月度归档:2015年08月

地面找平定额知识学习及经验分享

1、我们装饰施工单位在施工过程中经常接触到的找平一般分为:水泥砂浆找平、细石混凝土找平,水泥自流平,有时在卫生间等下沉区,还会遇到碎砖垫层、陶粒混凝土、细石混凝土垫层垫层。

2、地面找平目的或用途大致分为两类:【1】找平后作为终极饰面;【2】为了把原基础面垫高。在精装修工程中,我们所说的地面找平,往往指地面饰面材料施工前,在原基层面基础上进行的抬高作业,实际施工一般不会单独施工,只是增加粘贴层。

3、地面找平的规范程序:基层处理→找标高、弹线→洒水湿润→抹灰饼和标筋→搅拌砂浆→刷水 泥浆结合层→铺水泥砂浆面层→木抹子搓平→铁抹子压第一遍→第二遍压光 → 第三遍压光→养护(这是作为饰面层的地面找平程序,如果是垫层,一般后面的程序会很简略,但不管何种目的的找平,找平前对基础的清理是必要 的,同时配合好水灰砂三者比例,注意施工温度条件,否则找平层容易开裂、 空鼓、起沙)。
4、会进行找平的情况:常见的就是防水施工前的水泥砂浆找平找坡层和防水后的水泥砂浆保护层、下沉区陶粒砼垫层、土建地面高低差造成的细石砼垫层、地毯和地胶板下的找平等。

5、说到地面找平,就必然要和面层联系在一块,如地砖面层、石材面层、地毯

面层等。因为这和我们的组价是有关系的,下面我举两个例子讲经营:大家都知 道我们现场贴地面地砖和石材,一般都是1:3或1:4干硬性水泥砂浆粘贴法(这 又分为浇浆法和抹贴法),砂浆的厚度一般为4—6公分,甚至达到十几公分 正常都是大于定额中的2公分的。我们套定额时可以换算调整厚度,实际上在结算时也可以将超出2公分的厚度部分单独套定额,这样可以多算一道人工费用。有的省市是没有干硬性水泥砂浆贴地砖和石材的定额,只有套比较 接近的定额。

6、套用定额组价,自然是分项越多越好,所以大家一定不能漏项。对于找平,还要根据混凝土的等级、沙灰比等进行定额选择和换算

7、厚度的经营:基层的厚度超出定额的,一定要办理签证,做好记录,哪里厚度大,哪里厚度小,要做到心中有数,才能把厚度经营好。一般只要动点脑筋,签到的厚度都会比实际厚度大的。(如果是固定单价合同,实际厚度比清单描述小当然就不能傻傻地把业主拉过来看了)

8、图纸及隐蔽资料:为了把地面找平的厚度和结算时定额的选用经营好,在施工前和过程中就要把隐蔽资料和图纸做好,埋下伏笔。

9、现市场上人工费用不断上涨,瓦工的工价是比较高的,装饰单位去做土建的 活,一般都不划算,所有土建的活还要少做,推给土建。

10、固定总价合同、固定单价合同、费率合同的经营思路是不一样的,还要对比经营的收益和风险,所以不能一概而论。

【1】固定总价合同:业主都会要求全包干,难经营;一定要注意土建缺陷和封堵类条款,投标前的现场勘察很重要 。

【2】固定单价合同,基层厚度是不同提疑的,为了经营可以在编制说明中注明厚度按图纸或规范或定额厚度考虑的,过程及结算是可以经营。

【3】费率合同:主要环节:土建一米线交付时,要发现相关问题→图纸会 审时提出问题,问甲方怎么办(签证办给谁,土建还是装饰)→现场交付验收环节资料齐全,无论什么合同形式都是有这方面经营方向的,重点注意事项就是在施工过程中向甲方提问题进行反确认工作,图纸相片和隐蔽资料非常关键,有些甲方审计会以你已经进行了现场察看,所以不予以考虑,我们一要避开这个话题,现场察看这种大面积的偏差是没有办法看出来的,只有场交底时发现而向甲方提出问题,请甲方给予以解决方案。一般这一类隐蔽最好有监理工程师现场签证,取平均值,有很多工程师习惯于看灰饼测标高,那我们现场如果有可能做一些虚的灰饼,更能获取一线资料。

注意点:

【1】找平层的经营在于厚度和施工范围,投标提疑时不要提找平厚度,防止甲方回复综合考虑,后期无法经营。但是在清单编制说明中,一定要表明:厚度 按多少考虑,如有调整,据实调整。

【2】正常块料面层定额子目有找平层的,一般审计在处理找平层超厚时都是修改砂浆含量,只有单独完成找平层后再贴块料面层的才另套找平层定额的。这二种做法差异在人工费,现在按照人工加机械取费方式,套定额时可以想办法打个擦边球。找平如果高用子目,单独找平会有一个压模收光工序,也有单独子目可以套用;一般石材和地砖等地面找平都是套用20厚水泥砂浆 在硬性楼地面子目后再套用地面砖铺贴子目,审计人员一般会只调整铺贴子目内水泥砂浆的含量,而核减价格,我们可以从以下两方面解释,我们水泥砂浆找平中少了二次搬运人工费用,水泥砂浆采用的人工搅拌,和增加铺贴费用,所以单是调整材料含扣了我们水、机械费和人工是不对的,特别人工是参与取费的,所以需要单独子目比较合理。

【3】政府审计时对超厚找平费用控制很紧,他们认为政府不应该为质量缺陷付二笔钱。可以把测定出的数据发给业主,问业主怎么办?而不是说我们直接提出要找平。我们找出差异要反问甲方怎么办?联系单的组织非常重要。另外不要最后,还是过程中给相关资料和甲发指令搞到位。

读后感:施工方真是狡猾透顶。。。

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钢筋价格下跌严重,为什么房价一直居高不下??

你可能没有注意到人力成本上涨严重和土地价格上涨严重的问题。
现在工地的钢筋工大约500块一天,木匠大约600块一天。十年前的价格大约是现在的十分之一。
现在同地段的市区地块的价格应该比十年前贵了十倍不止。
现在的钢筋1900块一吨的价格,平均不到一块一斤,比大白菜还便宜,然而并没有什么卵用,就算钢筋不要钱,房价也是下不来了。
房价的大成本在人力、土地和税上,在一线城市楼盘土建成本在房价中的比例真是不值一提。
利益相关:开发商小喽啰

崩盘并不是没有可能,但是有部分人都是靠崩盘论讨生活的,比如牛刀之类的人,他们极力鼓吹楼市崩盘然后借此走穴,出书赚钱。因为中国经济特别依赖房地产,且地方政府主要收入也主要靠卖地,所以假如房价真的崩盘的,那么中国经济也就完蛋了,到时候就算你想去操底,估计你也是买的起房子吃不起饭了。

来自知乎。

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工程停建了怎么办?

白银时代,二三四线城市房子不好卖了,大量中小开发商没钱了,基建项目投资人也没钱了,工程纷纷停建了。施工合同解除后,工程不做了,承包人该怎么办?对于施工现场遗留的材料、设备和已完工程,特别是隐蔽工程,应该如何处理呢?如果出现材料、设备损失或已完工程质量问题,是否要承担责任呢?承包人应该如何清场、退场和现场移交工作呢?保修期限内是否还应对已完工程质量承担保修责任呢?

停建后现场如何保护?

索赔困惑合同解除后,对于施工现场遗留的材料、设备和已完工程,承包人在退场前是否负有保护义务呢?如果出现材料、设备损失或已完工程质量问题,承包人是否要承担责任呢?

【索倍依据《标准施工招标文件(2007年版)》第22.2.5规定:“因发包人违约而解除合同后,承包人应妥善做好已竣工工程和已购材料、设备的保护和移交工作,按发包人要求将承包人设备和人员撤出施工场地。”如何理解,可看如下案例:

【典型判例发包人上野地产与承包人昊天建设签订施工合同并进场施工。因发包人不及时支付工程款,导致工程停工停工时,承包人已完成了涉案工程第23层结构钢筋及模版搭设完毕。次年1月,双方协议解除施工合同并结算已完工程。4月,承包人向发包人发函,提出协商撤离施工现场的有关事宜。6月,市工程安全监督站发出《尽快拆除工地附着式升降脚手架的通知》,要求立即拆除系争工程结构上部附着式升降脚手架,以确保防台防汛的安全。随后承包人拆除了第23层模板、附着式升降脚手架等机械。双方因此发生纠纷,发包人遂向法院提起诉讼,要求承包人赔偿其擅自拆除第23层模板、脚手架造成的损失。(选自索倍网内部判例库5A0140)

【索倍观点】第一种意见认为:因发包人原因合同解除后,承包人为确保施工现场安全拆除模板,没有过错,相应损失应由发包人承担。第二种意见认为:承包人未经发包人同意便拆除部分工程,理应赔偿发包人因此遭受的损失。

【索倍分析】我认同第一种意见,因没有约定,承包人要求退场未得到发包人的响应,在此情况下承包人仍暂时看管工程,纯粹属于从诚信角度为着发包人的利益对工程进行无因管理的行为。承包人先履行了告知义务,后根据相关行政机构的指令进行拆除工作,并不属于擅自行为,而是为了施工现场安全,避免损失扩大而采取的合理行为。判例中,法院也认同该意见,判决驳回了发包人的诉讼请求。

【索倍支招】其一,在停建后移交现场前,承包人应该妥善保管在建工程、现场材料和设施设备,及时处理紧急事项、方式损失扩大,并通知发包人。其二,承包人通知发包人现场照管方案,保留现场人工费、水电费等资料,依据无因管理或者合同约定向发包人索偿实际支出的现场管理费。其三、拟退场前,可书面告知发包人退场计划及最后退场期限,并给予发包人接收现场的准备时间。

停建后如何移交场地?

索赔困惑当发包人与承包人因产生纠纷而解除合同时,发包人往往希望承包人尽快退场,由新的承包人接管工程继续施工,而承包人往往因合同解除未结算工程款而拒不退场,双方僵持不下,承包人该怎么办呢?

【索倍依据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定:“建设工程施工合同解除后,已经完成的建设工程质量合格的,发包人应当按照约定支付相应的工程价款”。如何理解,可看如下案件:

【典型判例发包人某开发区管委会人与承包人润化建筑签订工程合同及补充协议,约定由承包人承担科贸主楼和二号库的建筑安装任务。涉案工程科贸主楼主体完工后,发包人以二号库工程进度严重拖延为由通知承包人终止合同,要求其在10天内退场。承包人认为工程进度拖延系发包人拖欠工程款所致,明确表示不同意终止合同,要求发包人继续履行义务,但发包人未予理睬。之后,发包人强行打开承包人库房,将存放于其中的工具和用于系争工程的材料等搬出,堆放于院中,造成部分工具和材料丢失及损坏。承包人被强制退场后,多次与发包人协商材料工具损失赔偿问题,但发包人都不予理会,遂提起诉讼,要求法院判令发包人赔偿材料工具损失。(选自索倍网判例库5A0138)

【索倍观点】第一种意见认为:发包人强制退场给承包人造成的损失,应由发包人承担;第二种意见认为:承包人未在发包人书面通知的期限内退场,发包人被迫强制其退场,由此造成的损失,应由承包人承担。

【索倍分析】我认同第一种意见,理由是:首先,已完工程质量合格及已完工程清点是承包人退场的前提在没有清点前,承包人有权拒绝移交工程。其次,按照《合同法》第96条的规定,承包人有权对发包人单方提出解除合同的效力提出异议。发包人应就退场问题与承包人进行协商,不能协商一致的,可以提起诉讼或仲裁,并申请法院裁定先予执行,无权强制承包人退场。发包人在未与承包人就退场问题协商一致的情况下,以强行打开工地仓库门等方式强制承包人退场,构成侵权。根据《民法通则》第117条 “损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿”的规定,发包人应赔偿承包人因此遭受的损失。判例中,法院也认同该意见,判决支持了承包人的诉讼请求。

【索倍支招】其一,在没有清点前,承包人应拒绝移交工程,并采取必要措施照管工程现场;其二,承包人宜对现场清点自行做好清点、做好公证,并通知发包人;其三,在发包人强制承包人退场时,承包人应提出书面异议,并告知其强制退场应承担的法律后果;其四,发生发包人强被强行搬移,应尽快提交相关证据,并书面要求发包人予以赔偿。

停建后已完工程应否保修?

索赔困惑合同解除后,承包人与发包人之间的合同关系已经终止,那么在合理的保修期限内,承包人还应对已完工程质量负责,承担保修责任吗?

【索倍依据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定:“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”如何理解,可看如下案件:

【索倍判例发包人金海旅业与承包人卓越装饰签订的装修工程合同约定:3%的工程款作为保修款,待工程竣工验收合格之日起算的6个月保修期满后无息支付。施工期间,因承包人在春节期间擅自停工,发包人发函解除合同,承包人被迫退场。截至承包人退场时,工程已经完成90%以上。承包人退场后,发包人未对已完工程进行质量验收就直接将剩余工程另行发包。保修期内,发包人未通知承包人履行保修义务。工程竣工验收合格6个月后,因双方未能就工程结算问题达成一致意见,承包人公司向法院提起诉讼,请求判令发包人返还全部质保金。(选自索倍网判例库5A0115)

【索倍观点】第一种意见认为:承包人无权要求发包人返还质保金。第二种意见认为:发包人应返还质保金。

【索倍分析】我赞同第二种意见,理由如下:发包人在合同解除后未对承包人已完工程进行质量验收,就另行发包未完工程,第三方进场在未完工程上施工,可视作已认可并使用已完工程,已完工程和未完工程的质量责任无法界定,发包人应承担举证不能的责任。在约定保修期内,发包人对工程质量也未提出异议和维修要求,不能以承包人未履行保修义务为由扣除质保金。

【索倍支招】其一,在退场前,承包人申请、主张对已完工程质量验收,并书面告知发包人不验收后果,发包人仍不验收,并将未完工程另行发包的,承包人可以依法不承担质量缺陷维修义务;其二,对属于质量保修期及保修范围的已完工程质量问题,承包人接到发包人的维修通知后,对不属于保修范围的,及时通知;对于属于保修范围的,在查明质量原因、确定保修方案后进行保修;其三,如果发包人起诉要求承包人承担保修义务及扣减质保金的,承包人在抗辩的基础上,可反诉主张全额返还质保金。承包人也可不考虑保修期限,及时提起诉讼,主张返还全部质保金。

综上所说,在工程停建情况下,承包人在退场前均应做好工地现场的照管和移交工作,避免因未尽保护义务而承担相应的损失赔偿责任,同时有理有节地与发包人协商处理清场和退场事宜。当然,即使合同解除了,在合理的保修期限内,承包人还是应对已完工程质量负责,承担相应的保修责任。(本文改编自作者发表于2012年8月《施工企业管理》杂志专栏文章)。

索倍团队是上海市建纬律师事务所汪金敏律师团队牵头的跨单位、跨行业的工程商务与融资实战人士联盟。

不知道这次北京阅兵停工,造成的损失应该怎么承担呢?

02R111 小型立、卧式油罐图集.pdf

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02S701 砖砌化粪池.pdf-化粪池标准图集

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02J401钢梯(2003年局部修改版).pdf

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02J401钢梯(修编89J431、87J432、89J433、88SJ434(二)、96J435).pdf

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