世联行董事长陈劲松:中国房地产面临重大变局!

为什么万科十分危险?陈劲松:中国房地产面临重大变局!

万科股权之争,进入白热化。

在各种纷扰的动向以及评判之中,“文过是非”特别看重世联行董事长陈劲松的看法。这当然首先因为他的专业性,以及他一向与众不同的视角。

在陈劲松看来,万科股权之争无疑是带有标志性意义的财经事件。但如今舆论对于万科股权之争的消费,不经意间已经远远偏离了正轨——更多偏向了技术层面,甚至恩怨乃至八卦。其实,在更大的时空中,这是事关中国城市发展的战略问题,对于这些问题必须以专业精神进行思考和回答。

因此,昨天他特意选择在悬挂着日本当代青年艺术家二人组Paradel创作的《都市营造》的会议室,来阐述自己的观点。这是3年前他在香港巴塞尔艺术展购得的一副画作。作者告诉他,这副画画的是中国,画的也是日本。这给陈劲松很大震动,在他看来,因为面对中国如此大规模的城市化,中国画家几乎毫无反映——这无疑是莫大的遗憾。同样他认为,在万科股权之争上,我们不妨变换一个视角,站在中国城市发展战略的高度来看待这个问题。相信这一视角,对于整个中国房地产行业,都是一种再思考和再发现。

一、中国房地产进入下半场,招拍挂及“快速周转”模式接近终结

以最近上海、深圳几宗土地拍卖为例,陈劲松说,地王频现说明什么?说明中国土地招拍挂模式几乎都Game Over了。不仅一线城市,包括二线城市都没有多少土地可供拍卖了。任何一座城市能够拿出的地块就那么几块,一拍都是地王。对于地产商来说,不拿没有机会,拿就面临着风险。土地供应本身都供应不上,以万科为代表“快速开发、快速周转”的房地产模式面临变革,这就是中国房地产进入下半场的典型特征。

在进入下半场之后,土地普遍退出高周转模式,开发商用于土地储备的时间大大延长,快速周转变成了部分周转,住宅、商场、写字楼都面临长期运营的问题,导致开发商的资金和专业门槛都大大提高,开发商数量大幅减少。这一现象,在美国和香港都先后出现。比如在香港,新鸿基作为一个主流开发商,早已告别了招牌挂拿地模式,而是通过前期介入农地整合储备土地,以保证它作为主流开发商的长期地位。

在这种情况下,如果不尽早改变开发模式,开发商只能面临退出主流房地产企业、迅速边缘化的危险,这是一个基本态势。任何开发商,都必须直面这一问题。

二、快速轨道系统和都市圈到底意味着什么?

陈劲松提出了一个问题:从今年1-5月的住房成交量来看,东莞是深圳的2倍,而惠州是深圳的3倍,那么东莞、惠州有那么多的移民吗?实际上没有,相当部分是深圳人在买。这证明了,深莞惠都市圈正在加速形成之中。

在这一进程之中,你会发现一个变化,因为利益和成本,以前深莞惠是各自规划、各自算账、各自吃饭,而现在是混在一起吃饭了,而且大家积极性都很高。这一变化,不是政府规划的,而是市场之手推动的。

都市圈的形成,要求地铁和城际轨道交通高效运行。在香港,任何两点之间,通过地铁都可以实现一小时抵达。在这一方面,深莞惠还面临着巨大的提升空间和投资空间。陈劲松认为,从高铁来看,全国性大动脉框架布局已经完成,但作为小血管的地铁和城际轨道反而面临着供应不足的问题。这其实不是地产本身的问题,而是城市本身的需求和升级问题,通过轨道交通充分提高土地的利用率,进而提高土地价值,像东京、首尔都市圈那样,这是大都市圈演进的必然趋势。以深莞惠各自的定位、差异和配合,足以和香港共同形成一个世界级的都市圈,已经不可逆转。相比长三角,珠三角因其定位差异化导致极其富有效率和活力,这是其它地方不能比拟的,因为市场的力量太大了。充分利用市场来资源配置,深圳即便不用直辖,也能解决诸多问题。

有人说过,21世纪,人们注定依靠地铁上班和回家。在这种背景下,开发商拿地的路线和策略便十分清晰了:继续以所谓一线二线来划分城市和拿地的做法已经落伍,而瞄准都市圈和沿线轨道的方向拿地,才是地产商必须思考的重大问题——事实上,唯有格局和视野方才决定出路。

三、严格说来,内地还没有真正的地铁上盖物业

有一个例证对陈劲松来说印象深刻。有一位深圳规划专家,从香港返回深圳,恰好天下大雨,从香港到罗湖口岸,没带雨伞身上一滴雨水都没有,而从罗湖联检大楼一出来,就淋成了落汤鸡。这就是深圳与香港之间的区别。

他认为,中国内地目前只有地铁周边物业,但还没有真正的地铁上盖物业。因为以上盖物业的要求来看,需要研究和协调的事情非常之多,内地普遍求快,无论理念还是规划,都远远达不到上盖物业的要求。在内地,地铁与人的关系、地铁与周边建筑物的关系,其研究是远远不够的。在这一方面,看看香港在机场以及机场轨道方面的研究投入,就知道内地与香港的差距有多大。类似香港在青衣上盖物业所表现出来的水准,包括轨道交通、地面交通以及住宅、酒店、写字楼所达到的高度融合,人性化所能达到的极致体验,内地还有很大差距。老实说,我们的设计是没有花费精力的,而且是拼凑的,从而导致人的最大不便。但事实上,真正的上盖物业与非上盖物业,由于其在使用上的差异,导致其物业价值区别将十分之大。但在中国内地,由于没有真正的上盖物业,其价值远未得以体现。事实上,从香港上盖物业来看,使用价值将越来越影响到交易价值。

在陈劲松看来,内地上盖物业的发展,还取决于四个前提:规划的提前介入、精细化的能力、资本投入的实力以及必要的协作合力。他认为,如果没有规划的提前介入,所谓50年70年的使用权,其实意味着天天的不方便;若能提前规划,则将产生巨大的使用价值。此外,作为有实力的地产商来说,产业化、园林绿化乃至户型设计固然需要研究,但最需要研究的是人,如何不折腾人,才有更为广阔的空间。从香港将军澳上盖物业来说,它自称让业主到中环不超过100步,内地谁能做到?从根本上来说,每个人都是都市人,他需要每天与外部高效地发生联系,而不是变成一个孤岛。从这一点上,观察万科股权之争,如果仅仅盯在股权以及如何作价是十分局限的,怎样从中国城市发展战略、城市建筑与人的关系来考量中国房地产的未来,才能打开一个全新的视界。

因此,作为中国房地产业的代表企业,对于万科来说,如果能在推进都市圈的融合发展以及上盖物业的研发方面,那么万科的价值才能得到最大的彰显。如果不这么干,万科将十分危险。因为万科的体量太大了,以一年2600多亿元的销售额,怎么在一线城市拿地,又怎么向股民交代?

陈劲松说,对于已经成为世界第一的万科来说,如果仍然只是以卖了多少楼来衡量,其实是没有多大意义的。说到底,万科需要在中国房地产进入下半场之后,在都市圈大融合的背景之下,勇敢地迎接需求、改变模式。这,才是万科的最大价值和希望所在。

世联行董事长陈劲松:中国房地产面临重大变局!》有1个想法

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注