业化解决了信息创建、管理、传递的问题,而且BIM模型、三维图纸、装配模拟、采购制造运输存放安装的全程跟踪等手段为工业化建造方法的普及奠定了坚实的基础。

项目最终选择多大比例的预制构件,取决于项目本身。在日本,建筑层数越多,预制比例越高;9层以下住宅全部现浇混凝土,20层以下会用半预制,超过20层,包括梁、柱在内都会全部预制。这样做的原因,一是考虑模板的利用率和成本摊销;二是建筑层数越高,泵送混凝土的难度越大,高空养护的难度和工作量也越大。因此减少现浇量有利于提升施工效率。

目前行业的预制率可达50%~60%,但是出于成本考虑,目前包括万科金色梦想、东荟城等的预制率也只有10%。

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