月度归档:2015年01月

万科积累了30年的住宅质量通病图集(干工程的速收藏)

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万科集团积累了30年的质量通病图集,值得大家学习

重点项目1.

建筑物外墙与散水坡、台阶、明沟留沉降缝

要求与做法

1、散水坡、台阶、明沟本身按≤6m长度(总长度均分)留沉降缝。

2、外墙阴阳角位按450角留沉降缝。

3、散水坡与台阶交接处留沉降缝分隔。

重点项目2.

室外地面留伸缩缝

要求与做法

1、伸缝纵向间距≤30m。

2、缩缝横向间距≤6m(总长度均分),做法详第三项。

重点项目3.

室内地面楼面留缩缝

(一)地面

(二)楼面

(三)严禁在已完成的楼地面上拌和砂浆、揉制油灰、调制油漆等,防止地面污染受损。

要求与做法

1、用大面积水泥混凝土地面、楼面水泥砂浆面层。

2、横向缩缝间距按轴线尺寸。纵向缩缝间距≤6m(横向两轴线间总长度均分)。

3、采用金界 机金界 缝,缝平直方正。

4、混凝土和水泥砂浆达到强度等级后才能进行金界 缝。

重点项目4.

变形沉降缝

(一)楼面

B—设计缝宽; H—设计面层厚度;

D—找平层厚度;

(二)墙面

(三)天面

G1.2.3-设计结构宽度

要求与做法

1、一面层按设计。

2、—5厚钢板

3、形不锈钢或铝合金封口板。

4、—24#镀锌形铁皮。

5、一塑料胀锚木牙螺丝@500 C/C固定 形镀锌铁皮。

6、一塑料胀锚不 锈钢螺丝@500C/C固定形封口板。

7、一沥青胶泥填嵌。

8、一硅铜胶封缝。

重点项目5.

屋面保护层伸缩缝

①柔性防水屋面;

宜采用绿豆砂或块料作保护层。

要求与做法

块料按④点要求分块。

②水泥砂浆;

缝宽10mm,防水油膏填缝。

要求与做法

按1m2面积分块,纵向长度≤6m(按总长均分)按1m2面积分块,纵向长度≤6m(按总长均分)

③细石混凝土;

缝宽20mm,防水油膏填缝。

要求与做法

按1m2面积分块,纵向长度≤6m(按总长均分)按1m2面积分块,纵向长度≤6m(按总长均分)

④块状材料:

缝宽20mm,防水油膏填缝。

要求与做法

1、架空按≤100m2面积分块。

2、座砌按≤36m2面积分块。

⑤珍珠岩或轻质陶粒保温层

要求与做法

1、按6×6m设置纵横排气孔管。

2、按36m2设置一个排气孔。

3、屋面宽度≥10m设置通风屋脊。

重点项目6.

厨、浴厕、阳台、外走道等地面低于居室地面

要求与做法

①厨、浴厕间、阳台、外走道地面低于

居室地面相对标高15mm。

②厨、浴厕、阳台、外走道等处的地漏

低于相对地面标高10mm。

重点项目7.

腰线、挑檐、雨蓬.做滴水线

要求与做法

重点项目8.

窗楣做鹰咀,外窗台低于内窗台,外窗台做向外排水坡

铝合金窗下框必须有泄水结构,

如无时;

①推拉窗:导轨在靠两边框位处铣8mm宽口泄水。

②平开窗:在框靠中梃位置每个扇洞铣一个宽8mm口泄水。

要求与做法

1、窗楣及窗台块料贴面,其外角采用夹角镶贴。

2、窗楣突出线时按第十项施工。窗台突出线时,按第五项施工

3、铝合金窗外周边留宽5mm深8mm槽,防水胶密封。

4、安装用螺丝应用铜或不锈钢螺丝。

5、钢窗内外窗台高差>10mm。

重点项目9.

墙面、地面镶贴块料面

①不允许有小于1/4的块料。

②条形饰面砖不得小于1/2砖。

③独立柱用条形饰面砖时,宽度方向必须用整砖。

④地面铺400×400以下块料必须通缝。400×400以上块料可用分色块料分隔。

⑤天面、地面块料铺贴缝宽≥2mm以防膨胀起鼓变形。

⑥露台铺贴块料时,地面四周留缝20mm宽,防水油膏填缝。

要求与做法

1、镶贴前进行模数计算和预排、使排砖和拼缝均匀。

2、非整砖行排在阴角处或次要部位。

3、阴阳角方正顺直,不得出现鼠尾现象。

4、采取措施消除空鼓和裂纹。

重点项目10.

楼梯步级

要求与做法

①级面平整、宽度均匀一致,防滑条采用石米、铁砂时应高出级面5mm;采用铜条时应高出2mm,并顺直、牢固。

②相邻两级差不得超过10mm。

重点项目11.

木门窗安装

①按规范要求做好锚固。

②铰链要用开槽机双面开槽,槽深浅度一致。

③门窗安装的留缝宽度:

(1)门窗扇与框间立缝的留缝宽度为1.5-2.5mm。

(2)框与扇间上缝的留缝宽度为1.0-1.5mm。

(3)门扇与地面间缝:

a)外门留缝宽度为4-5mm。

b)内门留缝宽度为6-8mm。

c)卫生间门留缝宽度为10-12mm。

要求与做法

1、门窗上下冒头必须刨光,刷

油漆。

2、油漆不得污染小五金。1

重点项目12.

天面地漏斜水坡度及防渗

要求与做法

重点项目13.

管道穿越楼板、屋面的套管埋设

要求与做法

套管的选用、加工大样及埋设工艺要求详见有关标准图集。

重点项目14.

镀锌水管的连接

要求与做法

①生活给水管及DN≤100mm的非生活给水管(如消防、空调等)不得焊接。

②DN>100mm的非生活给水管,在特别情况下,可允许采用焊接,但不得减少通水截面,并 须作防锈处理。

重点项目15.

立管(包括生活和消 防 给水、排水、空调水系统及输送其它介质的各种立管)要离墙敷设

要求与做法

1、管卡设置要符合规范要求,且工艺合理。

2、管背墙面平直,装饰(粉刷)到位,不得补油漆污染。

3、PVC管的金属管卡与管外表面之间应垫软垫片。

重点项目16.

防雷与接地装置的安装

要求与做法

①外露的避雷针(带)及引下线等防雷装置,当选用碳素型钢时,须作热镀锌处理。镀锌层被破坏时须补涂防锈底漆后再涂面漆。

②当用圆钢作避雷针(带)及引下线时:

(1)连接应采用双面搭接连续焊,焊缝长度不小于直径的6倍,焊缝外观应良好。

(2)转角处的弯曲半径应正确,一般R≥60mm。

(3)外露的避雷带应采用热镀锌的专门夹式支持码支持,避免支持件与避雷带焊接(如图示)。

(4)避雷针(带)及引下线等应横平竖直,牢固可靠;无倾斜,弯曲和高低起伏。

③用钢管作防雷接地装置(含针、带等)时,管壁厚不应小于2.5mm。管对接焊时,管内应设置合适的衬管。补管外径应与被连接钢管内径相吻合,衬管长度不应小于其外径的4倍。

④从接地体引上的保安接地和防雷接地干线(利用建筑物钢筋除外),应在距首层地面1.5-1.8m处设置断接卡,断接卡处应有明显的接地标志及可靠的保护措施(如带有门锁的保护箱等)。利用建筑物钢筋引上的,也应在距首层地面1.5-1.8m处引出易于操作维护的永久性测试点。测试点应有明显示的接地标志及可靠的防损防腐措施。

重点项目17.

电 气 线路、电气照明器具和箱、盘、柜安装

要求与做法①插座、螺口灯头的接线须正确,严禁调错及漏接。

②同一房间内高位和低位开关、插座的安装标高应一 致,允差5mm;并列安装的开关、插座应平齐,允差0.5mm。

③对地面的安装标高低于2.4m的金属外壳灯具和其它电器,其金属外壳须可靠接地保护。

④顶棚的灯具和器具应专门设置独立的固定吊点。

⑤顶棚内的灯具外壳应设有管孔或带管孔的接线盒,灯具的金属外壳和金属线盒应设接地端子。

⑥箱、盘、柜上装有电器的可开启门或面板应用合适 截面的裸铜软线与箱、盘、柜体作跨接。

⑦同一建筑物内的各相线应分别为同一种颜色(如黄、 绿、红色),地线必须为黄绿双色,零线宜为淡蓝色。

⑧干线和支路的空气、漏电开关配选应正确合理,产品质量可靠。

重点项目18.

镀锌线管敷设

要求与做法

①线管与线槽(盒)、箱、盘、柜等连接时,严禁用熔焊方式开孔,且应采用内外迫母锁紧固定,管端螺纹外露2-3扣(<5mm)。管口应有护线塑料套咀。

②在安装壁灯、吸顶灯、吊灯等电器的部位应设接线盒。

③跨接地线应采用专门的接地线卡并正确选用跨接导线,且连接牢固可靠;不应采用熔焊跨接。

④在露天和潮湿场所明装时,不得用薄壁线管。其配套的盒、箱应齐全可靠。铁盒、箱及有关配件用热镀锌件。

⑤明配(含吊顶内)的线管应排列整齐美观。支(吊架、卡码设置合理,固定点间距均匀;其中管卡与终端、弯头中点、电器器具或盒(箱、盘、柜)边缘的距离均宜为150-500mm。

重点项目19.

风管安装

要求与做法

①风管的连接应严密,无脆裂,缝隙应填密封胶。

②保温棉应与风管外表面紧贴严密,胶钉应牢固且间距合理。

③风管系统应按规范装设防火阀。

④支架应按规范设置。

重点项目20.

空调水系统与风机盘管安装

要求与做法

①冷凝水管道坡向合理,无渗漏,运行前应作排水试验。

②冷冻供回水管严禁渗漏,且保温严密、到位。

③三速开关接线正确,各档风速应有明显区别。

重点项目21.

电梯安装

要求与做法

①电梯机房设备安装:

(1)曳引机承重梁的非支承部位应明显离开楼地面,严禁在梁底填塞建材。

(2)控制柜正面和维修侧面距墙面均不小于600mm,且距机械设备不小于 500mm。

(3)钢丝绳与楼板孔边间隙均应为20-40mm,楼板通向井道的孔四周应有不低于50mm高的防水台阶。

(4)电线管(槽)的敷设也应符合建筑电气装置的有关施工规范。

②电梯轿厢层站、部件的安装:

(1)指示信号清晰、准确,光电数码管无缺画;面板平正、无缺损,且不应嵌入墙面。

(2)层门地坎高于装修完成地面2-5mm。

(3)防止门夹人的安装保护装置(安全触板或光电装置)灵敏可靠。 安全触板动作的碰撞力应不大于5N。

重点项目23.

检查井、沉砂井、井环、盖与道路路面接顺。

要求与做法

1、井盖高度与路面高程一致。

2、井砌完后,应及时装上预制井环。安装前应校核井环面标高与路面标高是否一致。无误后才许坐浆垫稳。

3、井底应平顺,不得有建筑杂物,管底与井底位置要准确。

4、一定要保证井的收口砖数,用M10水泥砂浆砌双偶砖,内壁1:2水泥砂浆批档15厚,且井环的灰缝要平整饱满。

5、井框、井盖必须完整无损,安装平稳,位置正确。

重点项目23.

女儿墙压顶、阳台栏板压顶面做向内排水坡,下面做鹰嘴或滴水线

要求与做法

块料面层交接位做法设计无明确要求时,按图示施工

重点项目24.

屋面防水层与女儿墙交接阴角位做圆弧

要求与做法

1、防水层往女儿墙身做高≥250mm。
2、离女儿墙面 200mm留全长伸缩缝。

重点项目25.

架空隔热层、刚性保护层离开女儿墙间距

要求与做法1、架空隔热层尚要按第八项④点要求留伸缩缝。

2、刚性保护层尚要按第八项③点要求留伸缩缝。

重点项目26.

桥梁、立交

要求与做法

(一)构筑物各部分:

①混凝土桥梁构筑物各部位不得有蜂窝、露筋等现象,表面保持

清水砼,不得抹水泥浆及砂浆;

②桥面砼铺装层拉毛压纹应纹深一致、耐磨;

③伸缩缝必须全部贯通,不得堵塞或变形;

④支座接触面必须严密,不得有空隙;

⑤梁、板、柱的砼表面平整度允许偏差为5mm/2m。

(二)防撞栏:

①防撞栏砼应坚实、平整,无裂缝、蜂窝、麻面、烂脚;

②防撞栏线条应直顺,不得歪斜、扭曲,其伸缩缝必须贯通。防撞栏压顶允许偏差为5mm/10m。

(三)桥台后填土:

①水平分层填筑、分层夯实;

②按规范,合理选择松铺厚度压实机具和压实方法;

③严格控制回填材料的质量,(含水量、粒径等);

④逐层检测纵横断面标高、坡度、平整度和压实度。

重点项目27.

侧入式进水井集水口、进水口标准尺寸控制

要求与做法

1、侧入式进入井应按设计图尺寸建造,正常情况下,集水口长度应达到2920mm,进水口长度为640mm。

2、进水口入井处应保证入口宽度达到300mm。

3、竖隔栅前进水位置应比两侧平石面低30mm。

重点项目28.

水泥混凝土路面

要求与做法①板面、边角应整齐,不得有大于0.3mm的裂缝,不 得有露石、浮浆、脱皮、印痕、积水等现象。

②路面附属构筑物,应事先按设计标高予以升降,使能与铺筑的路面连接平顺,对扰动过的部分路基及构筑物周围,要认真检修夯实,加固处理妥善。

③伸缩缝必须垂直道路中线,缝隙宽度必须一致。伸缝两边相邻的混凝土板必须完全断开,两边板面应保持齐平顺直,缩缝的施工应采用切缝法。缝隙填塞前必须将缝内的砂泥、垃圾清除干净,并应在缝壁粘附紧密,灌缝饱满不渗水,且不突出路面,缝缘应清洁。

④砼路面板平整度允许偏差为5mm/3m,相邻板高差为3mm,纵横缝直顺度允许偏差为10mm/20m,井框与路面高差为3mm。

⑤道路附属构筑物及人行道:

(1)侧石、缘石必须稳固,应线直、弯顺,无折角,顶面应平整无错牙,侧石勾缝严密饱满,不得阻水。侧石直顺度允许偏差10mm/100mm,相邻块高差3mm/20m,缝宽±3mm/20m。

(2)预制块人行道铺砌必须平整稳定,灌缝应饱满,不得有翘动现象,不得有积水现象。

重点项目29.

沥青混凝土路面

要求与做法①表面应平整、坚实, 不得有脱落、掉渣、裂缝、推挤、烂边、粗细料集中等现象。

②接搓应紧密、平顺,烫缝不应枯焦。

③见水泥混凝土路面②。

④面层与路面缘石及雨水进水口,排水井、水制井及通讯线路等外缘壁面应接顺,不得有积水现象。

⑤沥青砼路面平整度允许偏差5mm/3m,井框与路面的高差5mm。

⑥道路附属构筑物及人行道,见水泥混凝土路面。

这不是我要的人生

刚去超市路过小米专卖店,一男人在店里吵起来:”这么高配的手机,竟然还死机?“男人越说越激动的竟哭了起来。

店长连忙安慰:”一部手机而已,不至于啊?“

男人:”我不是哭这个,我难过的是我已经30岁了,还在用小米,这根本不是我要的人生啊。“

整个店都沉默了。

真的一步不让了?

强东:真的一步不让了?奶茶决然地摇摇头。强东叹口气:你等会儿,我让他们给你转账……只听得叮的一声,奶茶手机收到提示:尊敬的用户,恭喜您获得JD商城500元优惠券60000张,本券仅限在JD使用,消费满5000元可使用1张,详情请登录JD手机客户端…… @aichifan

互联网公司招聘启事的正确阅读方式

“期权激励拿到手软” ——> 希望能弥补你看到基本工资后的脚软

“有活力的技术团队” ——> 团队平均工作经验<1年

“千亿市场的探索者” ——> 目前尚没看清具体市场在哪

“扁平化管理” ——> 公司还没招到HR

“典型欧美创业工作环境” ——> 办公室现处于毛坯房状态

“新技术+新方向+新团队” ——> 嗯,目前这三样都没有

“直进核心团队” ——> 公司尚未设置非核心团队岗

“全方位成长机会” ——> 你有很大机会成为外卖超人

“提供各种福利” ——> 每样细说咱就伤感情了

“提供住宿、班车及两餐” ——> 每周提供数小时时间与家人团聚

“底薪+岗位绩效+职称奖+管理绩效+提成+五险 ” ——> 和在一块您看看够不够付这个月房租?

“加入我们,给你足够大的发展空间!” ——> 目前公司规模<10人

“大牛云集” ——> 我司属牛的同事比较多

“公司计划短期内上市” ——> 您也知道计划一般赶不上变化

“徘徊在牛A和牛C之间一群人!” ——> 永不止步,从来没在牛B上停驻过

近期承担公司招聘工作,在某刚融完B轮的互联网垂直招聘网站上研究了上千条招聘信息,结合每家公司的实际现状与环境待遇,制定了以上招聘语言转换原则,以供求职人士参考。

最后祝愿以上每家公司的HR都拥有一个更完满的艺术人生。

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掩盖懒到骨子里的实质

是否有过这样的经历:捧一本书上床阅读,结果一觉醒来书还盖在脸上;名义上是去自习室上自习,实际又玩了两个小时手机,发誓晚上要做一个PPT,结果连看了3集美剧;衣服泡在盆里要洗,三天后发现衣服都泡霉了。懒惰很可怕,比懒惰更可怕的是,我们还喜欢用表面勤奋的假想,去掩盖懒到骨子里的实质。

最新开发成本详细构成图文详解【每项都包含经验数据】

房地产开发成本主要有以下9个方面构成:

土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税

1、桩基工程(如有)

70~100元/平方米

2、钢筋

40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米

3、砼:

0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米;

4、砌体工程

60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

5、抹灰工程

25~40元/平方米

6、外墙工程(包括保温)

50~100元/m2(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/m2;

7、室内水电安装工程(含消防)

60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些);

8、屋面工程

15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

9、门窗工程(不含进户门)

每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2,一般为9 0~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米;

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程

30~150元/m2(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高);

11、地下室(如有)

增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

12、电梯工程(如有):

40~200元/m2,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/ m2;

13、人工费:

130~200元/平方米;

14、室外配套工程

30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米;

15、模板、支撑、脚手架工程(成本):

70~150元/平方米;

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等

(约为总造价的5~8%:约60~90元/平方米;

17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50元/平方米;

18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米;

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米;

20、上交国家各种税费

总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。

21、设计费(含前期设计概念期间费用):

15~100元/平方米;

22、监理费:3~30元/平方米;

23、广告、策划、销售代理费

一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;

24、土地费:

一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况;

25、土地税费与前期费

一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。

结论:

基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。能让利的主要是:小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这 主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。

相关资料

一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。

相关资料

一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。

二、建安造价

建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多,小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言,成本控制好点的企业基础建安造价如下(以三线城市为例,一线城市上浮20%

砖混多层:600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡

小高层(10-17层):800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯),一部电梯约25万元,摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右,18层以上(含18层)须配两部电梯,成本约增加60元/㎡。

高层(18层以上):1400元/㎡-1800元/㎡

钢筋含量是高层建安造价的重要指标

国标为68㎏/㎡,目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元(含人工费)。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。

国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右;而且,一些好的小区,外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的!

三、配套设施

包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,除掉景观外,成本约200元/㎡。(以三线城市为例,一线城市上浮20%)

景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的(如:易道、泛亚、贝尔高林等),设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡(设计对施工有费用要求);如果是国内公司设计的,则不等。

四、勘查、设计、监理等

不超过100元/㎡。但都是需要打擦边秋,需要公关。(同样以三线城市为例,一线城市上浮20%)

五、营销费用

营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%(楼盘多,销售压力大,可以理解),三四线城市的营销费为5%左右。

六、财务费用

经验公式: 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2

七、公司管理费用

根据公司和开发的项目不同,差别较大,一般为20-200元/㎡(以三线城市为例,一线城市上浮50%)

八、行政事业收费

这是不透明的。差距相当大,标准全国统一,但公关后取费不同。具体费用省略,只举一例人防工程收费:

如自建人防工程,则成本为:多层1200元/㎡,高层1800元/㎡(按人防面积摊)

如无自建,则须交纳人防异地建设费,取费标准如下:

高层:5B级人防,单位成本=2000元/层数

多层:6级人防,单位成本=1500元/层数

高层如果是20层,则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。

九、税金

营业税+大修基金+所得税…11.7%