月度归档:2016年04月

广联达造价圈第一届劳模争霸赛冠军揭晓

 

广联达造价圈第一届劳模争霸赛结束了,激动人心的时刻到了,劳模冠军究竟花落谁家?VR大奖又将邮到谁手?是不是很期待咩?

最辛苦达人奖:马景华

荣获VR眼镜一副

获奖理由:

文采飞扬,情真意切,将造价的苦痛上升到文学的高度。小马哥堪称是文学界造价知识学得最好,造价圈内文学知识掌握的最棒!苦中作乐的精神是我们学习的榜样!不用谦虚,广联达造价圈第一届劳动最光荣的劳模冠军就是你了!

靓照及文学作品稍后公布

最具人气奖:张腾232个赞

获得联想无线鼠标一个

获奖理由:

232个赞?什么概念呢?张小哥我想知道你的人缘到底有都好。

就愿意与你们这些人缘好的粉丝成为朋友。吼吼,赶紧把造价圈也拉到你们的小圈子吧, 广联达造价圈第一届劳动最光荣人气王就是你啦!

靓照及文学作品稍后公布

最青春无悔奋斗奖:张磊、李永花、王蕾

各荣获索尼耳机一副

获奖理由:

张磊:有情怀的一枚粉丝,以随笔的形式写造价,造价中有苦,造价中有乐,之所以坚定地勇往直前就是因为责任因为家。

李永花:才女一枚,造价版的《木兰诗》,字里行间透露着一股不容       易,但仍能给人一股激昂的青春力。

王蕾:文章基调欢快轻松,虽然字字诉苦,句句言累,但搞笑的配图彰显你乐观的心态,造价圈最美的青春女汉子就是你啦。

靓照及文学作品稍后公布


各荣获20元话费

没获奖的亲们不要灰心,活动还会有的,奖品也会有的~

获奖人员请保持手机畅通,五一节后工作人员会与您联系。

营改增后,8类凭证可以抵扣、16种发票不能抵扣及8个补救办法(图文并茂)

增值税哪些凭证可抵扣?

增值税和营业税有一个重要的区别,就是增值税可以通过抵扣来计税,到底抵扣是咋回事?哪些凭证可以抵扣?来!来!!来!!!听听史上最萌萌哒的爱迪税官来解释吧~~

营改增”以后,增值税发票的处理逐渐成为众多企业与财会人员关注的重点,今天笔者为大家整理了全面的关于”营改增”增值税发票的抵扣问题,希望对大家能有帮助。

16种发票不能抵扣

1票款不一致不能抵扣

国税发192号中规定:“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务,支付运输费用,所支付款项的对象,必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致,才能够申报抵扣进项税额,否则不予抵扣。”

例如机械生产企业从xx钢料生产企业购进钢料一批,通过yy货运公司运输。如果从xx钢料生产企业、yy货运公司取得了抵扣凭证,那么支付钢料款和运输费用的对象必须分别为xx钢料生产企业、yy货运公司。如果两者不一致,凭证就无法抵扣。

2对开发票不能抵扣

所谓”对开发票”是指购货方在发生”销售退回”时,为了规避开红字发票的麻烦,由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。

许多纳税人会认为,用发票对开这种方法解决”销货退回”问题只是把这批不符合质量要求的货物又”卖回”了销货方,并不造成购销双方的税款流失,因为退货方已将这张发票作了账务处理,也计提了销项税金,不存在少缴或逃缴税款问题;对于供货一方来说,也只是拿这张进项发票抵顶了原来应计提的销项税金,同样也不存在偷逃税款的问题。

用发票对开解决销货退回问题,其实质是将退货看作是对销货方的一种重新销售,法律并无禁止,不禁止即视为不违法;二是用发票对开形式解决销货退回问题,从操作目的上看购销双方并不存在偷逃税款的主观故意,从实质上看也不造成税款流失的客观结果。

然而,笔者要告诉大家:以上纳税人的认识是错误的!

首先,在发生销售退回时,如果未按规定开具红字专用发票,实行对开发票有可能增加税收负担。

事实上,《增值税暂行条例实施细则》第十一条中有规定,企业如果发生销货退回行为,应按规定开具红字发票,如果不按规定开具红字发票,重开发票的增值税额将不得从销项税额中抵减,因此将会被重复计税,增加税收负担。

其次,”对开发票”将面临税务局的罚款

纳税人如果未能按规定开具红字发票,税务机关在有足够证据的情况下,可责令限期改正,没收非法所得,可以并处10000元以下的罚款。违反发票管理法规,如果导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的,税务机关还将没收非法所得,甚至处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款!

再者,没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。增值税专用发票对开,由于没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务,符合”虚开增值税专用发票”的特征,极有可能被认定为虚开增值税专用发票,如果情节严重,还有可能被追究刑事责任。

最后,“对开”发票还会让企业多缴纳印花税而增加税收负担,或者因少缴纳企业所得税,而遭到税务稽查风险。

回销给售货方如果书立合同,需要缴纳印花税,按购销金额的万分之三贴花,对比销货退回的正常处理,实在是增加了不必要的税收负担。想想如果不按时缴纳,还可能受到处罚……

发票对开,虽然对增值税没有影响,却会影响企业所得税的计算。

所得税的计算中有许多费用扣除项目是以销售收入为基础。比如企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的0.5%,企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分准予扣除。如果企业按虚增后的销售收入计算费用扣除,就会造成多扣除,少计应税所得的结果。因此会加大企业被税务稽查的风险。

3过渡期间三种发票不能抵扣

根据相关政策笔者推出以下三种发票在过渡期间不能抵扣:

1、营改增前购买,税改后收到

营改增前签订的材料采购合同,已经履行合同,但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目,而且营改增后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。

2、营改增前购买,税改后付款

营改增前采购的材料已经用于营改增前已经完工的工程建设项目,营改增后才支付采购款,而收到供应商开具的增值税专用发票。

3、过渡期间的非工程采购

营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项,但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票。

以上三种情况可以用表格来更直观地理解:

不难发现,以上三种情况尽管都在营改增后收到抵扣发票,但只要合同履行或收到材料在营改增之前,那么这些过渡期间的发票就不能抵扣!

4没有销售清单不能抵扣

没有供应商开具销售清单而开具了“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票不能抵扣。

国税发156号第十二条规定:一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的,同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》,并加盖财务专用章或者发票专用章。因此,若没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票,不可以抵扣进项税金。也就是说,开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票,如果想抵扣进项税金,就必须要有销售清单!

5集体福利或个人消费的专用发票不得抵扣

购进用于集体福利或个人消费的货物或者应税劳务以及随之发生的运输费、销售免税货物的运输费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣,已申报抵扣的应作进项税额转出处理。但购进既用于增值税应税项目也用于集体福利或者个人消费的使用期限超过12个月的机械、机器、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等固定资产,其进项税额允许抵扣。

想必大家都知道购进货物如果用于企业职工福利,专用发票是不能用来抵扣的,像企业购买的饮水机、饮用水、微波炉,若是为企业员工集体福利而买,就不能抵扣。

但同一种物品,如果规定的使用用途不同,凭证就有可能从不能抵扣变为可以抵扣:例如一家报社,如果它购买的电视机,安装在单位职工宿舍里,或者职工餐厅,那就是职工的一项福利,则不能抵扣。可如果它购买的电视机用在采访工作中,专门为体育新闻采访部门购买,便于体育记者收看球赛直播来写新闻稿,那就是为了它的新闻产品的生产,这就可以抵扣。

2014年“交通运输业和部分现代服务业”营改增以后,以企业名义购买的进口豪华轿车,只要是企业生产经营使用,进口的豪华轿车也可于企业抵扣。

6非正常损失材料发票不得抵扣

发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金,例如,工地上被盗窃的钢材、水泥,由财税106号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十条

第(二)项规定,非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

第(三)项规定:非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

72009年前按2%征收的固定资产不能抵扣

销售2009年之前购置的固定资产按简易2%征收,这个2%不能作为进项税抵扣。这样的规定主要是因为2009年之前固定资产的增值税发票是不能抵扣的,要按发票总额计入固定资产成本。而现在固定资产是可以抵扣进项税的,为了减轻销售企业的纳税负担,就可以减按2%缴纳增值税。

8获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天

如果企业已经取得了增值税专用发票,一定要记得在180日内到税务机关办理认证,根据《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)第一条规定:增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、(货物运输增值税专用发票)和机动车销售统一发票,应在开具之日起180日内到税务机关办理认证,并在认证通过的次月申报期内,向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定,获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。

9固定资产发生以下三种情况不能抵扣

纳税人已抵扣进项税额的固定资产发生以下三项所列情形的,应在当月按下列公式计算不得抵扣的进项税额:

不得抵扣的进项税额=固定资产净值×适用税率

(一)用于免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务;

(二)非正常损失的购进货物及相关的应税劳务;

(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务

(所称固定资产净值,是指纳税人按照财务会计制度计提折旧后计算的固定资产净值。)

10与小规模纳税人相关的四种进项不允许抵扣:

1、增值税小规模纳税人购进货物取得的发票不允抵扣进项税额。

2、增值税一般纳税人在以小规模纳税人身份经营期(新开业申请增值税一般纳税人认定受理审批期间除外)购进的货物或者应税劳务取得的增值税发票,其进项税额不允许抵扣。

3、增值税一般纳税人在认定批准的月份(新开业批准为增值税一般纳税人的除外)取得的增值税发票不允许抵扣进项税。

4、增值税一般纳税人从小规模纳税人购进货物或者应税劳务取得普通发票(购进农产品除外)不允许抵扣进项税额。

11以下三种情况,票据无法通过有关部门认证的不能抵扣

1、增值税一般纳税人购进货物或者应税劳务,取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票和农产品销售发票不符合法律、行政法规或国务院财政、税务主管部门有关规定的,其进项税额不允许从销项税额中抵扣。

2、辅导期增值税一般纳税人取得的增值税专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书交叉稽核比对没有返回比结果或比对不符时,其进项税额不允许抵扣。

3、实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得进口增值税专用缴款书稽核比对不符的,其进项税额不允许抵扣。

虽然专用发票有无法认证、纳税人识别号不符以及发票代码、号码不符等情形之一的,其进项税额不允许抵扣。但购买方可要求销售方重新开具专用发票,重新认证通过后在规定时间内仍可申报抵扣。

12以下五种减免税相关情况不能抵扣:

1、购进免税货物取得增值税抵扣凭证(向国有粮食企业购进免税粮食除外),其进项税额不允许抵扣。

2、购进用于免征增值税项目的货物或者应税劳务以及随之发生的运输费、销售免税货物的运输费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣,已申报抵扣的应作进项税额转出处理。但购进既用于增值税应税项目也用于免征增值税项目的使用期限超过12个月的机械、机器、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等固定资产,其进项税额允许抵扣。

3、纳税人在免税期内购进用于免税项目的货物或者应税劳务所取得的增值税扣税凭证,一律不得抵扣。

4、免税货物恢复征税后,收到该项货物免税期间的增值税抵扣凭证注明的进项税额不允许抵扣。

5、进口货物减免的进口环节增值税税款以及与周边国家易货贸易进口环节减征的增值税税款,不得作为进口货物的进项税额抵扣。

13作废及停止抵扣期间的增值税发票不能抵扣

1、取得作废增值税抵扣凭证,其进项税额不允许抵扣。

2、纳税人在停止抵扣进项税额期间所购进货物或应税劳务的进项税额,不得结转到经批准准许抵扣进项税额时抵扣。

3、增值税一般纳税人在停止抵扣进项税额期间发生的全部进项税额,包括在停止抵扣期间取得的进项税额、上期留抵税额,不得在恢复抵扣进项税额资格后进行抵扣。

14未申请办理一般纳税人认定手续的不能抵扣

增值税纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准,未申请办理一般纳税人认定手续的,按销售额依照增值税税率计算应纳税额,不允许抵扣进项税额。

这里的增值税纳税人指年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人、非企业性单位、不经常发生在税行为的企业除外;年应纳税销售额包括申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额、税务机关代开发票销售和免税销售额。但稽查查补销售额和纳税评估调整销售额计入查补税款申报当月的销售额,不计入税款所属期销售额。

同时,增值税一般纳税人会计核算不健全,或者不能够提供准确税务资料的,按销售额依照增值税税率计算应纳税额,其取得的进项税额也不允许抵扣。

15购进货物退回或折让收回的已支付增值税进项税额不能抵扣

增值税一般纳税人因购进货物退出或者折让而收回的已支付的增值税进项税额,应从发生购进货物退出或折让当期的进项税额中扣减。

16增值税劳务划分不清的无法抵扣

一般纳税人兼营免税项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,按下列公式计算不得抵扣的进项税额:

不得抵扣的进项税额=当月无法划分的全部进项税额×当月免税项目销售额÷当月全部销售额、营业额合计

便利小贴士
无法抵扣发票的8种补救办法

No1

专用发票”抵扣联”若无法认证的,其进项税额不允许抵扣,但可用”发票联”到主税务机关认证,将”发票联”复印件作为抵扣联留存备查。

No2

增值税一般纳税人将取得的专用发票”抵扣联”丢失的,其进项税额不允许抵扣。但如果丢失前已认证相符,可用”发票联”复印件作为”抵扣联”留存备查;如果丢失前未认证的,可用”发票联”到主管税务机关认证,将”发票联”复印件留存备查。

No3

增值税一般纳税人将取得的专用发票的”发票联”和”抵扣联”全部丢失的,其进项税额不允许抵扣。但在丢失前已认证相符的,购买方可凭销售方提供的相应”记账联”复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》,经购买方主管税务机关审核同意后,可作为增值税进项税额的抵扣凭证抵扣进项税;如果丢失前未认证的,购买方凭销售方提供的相应”记账联”复印件到主管税务机关进行认证,认证相符的凭”记账联”复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》,经购买方主管税务机关机关审核同意后,作为增值税进项税额的抵扣凭证抵扣进项税额。

No4

增值税一般纳税人丢失海关缴款书,其进项税额不允许抵扣。但可在自开具之日起180日内,凭报关地海关出具的相关已完税证明,向主管税务机关提出抵扣申请,经稽核比对无误后可作为进项税额进行抵扣。

No5

增值税一般纳税人取得失控专用发票,其进项税额不允许抵扣。但如果经税务机关按非正常户登记失控专用发票后,一般纳税人又向税务机关申请防伪税控报税的,其主管税务机关可以通过防伪税控报税子系统的逾期报税功能受理报税。经查属于销售方已申报并缴纳税款的,可由销售方主管税务机关出具书面证明,并通过协查系统回复购买方主管税务机关,该失控发票可作为购买方抵扣增值税进项税额的凭证抵扣进项税额。

No6

经认证,专用发票有无法认证、纳税人识别号不符以及发票代码、号码不符等情形之一的,其进项税额不允许抵扣。但购买方可要求销售方重新开具专用发票,重新认证通过后在规定时间内申报抵扣。

No7

经认证,专用发票有重复认证、密文有误或纳税人识别号有误或专用发票所列密文解译后与明文不一致时,其发票暂不得作为增值税进项税额的抵扣凭证,待税务机关查明原因,核实无误后再申报抵扣。

No8

善意取得发票的抵扣。购货方与销售方存在真实的交易,销售方使用的是其所在省(自治区、直辖市和计划单列市)的专用发票,专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符,且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的,对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。

但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口退税;购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税,应依法追缴。

购货方能够重新从销售方取得防伪税控系统开出的合法、有效专用发票的,或者取得手工开出的合法、有效专用发票且取得了销售方所在地税务机关已经或者正在依法对销售方虚开专用发票行为进行查处证明的,购货方所在地税务机关应依法准予抵扣进项税款或者出口退税。

如有证据表明购货方在进项税款得到抵扣、或者获得出口退税前知道该专用发票是销售方以非法手段获得的,对购货方应按《国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》(国税发[1997]134号)和《国家税务总局关于〈国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知〉的补充通知》(国税发[2000]182号)的规定处理。

作者:顾晓春 尊重原创 版权归作者所有

来源:厦门国税 顾春晓de税悟微信公众号

万达BIM总发包模式下,设计院的诺曼底登陆!

面对万达新风向,面对全新BIM总发包管理模式,设计院如何能紧跟万达不掉队?我们即将面对的无疑是一场艰苦的攻坚战。中建上海院作为设计总包试点项目参与方,现已重新制定战略规划,准备充足的粮草、选用合适的将领、磨砺锋利的兵器、拟定完善的战术,以此来确保此次战役的胜利。

大势所趋     战略布局
 2D设计到BIM总发包管理的进化

兵马未动、粮草先行——BIM建设

1 | 从翻模到BIM设计的升级
1)   选派资深设计人员通过BIM培训,迅速掌握BIM软件应用。 
2)   从BIM熟练翻模到BIM设计。
3)   通过实际工程进行BIM设计实践。
2 | 从BIM研发中心到全员BIM设计的升级
1)   通过BIM研发中心组织分批培训。 
2)   通过单体BIM设计考试对设计人员进行考核。
3)   由少数人的BIM团队迅速辐射为全员BIM设计。
3 | 从土建BIM到全项BIM设计的升级
1)   通过培训学习完善中建全专项BIM设计。 
2)   挑选合适的商业项目全专项协同设计,磨合各专项协同界面。
3)   参与万达标准版研发尽快熟悉BIM设计,并形成标准设计模式。
4 | 从中建上海院到全项BIM联合体的升级
1)   对库内合作分包进行BIM培训。 
2)   通过实际项目操作摸索BIM协作模式,搭建协同设计平台。
3)   在实际项目中积累经验,完善协作模式,组建BIM联合体。
5 | 从设计总包到BIM总发包的升级
1)   在实操项目中总结BIM设计管理模式。 
2)   线下与业主、施工总包、监理沟通互动。
3)   对接万达工作平台,熟悉操作方式。
4)   同步各方BIM模型进行管理。
烽火将台、排兵布阵——管理架构

1 | 合作部架构
建立专属万达的项目合作部
2 | 项目部架构
参考万达管理体系建立合适的项目部架构
3 | 管理团队
1)   对于管理团队的选择需从专业性、专职性、管理关系、管理视角四个维度进行综合考量。
2)   面对2016年的窗口期,考虑时间成本,优先挑选熟悉万达的管理人员,以标准化、产业化的管理模式为目标,通过信息平台实现全面的BIM总发包管理。
4 | 分包选择
分包选择的依据首先要具备较强的设计能力,其次要具备BIM设计能力或有意愿、有信心通过学习迅速掌握BIM能力,再次地域因素也是重要的考量依据,最后需考虑分包是否有意愿与我司形成和谐的合作关系,共同努力形成紧密共担的生态模式,紧跟万达前进步伐。
干将莫邪、铸就神器——管理工具

1 | 模块计划
通过分解万达模块化节点,细化分包动作,增加管控节点,明确各节点工作内容、工作时间、各方责任、评价审核等形成设计总包二级模块化计划。
2 | 管理平台
在土建协同设计管理平台的基础上结合万达管理需求进行升级改造,通过以下手段实现信息化设计总包管理。
1)   上线管理:信息化管理,亮灯提醒
2)   动态调整:根据现场、万达要求动态调整计划
3)   过程考核:过程考核质量、安全、品质、成本
4)   文档管理:按照万达标准制定文档编号体系
5)   分包接口:分包三级计划节点上报
6)   现场服务:对现场服务记录进行归档
7)   合同管理:总包及分包合同管理、付款管理
8)   财务管理:总包管理成本统计
3 | 设计平台
通过实操项目磨合搭建全新BIM协同设计平台
4 | 管理措施
1)   理事会:总包各分包高层定期对话,减少误判,提前预判项目风险,减少反复,对于突发情况,做出快速反应。
2)   例会制度:定期组织各分包参加项目例会,重要会议分包到场,周例会主要分包到场或视频会议
3)   三级计划:对各分包三级计划进行备案,通过周例会落实设计进度,随项目情况动态的调整使其满足二级计划
4)   分包培训:从业人员资质审查、培训,设置BIM学习周期,期末样板段模拟考核,做为合格依据,有权替换不合适的设计人员
5)   标准制定:强化万达相关标准,如质量、成本、安全、品质、BIM标准外,对管理中各类表单、纪要、汇报做规范模板
6)   项目复盘:分阶段组织分包对项目进行复盘,对不足处进行总结,并对其他项目部进行宣贯,项目尾声配合万达进行项目复盘
7)   分包考核:计划考核、质量考核、服务考核。对不合格分包进行处罚,并制定激励制度,提高各分包的积极性
8)   驻京办公:设置驻京办,随时服务万达,实时对接万达各部门
5 | 管理表单
根据管理需要制定提资单、会议纪要、合图纪要、审查记录、现场服务、周月汇报等各种管理表单。
兵法战策、未雨绸缪——保障措施

1 | 计划保障措施
1)   计划分解:分解、细化万达模块化节点,设置提资节点、合图节点、质量成本审查节点,形成设计总包二级模块化计划。
2)   审核备案:审核、备案各分包的三级计划,监控、考核其进度。
3)   明晰责任:明确节点中各方责任、工作内容、工作时间、接收方评价、总包考核内容。
4)   督办监控:由督办专员监控计划实施情况。
5)   例会交流:定期组织各分包进行周计划、月计划例会,并向甲方进行汇报计划执行情况。
6)   动态调整:实施过程,根据项目部反馈的万达要求、现场施工进度等动态条件,动态调整二级模块化计划。
2 | 品质保障措施
1)   质量标准:整理万达各类质量管理文件,结合项目进行增补,制定质量管理标准,组织培训,监督实施,对其执行情况进行考核。
2)   过程管控:在二级模块化计划中设置合图节点、质量审查节点,过程管控。
3)   技术对接:对各类评审会、各类技术对接会等会议内容进行严格落实。
4)   配合三审:主动对接第三方审图公司,积极配合第三方审查公司的工作。
5)   现场检查:重视各样板段检查、各专业联合中期检查、规划考核,并对现场实施情况与方案、施工图设计是否一致,向甲方提供专业的检查报告和建议,对施工总包的二次深化图进行审核。
6)   设计协调:对合同范围外其他专项设计进行相关性审查。对商家的精装修图纸进行审核。
3 | 成本保障措施
1)   内控标准:按照万达成本控制要求,结合自身管理,以万达成本要求为上限,重新制定成本控制标准,并严格监督实施情况。
2)   模块节点:在二级模块化计划中设置成本审查节点,过程管控。
3)   材料管控:对万达材料库外非标材料的成本重点管控。对万达材料库中对成本影响较大的材料实际运用数量进行重点审核。
4)   结构复核:对结构含钢量进行各阶段测算复核。
5)   成本对标:结合以往项目经验进行成本优化,与万达项目参与各方进行成本对标。
6)   严控变更:严格控制设计变更发生,并全面负责项目的设计变更管理,控制变更成本。
4 | 安全保障措施
1)   安全标准:根据万达安全管控文件,国家及地方消防标准,重新整理汇编形成安全管理标准。
2)   安全专篇:审核各分包单位消防及安全专篇,严格遵守国家规范要求以及万达安全要求,严格落实各专业审图要点中安全类设计要求。
3)   组会协调:组织联合总工参与消防设计协调会,并将咨询意见下发项目部。
4)   复核审查:对商户二次装修报审进行消防安全类问题符合性审查。
5)   材料审查:审核施工封样所使用的材料性能,是否满足消防及安全要求。
6)   安全档案:审核项目整体设计安全管控资料汇编(安全消防设计评审报告),并完成项目安全档案移交甲方。
破茧成蝶、比翼齐飞——最终目标

国务院公布《建筑法》等19项工程有关法律列入立法计划

近日,国务院印发了2016年立法工作计划!包含《建筑法》在内的19本与工程相关的法律法规均包含在立法范围之内,请大家注意!

一、全面深化改革所需项目

标准化法(修订)(质检总局起草)

住房公积金管理条例(修订)(住房城乡建设部起草)

建设项目环境保护管理条例(修订)(环境保护部起草)

工程建设项目招标范围和规模标准规定(发展改革委起草)

二、力争年内修改完成的法律法规

工程建设项目招标范围和规模标准规定(发展改革委起草)

城镇住房保障条例(住房城乡建设部起草)

生产安全事故应急条例(安全监管总局起草)

预算法实施条例(财政部起草)

三、预备项目

职业教育法(修订)(教育部、人力资源社会保障部起草)

城市地下管线管理条例(住房城乡建设部起草)

重大设备监理条例(质检总局起草)

四、研究项目

建筑法(修订)(住房城乡建设部起草)

电梯安全条例(质检总局起草)

煤矿安全监察条例(修订)(安全监管总局起草)

安全生产法实施条例(安全监管总局起草)

建设工程抗震管理条例(住房城乡建设部起草)

城市公园条例(住房城乡建设部起草)

房地产交易管理条例(住房城乡建设部起草)

村庄和集镇规划建设管理条例(修订)(住房城乡建设部起草)

原文链接: 国务院2016年立法工作计划

根据党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央经济工作会议精神,按照党中央、国务院确定的2016年工作总体部署和主要任务的要求,国务院2016年立法工作重点是:紧紧围绕党中央、国务院2016年的中心工作,把贯彻落实《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》和《政府工作报告》确定的任务作为重中之重,及时完成有关适应经济发展新常态要求、保障和改善民生、促进文化发展、着力改善生态环境、维护国家安全、加强政府自身建设等方面的立法项目。具体安排如下:

█  一、全面深化改革急需的项目

为贯彻落实“十三五”开局之年经济社会发展等方面的重大决策部署,对党中央、国务院确定的立法项目,要根据改革进程和改革方案,抓紧办理,尽快完成起草和审查任务。这类项目主要有:税收征收管理法(修订)(税务总局、财政部起草),社区矫正法(司法部起草),电力法(修订)(发展改革委、能源局起草),反不正当竞争法(修订)(工商总局起草),原子能法(国防科工局起草),密码法(密码局起草),中外合资经营企业法、中外合作经营企业法、外资企业法、台湾同胞投资保护法(修订)(商务部、台办起草),标准化法(修订)(质检总局起草),行政复议法(修订)(法制办起草),行政机关督查工作办法(国务院办公厅起草),政府信息公开条例(修订)(国务院办公厅、法制办起草),政府投资条例(发展改革委起草),企业投资项目核准和备案管理条例(发展改革委起草),楼堂馆所建设管理暂行条例(修订)(发展改革委起草),志愿服务条例(民政部起草),基金会管理条例(修订)(民政部起草),社会团体登记管理条例(修订)(民政部起草),民办非企业单位登记管理暂行条例(修订)(民政部起草),行政区划管理条例(民政部起草),强制医疗所条例(公安部起草),人力资源市场条例(人力资源社会保障部起草),失业保险条例(修订)(人力资源社会保障部起草),快递条例(交通运输部、邮政局起草),住房公积金管理条例(修订)(住房城乡建设部起草),建设项目环境保护管理条例(修订)(环境保护部起草),无证无照经营查处办法(工商总局起草),私募投资基金管理暂行条例(证监会起草),重大行政决策程序暂行条例(法制办起草),以及为了推进简政放权、放管结合、优化服务改革及公路管理等方面改革涉及的立法项目。

█  二、力争年内完成的项目

(一)适应经济发展新常态要求,促进经济持续健康发展和对外开放需要提请全国人大常委会审议的法律修订草案和需要制定、修订的行政法规。(7件)

1.为了保障国家计量单位制的统一和量值的准确可靠,规范计量活动,促进经济、科学技术和社会的发展,维护国家利益、公众利益,提请审议计量法修订草案(质检总局起草)。

2.为了规范上市公司和各相关方行为,保护投资者和上市公司合法权益,制定上市公司监督管理条例(证监会起草)。

3.为了加强对融资担保公司的监督管理,规范融资担保行为,促进融资担保行业健康发展,制定融资担保公司管理条例(银监会起草)。

4.为了规范招标投标活动,确定必须招标的工程项目范围,修订工程建设项目招标范围和规模标准规定(发展改革委起草)。

5.为了进一步规范专利代理行为,保障委托人、专利代理机构以及专利代理人的合法权益,维护专利代理正常秩序,促进专利代理行业健康发展,修订专利代理条例(知识产权局起草)。

6.为了更好地维护正常的进出口秩序和当事人的合法权益,保障国家税收收入,促进对外贸易的发展,修订海关稽查条例(海关总署起草)。

7.为了规范缔约程序,使缔约程序法相关规定更加细化、更具可操作性,以满足我国大幅增长的对外缔约实践需要,制定缔结条约程序法实施条例(外交部起草)。

(二)保障和改善民生,加强和创新社会治理需要提请全国人大常委会审议的法律修订草案和需要制定、修订的行政法规。(11件)

1.为了加强海上交通管理,维护海上交通秩序与通航环境,保护海上人身和财产安全,维护国家利益,提请审议海上交通安全法修订草案(交通运输部起草)。

2.为了规范全国社会保障基金的管理运营,加强对全国社会保障基金的监督,在保证安全的前提下实现保值增值,制定全国社会保障基金条例(社保基金会、财政部、人力资源社会保障部起草)。

3.为了减少、控制残疾的发生,保障残疾人享有康复服务的权利,发展残疾预防和残疾人康复事业,制定残疾预防和残疾人康复条例(中国残联、卫生计生委起草)。

4.为了进一步完善残疾人教育法律制度,推动残疾人教育事业发展,修订残疾人教育条例(教育部起草)。

5.为了规范城镇住房保障工作,保障住房困难家庭和个人的基本住房需求,促进实现住有所居,制定城镇住房保障条例(住房城乡建设部起草)。

6.为了规范生产安全事故应急工作,保护人民群众生命和财产安全,制定生产安全事故应急条例(安全监管总局起草)。

7.为了减少和消除烟草烟雾危害,保障公众健康,制定公共场所控制吸烟条例(卫生计生委起草)。

8.为了加强对我国人类遗传资源的有效保护和合理利用,制定人类遗传资源管理条例(科技部起草)。

9.为了进一步规范收养登记行为,修订中国公民收养子女登记办法(民政部起草)。

10.为了进一步规范宗教事务管理,保障公民宗教信仰自由,维护宗教和睦与社会和谐,修订宗教事务条例(宗教局起草)。

11.为了解决改革开放和城镇化进程中城市民族工作产生的新问题,修订城市民族工作条例(国家民委起草)。

(三)坚持物质文明精神文明并重,促进文化发展需要提请全国人大常委会审议的法律草案和需要修订的行政法规。(2件)

1.为了发展公共图书馆事业,满足人民群众日益增长的精神文化需求,提请审议公共图书馆法草案(文化部起草)。

2.为了加强和改进互联网信息服务管理,促进互联网信息服务健康有序发展,修订互联网信息服务管理办法(网信办起草)。

(四)着力改善生态环境,节约能源资源需要提请全国人大常委会审议的法律草案、法律修订草案和需要制定、修订的行政法规。(7件)

1.为了保护和改善环境,减少污染物排放,推进生态文明建设,提请审议环境保护税法草案(财政部、税务总局、环境保护部起草)。

2.为了防治水污染,保护和改善环境,保障饮用水安全,促进经济社会全面协调可持续发展,提请审议水污染防治法修订草案(环境保护部起草)。

3.为了保护和改善海洋环境,保护海洋资源,防治污染损害,维护生态平衡,提请审议海洋环境保护法修订草案(海洋局起草)。

4.为了加强海洋石油勘探开发环境保护,完善溢油事故应急处置机制,修订海洋石油勘探开发环境保护管理条例(海洋局起草)。

5.为了加强农药管理,保证农药质量,保障农产品质量安全和人畜安全,保护生态环境,修订农药管理条例(农业部起草)。

6.为了规范报废机动车回收拆解活动,保障道路交通安全,促进资源综合利用和循环经济发展,修订报废汽车回收管理办法(商务部起草)。

7.为了加快农田水利发展,提高农业综合生产能力,保障国家粮食安全,制定农田水利条例(水利部起草)。

(五)实施国家安全战略,维护国家安全需要提请全国人大常委会审议的法律草案、法律修订草案和需要制定、修订的行政法规。(5件)

1.为了加强国防交通建设,保障国防活动顺利进行,提请审议国防交通法草案(中央军委后勤保障部起草)。

2.为了建设一支听党指挥、能打胜仗、作风优良的高素质现役军官队伍,规范军官的权利义务,加强军官的职业管理,保障军官有效履行职责,提请审议现役军官法修订草案(中央军委政治工作部起草)。

3.为了维护国家安全,提高测绘保障能力,促进地理信息产业发展,提请审议测绘法修订草案(测绘地信局起草)。

4.为了贯彻实施反间谍法,防范、制止和惩治间谍行为,维护国家安全,制定反间谍法实施细则(安全部起草)。

5.为了加强无线电管理,维护空中电波秩序,有效利用无线电频谱资源,保证无线电业务的正常开展,修订无线电管理条例(工业和信息化部、中央军委联合参谋部起草)。

(六)持续推进简政放权,加强政府自身建设需要制定、修订的行政法规。(2件)

1.为了贯彻实施预算法,进一步增强预算管理的规范性和可操作性,完善预算管理制度,修订预算法实施条例(财政部起草)。

2.为了贯彻实施统计法,进一步规范统计行为,制定统计法实施条例(统计局起草)。

此外,为了贯彻合作共赢战略,保障改革开放有序开展,积极促进经济社会发展,维护国家主权、安全和发展利益,做好关于汞的水俣公约,2007年内罗毕国际船舶残骸清除公约,《濒危野生动植物种国际贸易公约》第二十一条的修正案适用于香港特别行政区、澳门特别行政区,1975年国际公路运输公约,生物多样性公约关于获取遗传资源和公正公平分享其利用所产生惠益的名古屋议定书等国际条约和协定审核工作(法制办会同有关部门)。

█  三、预备项目

(一)适应经济发展新常态要求,促进经济持续健康发展和对外开放需要提请全国人大常委会审议的法律草案、法律修订草案和需要制定、修订的行政法规。(15件)

发展规划法(发展改革委起草),烟叶税法(财政部、税务总局起草),船舶吨税法(财政部、海关总署起草),保险法(修订)(保监会起草),专利法(修订)(知识产权局起草),非存款类放贷组织条例(人民银行起草),现金管理暂行条例(修订)(人民银行起草),商业银行破产风险处置条例(银监会起草),信托公司条例(银监会起草),消费税暂行条例(修订)(财政部、税务总局起草),基础设施和公用事业特许经营暂行条例(发展改革委、财政部起草),国家科学技术奖励条例(修订)(科技部起草),旅行社条例(修订)(旅游局起草),外国人在中国工作管理条例(人力资源社会保障部、外专局起草),外汇管理条例(修订)(人民银行、外汇局起草)。

(二)保障和改善民生,加强和创新社会治理需要提请全国人大常委会审议的法律草案、法律修订草案和需要制定、修订的行政法规。(18件)

职业教育法(修订)(教育部、人力资源社会保障部起草),道路交通安全法(修订)(公安部起草),矿山安全法(修订)(安全监管总局起草),看守所法(公安部起草),食品安全法实施条例(修订)(食品药品监管总局起草),社会抚养费征收管理办法(修订)(卫生计生委起草),医疗事故处理条例(修订)(卫生计生委起草),农村扶贫开发条例(扶贫办起草),危险化学品安全管理条例(修订)(安全监管总局起草),化妆品卫生监督条例(修订)(食品药品监管总局起草),中国公民往来香港特别行政区澳门特别行政区管理条例(公安部起草),社会治安技术防范条例(公安部起草),外国人永久居留服务管理条例(公安部起草),城市地下管线管理条例(住房城乡建设部起草),铁路交通事故应急救援和调查处理条例(修订)(交通运输部、铁路局起草),重大设备监理条例(质检总局起草),殡葬管理条例(修订)(民政部起草),诉讼费用交纳办法(修订)(法制办组织起草)。

(三)坚持物质文明精神文明并重,促进文化发展需要提请全国人大常委会审议的法律草案、法律修订草案和需要制定、修订的行政法规。(5件)

文化产业促进法(文化部起草),著作权法(修订)(版权局起草),全民阅读促进条例(新闻出版广电总局起草),电影管理条例(修订)(新闻出版广电总局起草),未成年人网络保护条例(网信办组织起草)。

(四)着力改善生态环境,节约能源资源需要制定、修订的行政法规。(7件)

碳排放权交易管理条例(发展改革委起草),稀有金属管理条例(工业和信息化部起草),核电管理条例(发展改革委、能源局起草),退耕还林条例(修订)(发展改革委、林业局起草),农作物病虫害防治条例(农业部起草),湿地保护条例(林业局起草),节约用水条例(水利部会同住房城乡建设部、发展改革委起草)。

(五)实施国家安全战略,维护国家安全需要提请全国人大常委会审议的法律草案和需要制定、修订的行政法规。(6件)

粮食法(发展改革委、粮食局起草),能源法(发展改革委、能源局起草),出境入境边防检查条例(修订)(公安部起草),军港条例(海军起草),军事设施保护法实施办法(修订)(中央军委国防动员部起草),中国人民解放军文职人员条例(修订)(中央军委政治工作部起草)。

(六)持续推进简政放权,加强政府自身建设需要提请全国人大常委会审议的法律草案、法律修订草案和需要制定、修订的行政法规。(8件)

审计法(修订)(审计署起草),信访法(信访局起草),档案法(修订)(档案局起草),行政法规制定程序条例(修订)(法制办起草),规章制定程序条例(修订)(法制办起草),国务院表彰奖励工作条例(人力资源社会保障部起草),地名管理条例(修订)(民政部起草),国家土地督察条例(国土资源部起草)。

  四、研究项目

(一)有关适应经济发展新常态要求,促进经济持续健康发展和对外开放的立法项目。(26件)

价格法(修订)(发展改革委起草),反垄断法(修订)(商务部、发展改革委、工商总局起草),中国人民银行法(修订)(人民银行起草),银行业监督管理法(修订)(银监会起草),商业银行法(修订)(银监会起草),商品流通法(商务部起草),资源税法(财政部、税务总局起草),增值税法(财政部、税务总局起草),耕地占用税法(财政部、税务总局起草),关税法(财政部、海关总署起草),个人所得税法(修订)(财政部、税务总局起草),电信法(工业和信息化部起草),铁路法(修订)(交通运输部、铁路局起草),外国国家豁免法(外交部起草),出口管制法(商务部起草),金融统计管理条例(人民银行起草),支付结算条例(人民银行起草),企业国有资产基础管理条例(财政部、国资委起草),商业特许经营管理条例(修订)(商务部起草),国务院关于禁止在市场经济活动中实行地区封锁的规定(修订)(商务部起草),地震巨灾保险条例(保监会起草),国家自然科学基金条例(修订)(自然科学基金会起草),民间统计调查管理条例(统计局起草),职务发明条例(知识产权局起草),外商投资国家安全审查条例(发展改革委、商务部起草),口岸管理条例(海关总署起草)。

(二)有关保障和改善民生,加强和创新社会治理的立法项目。(34件)

药品管理法(修订)(食品药品监管总局起草),献血法(修订)(卫生计生委起草),药师法(卫生计生委组织起草),法律援助法(司法部起草),社会组织法(民政部起草),治安管理处罚法(修订)(公安部起草),建筑法(修订)(住房城乡建设部起草),监狱法(修订)(司法部起草),民用航空法(修订)(交通运输部、民航局起草),儿童福利条例(民政部起草),特困人员供养工作条例(民政部起草),城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法(修订)(民政部起草),电梯安全条例(质检总局起草),高危粉尘作业与高毒作业职业卫生监督管理条例(安全监管总局起草),煤矿安全监察条例(修订)(安全监管总局起草),安全生产法实施条例(安全监管总局起草),传染病防治法实施办法(修订)(卫生计生委起草),流动人口计划生育工作条例(修订)(卫生计生委起草),疫苗流通和预防接种管理条例(修订)(卫生计生委起草),突发公共卫生事件应急条例(修订)(卫生计生委起草),国家教育考试条例(教育部起草),公共信用信息管理条例(发展改革委起草),统一社会信用代码管理办法(发展改革委、公安部、质检总局起草),警用品生产销售管理条例(公安部起草),畜禽屠宰管理条例(农业部起草),大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例(修订)(水利部起草),建设工程抗震管理条例(住房城乡建设部起草),城市公园条例(住房城乡建设部起草),房地产交易管理条例(住房城乡建设部起草),铁路运输条例(交通运输部、铁路局起草),反走私综合治理条例(海关总署起草),国家标准时间管理条例(质检总局起草),实验动物管理条例(修订)(科技部起草),村庄和集镇规划建设管理条例(修订)(住房城乡建设部起草)。

(三)有关坚持物质文明精神文明并重,促进文化发展的立法项目。(8件)

广播电视传输保障法(新闻出版广电总局起草),文物保护法(修订)(文化部、文物局起草),体育法(修订)(体育总局起草),著作权法实施条例(修订)(版权局起草),互联网上网服务营业场所管理条例(修订)(文化部起草),水下文物保护管理条例(修订)(文化部、文物局起草),印刷业管理条例(修订)(新闻出版广电总局起草),奥林匹克标志保护条例(修订)(体育总局、工商总局起草)。

(四)有关着力改善生态环境,节约能源资源的立法项目。(16件)

海洋基本法(海洋局起草),应对气候变化法(发展改革委起草),固体废物污染环境防治法(修订)(环境保护部起草),渔业法(修订)(农业部起草),森林法(修订)(林业局起草),矿产资源法(修订)(国土资源部起草),土地管理法(修订)(国土资源部起草),石油天然气管道保护法(修订)(发展改革委、能源局起草),河道采砂管理条例(水利部起草),地下水管理条例(水利部起草),排污许可管理条例(环境保护部起草),规划环境影响评价条例(修订)(环境保护部起草),能源监管条例(发展改革委、能源局起草),国家石油储备管理条例(发展改革委、能源局起草),海洋石油天然气管道保护条例(海洋局、能源局起草),生物遗传资源获取管理条例(环境保护部起草)。

(五)有关实施国家安全战略,维护国家安全的立法项目。(25件)

航天法(国防科工局起草),航空法(中央军委联合参谋部、交通运输部、民航局起草),防扩散法(外交部起草),人民武装警察法(修订)(武警总部起草),外国航空器临时进出中华人民共和国领空管理规定(中央军委联合参谋部起草),卫星导航条例(中央军委装备发展部起草),低空空域使用管理规定(中央军委联合参谋部起草),无人驾驶飞行器管理规定(中央军委联合参谋部起草),涉及国家安全事项的建设项目管理规定(安全部起草),国防科技创新基地管理条例(国防科工局起草),军工科研管理条例(国防科工局起草),宇航产品与技术出口管理条例(国防科工局起草),国防科技工业安全保密条例(国防科工局起草),国防科技工业武器装备科研生产设施保护条例(国防科工局起草),军工涉密业务服务管理条例(国防科工局起草),国防科技工业对外资开放管理办法(国防科工局起草),核安保条例(国防科工局起草),核电厂核事故应急管理条例(修订)(国防科工局起草),中国人民解放军实施《中华人民共和国职业病防治法》办法(中央军委后勤保障部起草),军用标准化管理条例(中央军委装备发展部起草),军人抚恤优待条例(修订)(民政部起草),边防治安管理条例(公安部起草),国防专利条例(修订)(中央军委装备发展部、工业和信息化部、国防科工局起草),民用航空安全保卫条例(修订)(交通运输部、民航局起草),关键信息基础设施安全保护条例(网信办起草)。

(六)有关持续推进简政放权,加强政府自身建设的立法项目。(6件)

政府间财政关系法(财政部起草),人民警察法(修订)(公安部起草),行政执法程序条例(法制办起草),行政调解条例(法制办起草),供销合作社条例(供销合作总社起草),民族乡行政工作条例(修订)(国家民委起草)。

此外,配合全国人大常委会继续审议网络安全法、野生动物保护法(修订)、证券法(修订)等法律案,配合初次审议红十字会法(修订)、公共文化服务保障法、民法总则、中小企业促进法(修订)等法律案,做好相关工作(法制办会同有关部门)。

关于发布电力工程计价依据适应营业税改征增值税调整过渡实施方案的通知

关于发布电力工程计价依据适应营业税改征增值税调整过渡实施方案的通知

定额〔2016〕9号

各有关单位:

按照国务院有关规范税制、实现结构性减税的总体战略部署,根据财政部、住房城乡建设部及国家税务总局的相关要求,为保证营业税改征增值税在电力工程计价中实现平稳过渡,电力工程造价与定额管理总站结合电力工程计价依据的特点,经反复研究与测算,并与有关各方多次沟通协调,形成了电力工程计价依据适应营业税改征增值税调整过渡实施方案。现予发布,请遵照执行。

附件:电力工程计价依据适应营业税改征增值税调整过渡实施方案

电力工程造价与定额管理总站

2016年4月18日

实施方案

电力工程计价依据适应营业税改征增值税调整过渡实施方案

一、为贯彻落实国务院有关营业税改征增值税(以下简称“营改增”)的战略部署,按照财政部、住房城乡建设部、国家税务总局有关要求,结合电力工程计价依据特点,制订本实施方案。

(一)《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》(建办标[2016] 4号)。

(二)《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016] 36号)。

(三)《营业税改征增值税试点方案》(财税[2011]110号)。

(四)现行电力工程计价依据,包括概预算定额及费用计算规定、工程量清单计价规范、工程造价管理办法等。

(一)《20kV及以下配电网工程建设预算编制与计算标准》、《20kV及以下配电网工程预算定额-建筑工程、电气设备安装工程、架空线路工程、电缆工程、调试工程、通信及自动化工程》(国能电力【2009】123号);

(二)《电网工程建设预算编制与计算规定》、《火力发电工程建设预算编制与计算规定》、《电力建设工程概算定额-建筑工程、热力设备安装工程、电气设备安装工程、调试工程、通信工程》以及《电力建设工程预算定额-建筑工程、热力设备安装工程、电气设备安装工程、输电线路工程、调试工程、通信工程、加工配置品》(国能电力【2013】289号);

(三)《西藏地区电网工程建设预算编制与计算规定》、《西藏地区电网工程概算定额-变电站建筑工程、电气设备安装工程、通信工程》、《西藏地区电网工程预算定额-变电站建筑工程、电气设备安装工程、输电线路工程、调试工程、通信工程》(国能电力【2013】331号)。

(四)《电网技术改造工程预算编制与计算规定》、《电网技术改造工程概算定额-建筑修缮工程、电气工程、通信工程》、《电网技术改造工程预算定额-建筑修缮工程、电气工程、输电线路工程、调试工程、通信工程》、《电网拆除工程预算定额-电气工程、输电线路工程、通信工程》,《电网检修工程预算编制与计算规定》、《电网检修工程预算定额-电气工程、输电线路工程、调试工程、通信工程》(国能电力【2015】270号)。

(五)《电力建设工程工程量清单计价规范-火力发电厂工程》、《电力建设工程工程量清单计价规范-变电工程》、《电力建设工程工程量清单计价规范-输电线路工程》(国能科技【2011】27号)

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期或未取得《建筑工程施工许可证》但承包合同注明开工日期(以下简称“开工日期”)在2016年5月1日(含)后的电力工程,应按照本方案执行。

(二)开工日期在2016年4月30日(含)前的电力工程,在符合《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)等财税文件规定的前提下,参照原合同价或营改增前的计价依据执行。

(一)营改增后的工程造价(建筑安装工程费)=税前工程造价×(1+11%)。其中,11%为建筑业增值税税率,税前工程造价为人工费、材料费、施工机械使用费、措施费、规费、企业管理费和利润等费用之和,各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。

(二)建筑安装工程费中的税金是指按照国家税法规定应计入建筑安装工程造价内的增值税销项税额。

税金=税前造价(不含进项税)×增值税税率(11%)

(三)营改增后各套电力工程计价依据的建筑安装工程费用的组成内容除本方案另有规定外,均与原各套概预算定额配套使用的“预规”中规定的内容一致。

(四)企业管理费除包括原组成内容外,本次新增城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加,以及营改增后增加的管理费等。

(五)各套电力建设工程工程量清单计价规范中税前工程造价组成为分部分项工程、措施项目、其他项目、规费之和,各费用项目均以不包含增值税(可抵扣进项税)的价格计算。

(一)本方案是基于“价税分离”的原则进行编制的,即在不改变现行计价依据体系、适用范围及其作用的前提下,分别对定额基价和建筑安装工程各项取费费率进行调整。

1、采用综合系数的方式扣除现行定额基价中材料费与施工机械使用费的进项税额,计算得出除税后定额基价。(综合系数详见附表1~6)

2、采用调整系数方式扣除现行建筑安装工程各取费项目所包含的进项税额,计算得出增值税下各取费项目的费率。(调整系数详见附表7~13)

(二)营改增后,工程造价按照“价税分离”计价规则计算,具体要素价格适用增值税税率执行财税部门的相关规定。

(三)《电力建设工程装置性材料预算价格》、《电力建设工程装置性材料综合预算价格》、《西藏地区电网工程装置性材料综合预算价格及单项预算价格》(不含税版)中的价格为除税后的价格。包括除税的原价、运输费、保险保价费、运输损耗、采购及保管费。

(四)可研估算和初设概算阶段,一般不区分材料供给方式(甲供或乙供),所有材料均按除税价格计取。若需区分材料供给方式,则单独将甲供材料的含税价格汇总计入建筑安装工程费,但甲供材料的除税价格仍是建筑安装工程各项费用的取费基数,仅不作为税金的取费基数。

建筑工程的给排水、暖气、通风、空调、照明、消防等项目中的设备费也按上述方式计列。

(五)编制基准期价差

1、价差是建筑安装工程费的组成部分,凡以建筑安装工程费为取费基数的费用项目,计取时应将价差作为其计费的基数。

2、材料和施工机械进行价差调整时均应按除税价格计算,甲供材料除外。现行各套定额调整办法和调整系数,均需按照扣除进项税处理:已发布各项价差调整系数暂不调整;建筑工程中材料价差根据不同材料品种的税率除税,施工机械价差按照10%的综合税率除税。

(六)营改增后,凡以建筑安装工程费作为取费基数的其他费用及基本预备费等费用项目,其取费标准暂不做调整。

(七)营改增后电力工程发承包及实施阶段的计价活动,适用一般计税方法计税的电力工程执行“价税分离”计价规则;选择适用简易计税方法计税的电力工程参照原合同价或营改增前的计价依据执行,并执行财税部门的规定。

(八)总承包工程合同项下的专业分包工程、材料按照总承包工程合同的计价规则执行。专业承包工程合同项下的材料按照专业承包工程合同的计价规则执行。

(九)风险幅度确定原则:风险幅度均以材料、施工机械台班等对应的除税单价为计价依据。

七、现行电力工程造价管理办法中与本方案内容不一致之处,以本方案为准。

八、本实施方案自发布之日起生效,尚未开标且不能于2016年4月30日前完成合同签订的依法进行招标的项目,招标文件及最高投标限价编制均应按本实施方案要求执行。

PPP项目施工二次招标风险及其防控

PPP项目推进如火如荼,PPP风险若隐若现。

 

PPP项目施工需要二次招标吗?PPP项目施工不招标又如何?如何避免PPP项目施工二次招标风险。笔者从法律规定出发,结合数十个PPP项目咨询服务经验,分析如下:

 

一、问题提出:PPP项目施工二次招标严重后果

 

施工承包权是PPP社会资本的核心利益之一。目前实务中,PPP项目社会资本主要包括:金融资本、施工单位、产业资本。施工单位参与PPP项目,主要目的在于:获取PPP项目合同约定价格及期限的项目施工承包权。金融资本及产业资本也很关注PPP项目施工承包权,只有其主导施工承包权,才可能从施工单位获取一块收益,以补贴其融资部分亏损。所以含施工的PPP项目更受社会资本欢迎。目前PPP项目以新建和改建基础设施和公用事业为主,施工承包权是PPP项目重大问题。

 

施工单位作为社会资本之一参与PPP项目当然能够合法获取该施工承包权吗? PPP社会资本采购文件及合同通常规定:“本项目通过一次采购的方式选择具备相应***工程施工总承包*级及以上资质和相应的项目经验的社会资本,社会资本有权为项目公司提供施工总承包服务,由项目公司与中标社会资本直接签署施工总承包合同,无需再进行二次采购。”这样的规定及约定有法律依据吗?

 

如果上述将PPP社会资本及施工单位一次采购的做法缺乏法律依据,也就是社会资本施工承包权落空,在PPP社会资本采购后还要进行施工二次招标,会有如下后果:

 

(1)工程施工拖延和停滞。依据《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定,“按照规定应当招标的工程没有招标,应当公开招标的工程没有公开招标……所确定的施工企业无效”,不具备申请领取施工许可证。依据《建筑法》第64条规定,“未取得施工许可证…未经批准擅自施工的,责令改正,对不符合开工条件的责令停止施工”。

 

(2)施工合同无效难以结算价款。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定,“建设工程必须进行招标而未招标”的,建设工程施工合同应当认定无效。合同无效,难以通过审计,将导致难以正常结算。

 

(3)可能被迫修改PPP合同价格。如果被迫在PPP项目采购后再进行施工招标,则施工招标的工程价格往往低于PPP项目合同中的工程价格。鉴于目前PPP项目合同通常约定的工程计价方式通常是按实按定额下浮一定比例结算,这就意味着社会资本可获得的政府补贴或可用性缺口补贴降低。

 

可见,PPP项目施工如二次招标、社会资本施工承包权如落空,后果相当严重。“PPP项目是否可以不进行施工招标”就成了摆正包括施工单位在内PPP社会资本面前的重大课题。

 

二、PPP应通过招标等采购、但PPP采购的不是施工

 

《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》第四条规定:PPP项目采购方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和单一来源采购。依据《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》第(十二)项目规定,以及《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》第一条规定,特许经营、政府购买服务是PPP主要方式。

 

《政府购买服务管理办法(暂行)》第十七条规定,采用政府购买服务方式的,“购买主体应当按照政府采购法的有关规定,采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等方式确定承接主体”。《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》第三条规定,政府购买服务项目“可以采用竞争性磋商方式开展采购”。

 

《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第十五条规定:“实施机构……应当通过招标、竞争性谈判等竞争方式选择特许经营者。特许经营项目建设运营标准和监管要求明确、有关领域市场竞争比较充分的,应当通过招标方式选择特许经营者。”

 

政府购买服务采购的是服务,不包括施工。《政府采购法》第二条规定:“本法所称服务,是指除货物和工程以外的其他政府采购对象”“本法所称工程,是指建设工程,包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建、装修、拆除、修缮等。”施工即工程。

 

特许经营采购的是特许经营,不包括施工。《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第三条规定:特许经营是指“政府采用竞争方式依法授权中华人民共和国境内外的法人或者其他组织,通过协议明确权利义务和风险分担,约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益,提供公共产品或者公共服务”。就是说,特许经营权是政府依法授予社会资本在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益的权利。特许经营权的核心是社会资本对基础设施和公用事业占有、使用和收益的权利。特许经营权的前提是需要政府行政许可。基础设施和公用事业工程显然无需政府特别许可即可实施。

 

PPP项目采购时也普遍不具备施工招标条件。依据《工程建设项目施工招标投标办法》第八条规定:“依法必须招标的工程建设项目,应当具备下列条件才能进行施工招标:……(二)初步设计及概算应当履行审批手续的,已经批准……”目前PPP项目采购时大都没有规划许可及初步设计审批,不具备同时施工招标的条件。

 

可见,PPP项目通过招标等方式采购,并不意味着PPP项目下施工也同时走完了法定采购手续。

 

三、PPP项目施工必须进行招标,除非三种特殊情况

 

招标法规定基础设施及公用设施施工必须进行招标。《招标投标法》第3条规定:大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目,必须进行招标。

 

依据《招标投标法》第二条规定,必须进行招标的其他项目的范围只有法律、国务院及国务院发展计划部门能够制定。目前法律、国务院及国务院发展计划部门规定施工不招标只有如下几种情况:

 

(1)涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况,不适宜进行招标的项目(《招标投标法》第66条);

 

(2)施工单项合同估算价在200万元人民币以下的(同《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第七条);

 

(3)需要采用不可替代的专利或者专有技术(《招标投标法实施条例》第9条,下同);

 

(4)采购人依法能够自行建设、生产或者提供;

 

(5)已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供;

 

(6)需要向原中标人采购工程、货物或者服务,否则将影响施工或者功能配套要求;

 

(7)国家规定的其他特殊情形(目前无)。

 

根据以上规定,PPP项目施工只有符合如下三种情况之一方可不招标:

 

一是未设PPP项目公司,社会资本(或者其联合体成员)具备相应施工资质;

 

二是未设立PPP项目公司,社会资本是通过招标方式选择的,社会资本具有专利或者专有技术或其他影响施工或者功能配套要求的独家条件而只能向其采购;

 

三是设立了PPP项目公司,PPP项目采用了特许经营方式,社会资本是通过招标方式选择的,社会资本(或者其联合体成员)具有相应工程资质。

 

四、PPP项目施工二次招标风险应对措施

结合以上分析,为了避免PPP项目施工二次招标风险,必须确保PPP项目施工依法可以不招标。要依法确保PPP项目施工依法不招标,社会资本应该在PPP实施方案、PPP采购文件及PPP项目合同中及PPP社会资本采购时采取如下风险应对措施:

 

1、尽量不设立PPP项目公司。现行规定并未强制PPP项目设立项目公司。设立PPP项目公司往往是项目融资时金融机构要求。如果社会资本无需项目融资,则一般无需设立PPP项目公司。其实,不设立PPPX项目公司,也可以大大降低税费,提高PPP项目盈利性。

 

2、尽量采用公开招标方式确定PPP社会资本。PPP采购实务中采用竞争性谈判、竞争性磋商方式,是完全可以用招标方式取代。比如PPP项目建设运营标准和监管要求明确时,可以通过二阶段招标法解决。又比如市场竞争不充分、潜在社会资本不明,完全可以PPP项目市场测试等手段予以解决。竞争性谈判、竞争性磋商方式中采用的反复谈判、反复压价,是明显不利于维护基础设施及公用事业工程质量的。这是工程采购原则上采用招标方式,不允许价格谈判的原因。比如某续建PPP项目咨询机构竞争性磋商,政府预算价200万元,竞磋结果是一家最终报价10万元的当地毫无经验的咨询单位中选。而其中仅仅找资深专业律师解决其中烂尾纠纷问题,至少也得数百个小时,50万元以上律师费。这些竞磋的结果必然是PPP咨询服务的低劣。

 

3、项目尽量包含特许经营方式。大量PPP咨询机构图省事,将PPP项目策划成非经营性项目,全部靠政府购买服务来付费。这一方面没有挖掘PPP项目潜力,加大政府财政负担,另一方面也徒增的二次招标风险。将PPP项目策划成准经营性项目或经营性项目,以特许经营收入作为项目部分和全部现金流来源,往往就可以避开上述风险。事实上,大多数PPP项目都可以包含特许经营成分。

 

4、施工单位尽量作为社会资本部分出资。目前大多数PPP项目中,施工单位名义上是社会资本,实质上却只负责建设,不负责出资和筹资。好处是避免内部繁琐的审批。坏处是有二次招标风险,且丧失PPP项目的主导权,在PPP项目公司(如有)中毫无话语权,难以培养施工+融资的能力,长此以往将难以在PPP市场领域立足。

 

5施工单位最好具有专利或者专有技术或其他影响施工或者功能配套要求的独家条件。这也将是施工单位拓展PPP项目的利器,遗憾的是,少有施工单位具备这方面的条件。

 

6、促成工程招标主管部门事前确认PPP项目施工无需招标。在符合法律规定施工可不招标的三种情形前提下,请当地政府协调工程招标主管部门事前确认该PPP项目施工无需招标。并根据确认进一步完善相关文件。

 

纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行。

PPP需要我们深度思考,谨慎前行。

 

(作者单位:瀛和律师机构PPP中心暨上海瀛东律师事务所)

吉林省发布关于征求《关于建筑业营业税改征增值税调整吉林省建设工程计价依据的实施办法(征求意见稿)》意见的通知

 

营改增

根据住房城乡建设部办公厅《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》(建办标[2016]4号)的要求,吉林省建设工程造价管理站编制了《关于建筑业营业税改征增值税调整吉林省建设工程计价依据的实施办法(征求意见稿)》,并公开发布。

重点阅读

关于建筑业营业税改征增值税调整吉林省建设工程计价依据的实施办法

1
适用范围

《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)

《吉林省建筑工程计价定额》(JLJD-JZ-2014)

《吉林省装饰工程计价定额》(JLJD-ZS-2014)

《吉林省安装工程计价定额》(JLJD-AZ-2014)

《吉林省市政工程计价定额》(JLJD-SZ-2014)

《吉林省园林及仿古建筑工程计价定额》(JLJD-YL-2014)

《吉林省房屋修缮及抗震加固工程计价定额》(JLJD-XS-2016)

《吉林省城市轨道交通工程计价定额》(JLJD-GD-2011)及配套定额。

2
费用组成内容

1.营改增后建筑安装工程费用项目的组成内容除本办法另有规定外,均与各专业原费用定额内容一致。

2.企业管理费包括各专业原组成内容,增加城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、营改增后增加的管理费用等。

3.建筑安装工程费用的税金是指国家税法规定计入建筑安装工程造价的增值税销项税额。

4.工程造价=税前工程造价×(1+11%)。其中,11%为建筑业应征增值税税率,税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和各项费用之和,各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。税前工程造价以除税价格为计算基础,计取各项费用。

3
有关说明

1.计价定额的调整内容是根据营改增调整的规定和要求等修订的,不改变清单计价规范、计价定额的作用、适用范围及费用计价程序等 。计价定额依据“价税分离”计价规则调整的相关内容详见本办法附件。

2.计价定额的调整内容对应定额编制期的除税价格及费率。

3.计价定额的调整内容体现在本办法附件《建筑业营改增吉林省建设工程费用定额》里。

4.建筑业营改增后建设工程发承包及实施阶段的计价活动,适用一般计税方法计税的建筑工程执行“价税分离”计价规则;适用简易计税方法计税的建筑工程参照营改增前的计价依据执行,并执行财税部门的规定。

建设工程费用定额

建筑业营改增吉林省建设工程费用定额

一、编制说明

为贯彻执行《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号),满足我省建筑业工程造价计价“营改增”平稳过渡的需要,根据住房城乡建设部办公厅《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》及《建筑业营改增建设工程计价规则调整实施方案》,结合我省实际,制订了与我省现行计价定额相配套的《建筑业营改增吉林省建设工程费用定额》(以下简称“本费用定额”)。

本费用定额是基于“价税分离”的原则和不改变现行计价体系为前提进行编制。

“价税分离”是指从营业税不含税工程造价中,将各项费用所包含的进项税分离出来,形成除税价格。以除税价格为计算基础,计取各项费用。

本费用定额是按综合系数的方式扣除现行计价定额中材料费、施工机具使用费(以下简称机具费)的进项税额计算除税基价。

本费用定额中的费率是以增值税下的各项费用与营业税下的各项费用基本平衡的原则编制。

二、单位工程造价表现形式

工程造价=税前工程造价×(1+11%)。

其中,11%为建筑业应征增值税税率,税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和各项费用之和,各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。税前工程造价以除税价格为计算基础,计取各项费用。

三、材料费、机具费调整系数表

(一)材料费、机具费调整系数表

现行计价定额中的材料费、机具费按下表进行调整,形成本费用定额的材料费、机具费。

使用说明

1.本费用定额材料费=现行计价定额材料费×材料费调整系数

2.本费用定额机具费=现行计价定额机具费×机具费调整系数

3.材料、机械台班的市场价格使用含进项税额的信息价格体系。

4.价差=现行计价定额的价差×调整系数

5.计价依据中的机械费、施工机械使用费在本费用定额中统一简称机具费

四、其他规定

1.总承包管理费、甲供材料管理费、施工配合费、提前竣工(赶工)费、现场签证,均指除税后的费用,原费用定额内容和费率不变。

2.编制招标控制价或投标报价时,其安全文明施工费按本费用定额费率考虑。工程结算时,评定为省级标准化管理示范工地的工程项目,其安全文明施工费按本费用定额费率计取;评定为市级标准化管理示范工地的工程项目,其安全文明施工费乘以0.97;其他工程项目的安全文明施工费乘以0.93。

3.优质优价:工程招标人明确要求工程项目达到以下优质工程标准的,其增加的费用按以下规定执行。

3.1国家级优质工程奖“鲁班奖”的,按税前工程造价的5%考虑。“全国建筑工程装饰奖”的,按税前工程造价的2%考虑。

3.2省级优质工程奖“长白山杯”的,按税前工程造价的2.5%考虑。“吉林省建筑工程装饰奖”的,按税前工程造价1%考虑。

3.3市级优质工程奖项的,按税前工程造价的1%考虑。

3.4实施“优质优价”增加的费用计入工程造价。

4.发包人提供的材料和工程设备(简称甲供材):按计价定额中的预算价格计入基价或综合单价,一般计税方法乘以材料费调整系数。

五、费用标准

(一)《吉林省建筑工程计价定额》(JLJD-JZ-2014)、《吉林省装饰工程计价定额》(JLJD-ZS-2014)、《吉林省安装工程计价定额》(JLJD-AZ-2014)、《吉林省市政工程计价定额》(JLJD-SZ-2014)。

1.措施项目费

1.1安全文明施工费,费率如下(单位:%)

注:建筑、市政工程已含扬尘污染增加费,不再另行考虑。

专业承包工程的安全文明施工费率按上述费率的80%计取。

1.2夜间施工增加费:每人每个夜班增加60元。

1.3非夜间施工增加费:按地下(暗)室建筑面积每平方米20元计取。

1.4材料二次搬运费:按人工费0.30%计取。

1.5冬雨季施工增加费:

冬季施工增加费,按冬季施工期间完成人工费的150%计取。冬季在室内施工,室内温度达到正常施工条件的,按该项目冬季施工完成人工费的30%计取。

冻土定额项目,不再计取冬季施工增加费。

雨季施工增加费:按人工费的0.38%计取。

1.6地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费(含越冬维护费):根据工程实际情况编制费用预算。

1.7工程定位复测费:(单位:%)

2.企业管理费:(单位:%)

注:独立土石方工程执行市政工程的人工土石方费率。

独立土石方工程适用于:1.房屋和构筑物的人工挖方量在3000立方米以上的土石方工程;2.堤坝、沟渠、人工湖、水池、运动场、厂区平整、建筑物完工后的场区清理等人工土石方工程;3.独立土石方工程包括挖、填、运。

3.规费:

3.1工程排污费:按人工费的0.30%计取。

3.2社会保险费:

3.2.1养老保险费、失业保险费、医疗保险费、住房公积金四项合计费率为人工费的11.94%计取。

3.2.2生育保险费:按人工费的0.42%计取。

3.2.3工伤保险费:按人工费的0.61%计取。

3.3残疾人就业保障金:按人工费的0.48%计取。

3.4防洪基础设施建设资金、副食品价格调节基金在编制标底(招标控制价)或投标报价时,按税前工程造价的1.05‰考虑,结算时按实际缴纳计取。

3.5其他规费:按相关文件规定计取。

4.利润:建设工程行业利润为人工费的16%。

5.税金:即建筑业应征增值税税率,为11%。

计取基数为税前工程造价,即人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和各项费用之和(各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算)。

(二)《吉林省园林及仿古建筑工程计价定额》(JLJD-YL-2014)。

1.措施项目费

1.1安全文明施工费,费率如下(单位:%)

注:仿古建筑工程指下册仿古工程;园林绿化工程指上册园林工程第二章(二、三、五节)、第三章、第十六章(三、四、五节);园林建筑工程指上册园林工程第五章至第十一章、第十三章至第十五章、第十六章(一、二、六节);安装工程指上册园林工程第四章、第十二章;人工土石方工程指上册园林工程第一章、第二章(一、四、六节)内标注人工施工的的项目;机械土石方工程指上册园林工程第一章内标注机械施工的项目。(以下同)

1.2夜间施工增加费:每人每个夜班增加60元。

1.3非夜间施工增加费:按地下(暗)室建筑面积每平方米20元计取。

1.4材料二次搬运费:按人工费0.30%计取。

1.5冬雨季施工增加费:

冬季施工增加费,按冬季施工期间完成人工费的150%计取。冬季在室内施工,室内温度达到正常施工条件的,按该项目冬季施工完成人工费的30%计取。

雨季施工增加费:按人工费的0.38%计取。

1.6 地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费(含越冬维护费):根据工程实际情况编制费用预算。

1.7工程定位复测费:(单位:%)

2.企业管理费:(单位:%)

3.规费:

3.1工程排污费:按人工费的0.30%计取。

3.2社会保险费:

3.2.1养老保险费、失业保险费、医疗保险费、住房公积金四项合计费率按人工费的16.43%计取。

3.2.2生育保险费:按人工费的0.42%计取。

3.2.3工伤保险费:按人工费的0.61%计取。

3.3残疾人就业保障金:按人工费的0.48%计取。

3.4防洪基础设施建设资金、副食品价格调节基金在编制标底(招标控制价)或投标报价时,按税前工程造价的1.05‰考虑,结算时按实际缴纳计取。

3.5其他规费:按相关文件规定计取。

4.利润:园林及仿古建筑工程行业利润为人工费的16%。

5.税金:即建筑业应征增值税税率,为11%。

计取基数为税前工程造价,即人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和各项费用之和(各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算)。

(三)《吉林省房屋修缮及抗震加固工程计价定额》(JLJD-XS-2016)。

1. 措施项目费

1.1安全文明施工费:拆除工程项目按人工费的3.15%计取,其他工程项目按人工费的7.30%计取。

1.2夜间施工增加费:每人每个夜班增加60元。

1.3非夜间施工增加费:每人每班增加20元。

1.4二次搬运费:拆除工程项目按人工费的0.53%计取,其他工程项目按人工费的1.03%计取。

1.5冬、雨季施工增加费:

冬季施工增加费:拆除工程项目按冬季施工期间完成人工费的80%计取,其他工程项目按冬季施工期间完成人工费的130%计取。

冻土定额项目不再计取冬季施工增加费。

雨季施工增加费:拆除工程项目按人工费的0.23%计取,其他工程项目按人工费的0.33%计取。

1.6地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费(含越冬维护费)根据工程实际情况编制费用预算。

2.企业管理费:拆除工程项目按人工费的7.68%计取,其他工程项目建筑工程按人工费的14.07%计取,暖通工程、电气工程按人工费的13.46%计取。

3.规费:

3.1工程排污费:按人工费的0.27%计取。

3.2社会保障费:

3.2.1养老保险费、失业保险费、医疗保险费、住房公积金四项费率合计按人工费的10.45%计取。

3.2.2生育保险费:按人工费的0.37%计取。

3.2.3工伤保险费:按人工费的0.53%计取。

3.3防洪基础设施建设资金、副食品价格调节基金:按人工费的0.32%计取。

3.4残疾人就业保障金:按人工费的0.22%计取。

4.利润:拆除工程项目为人工费的9.12%,其他工程项目为人工费的16%。

(注:拆除工程项目指《吉林省房屋修缮及抗震加固工程计价定额》中拆除项目,其他工程项目指《吉林省房屋修缮及抗震加固工程计价定额》中除拆除项目以外的项目。)

5.税金:即建筑业应征增值税税率,为11%。

计取基数为税前工程造价,即人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和各项费用之和(各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算)。

(四)《吉林省城市轨道交通工程计价定额》(JLJD-GD-2011)。

1.措施费

1.1安全文明施工费:(单位:%)

1.2夜间施工费:每人每个夜班增加30元;洞内夜间每人每个夜班增加12元。

1.3二次搬运费:按人工费的0.56%计取,包干使用。

1.4冬、雨季施工增加费:

冬季施工增加费:按冬季施工期间完成人工费的50%计取。

雨季施工增加费:按人工费的0.72%计取,包干使用。

1.5检验试验费:按人工费的1.02%计取。

1.6行车、行人干扰及交通导行增加费:按人工费的0.45%计取。

1.7大型机械设备进出场及安拆费、施工排水费、地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费、围堰费、筑岛费、便道、便桥、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、洞内临时设施费、临时支撑费、地下管线交叉处理费、施工监测、监控费、预制梁场设施费、铺轨基地设施费、桥梁转体费、组装平台费、设备、管道施工的防冻和焊接保护费、分系统调试费:根据设计图纸及施工组织设计方案,执行相应定额或相关费用进行计算。凡执行定额相应子目所计算的措施费,作为取费基础,参与取费。

2.企业管理费:(单位:%)

3.规费:

3.1 工程排污费:按人工费的0.57%计取。

3.2 社会保障费:

3.2.1  养老保险费、失业保险费、医疗保险费、住房公积金四项合计费率按人工费的16.43%计取。

3.2.2生育保险费:按人工费的0.58%计取。

3.2.3工伤保险费:按人工费的0.83%计取。

3.2.4残疾人保障金:按人工费的0.82%计取。

3.3根据国家有关规定和工程建设强制性标准以及特殊要求,对成品(半成品)和具有出厂合格证明的材料、构件、设备等须另行委托独立检验部门进行检验试验(复检)发生的全部费用,结合城市轨道交通工程实际情况及当地有关收费标准,按实计取。

4.利润:以直接工程费为基础的按5%,以人工费为基础的按12%计取。

5.税金:即建筑业应征增值税税率,为11%。

计取基数为税前工程造价,即人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和各项费用之和(各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算)。

营改增后租房、卖房契税怎么算?两部委联合发文明确

近日,财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》,明确了契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题。  
 
根据通知,计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。
 
根据财政部、国家税务总局的这一通知,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
简单来说,增值税就是算收入的时候不在收入之中,抵减的时候也不记入成本。这也是增值税作为价外税的特点之一,而以前消费税和营业税作为价内税,在计算税款的时候是包括税金本身的哦~

房地产前期策划与产品规划设计定位原来是这样做的

此次课程所探讨的房地产前期策划,是指土地已经获得而规划设计尚未完成前的策划工作,其策划的核心在于”指导开发“
前期策划做什么?

宏观中观与微观的关键点


前期策划的基本结构

前期策划报告的简洁逻辑框架

房地产市场分析篇

市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程,市场分析的结论是进行决策的基础

•评估项目所处的市场环境

•寻找项目潜在的市场机会,挖掘需求尚未被满足的市场

•规避市场风险

•制定项目的发展方向和市场定位

•推荐最具竞争力的产品建议

•评估开发商目标实现的可能性

……

市场分析不是简单的罗列市场数据,而是必须基于数据进行分析

需求市场分析:目标客户需求分析

预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素:

•确定目标消费人口、家庭和客户特征统计

•目标消费者收入、支付能力和购买力

•迁居和交通方式

•目标客户的消费价值趋向(偏好)等

供给市场分析:竞争项目市场分析

供给分析主要考虑以下关键因素:

•现有物业的供应类型和各供应面积

•空置率和空置物业的特点

•近期物业的吸纳情况,包括购买和出租的情况

•在建或者正在筹建、拟建的项目

•租金或者售价,以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动

•现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析(核心竞争力)

市场分析的落脚点:

必须回答的三个核心问题

本项目的目标客户是谁?

目标客户的置业需求和偏好是怎样的?

本项目面对竞争市场的机会点在哪里?项目未来在市场中的地位如何?

房地产市场分析的思路

房地产市场分析的步骤

第一步:市场区域界定

这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位,具有完整的房地产市场特征的范围,一般以行政区划来划分。

第二步:区域经济环境和市场分析

考察整个区域经济环境,判断区域房地产市场处于何种发展阶段,找到影响房地产市场变化的主要因素,对区域房地产发展前景进行预测。

第三步:专业市场分析

按物业类型进行市场细分,对各专业市场的供给和需求进行对比预测,从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。

第四步:项目市场分析

根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目

房地产市场分析的方法


对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析,对过去变化趋势进行判断,预测未来的发展前景。

区域经济环境和市场分析:基本资料的获得

区域经济环境分析

1、总量指标:GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数等

2、结构指标:产业结构及布局、就业人口结构

3、水平指标:人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平

4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划

区域房地产市场分析

1、投资:开发投资额

2、土地开发:土地开发投资、开发面积、土地出让金

3、商品房开发:施工面积、竣工面积、年开发量

4、销售:销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量

5、房地产景气指数、价格指数

区域经济环境和市场分析:市场发展状况重要指标

GDP增速与房地产发展关系





区域经济环境和市场分析:市场发展状况重要指标

区域经济环境和市场分析:市场发展状况重要指标

中国当前几种主要的房地产指数

区域经济环境和市场分析:市场发展状况重要指标

恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准


=食物支出金额/总支出金额

房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标



房地产市场分析的方法:微观层面


①找出项目的目标客户

②目标客户置业的需求与心理诉求

③找出项目面对竞争市场的机会点

地产市场分析的一些误区

针对性不强,内容太泛

没有充分挖掘区域资源;大环境看好,项目的小环境就一定不错

过分倚重宏观资料来论证项目,只关注外围共性,忽视项目差异性

过于偏重对“二手资料”的应用

以前什么卖得好,现在就做什么

别人做什么卖得好,我们做也会卖得好

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项目区位与价值分析

区位的重要性

区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位,从大的方面来说,指项目所在区域;从小的方面来说,指的是项目开发场地。

对位置的两种理解

狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。

对位置的广义理解,除了其地理位置外,往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。

对位置的广义理解,还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。

对位置的把握应有动态的发展的眼光

区位与城市功能分区

现代城市土地利用在过去自发利用的基础上,通过土地利用规划自觉地进行区位选择,形成了明显的功能分区,一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。

第一、商业区

商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。

工业区

根据各种工业的特点(如污染状况、占地面积等),可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。

居住区

居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间,或内圈工业区与外圈工业区之间。

区位与房地产投资价值的关

房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高,房地产投资价值越大。

要想让区位带来较高的房地产投资价值,在选择时区位时应该重视以下问题:注意区位升值潜力的分析。选择区位要有超前意识,特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。

影响项目区位选择的因素分析

第一、地域因素的分析与选择

地域因素的分析与选择是战略性选择,是对项目宏观区位条件的分析与选择,主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。

第二、具体地点的分析与选择

它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择,主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

第三、开发潜力分析

房地产开发应追求最高最佳利用,也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。

第四、土地使用权获取方式分析

从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看,有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。

不同类型项目对区位的要求:

第一、居住项目

居住用地的区位选择,一般应考虑以下主要因素:市政公用和公建配套设施完备的程度。公共交通便捷程度。环境因素。居民人口与收入。

第二、写字楼项目

影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括:

与其他商业设施的接近程度。

周围土地利用情况和环境。

易接近性。

第三、零售商业项目

商业项目的区位选择,应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条:

最短时间原则

区位易达性原则

接近购买力原则

满足消费心理原则

接近CBD原则

第四、工业项目

工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括:当地提供主要原材料的可能性,交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场,技术人才和劳动力供给的可能性,水、电等资源供给的充足程度,控制环境污染的政策等。

区位选择要注意的问题

过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导

来自规划、法律方面的约束可能在增加

邻区影响可能会面临改变

对于项目的选择要和区位的性质相配套

下图是对上述分析的一个总结。它说明了区位价值的转移过程:

因此,不是区位本身,而是区位上的物业适合了市场的话,才能带来价值。

项目如何SWOT分析?

SWOT战略工具(项目+环境+竞争)


SWOT分析的价值因素

针对一个地块的价值因素包括:

地段因素——地段/片区认知度/周边配套(商业/教育)/交通等(可总结为便利性/成熟度/知名度)

环境因素——自然环境/四至景观/社会人文环境(噪音)等(可判定资源的程度:稀缺、良好还是匮乏)

地块因素——地形地貌/规模/技术经济指标等(可判断产品的可发挥空间)

开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等

针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增加了产品因素:

产品因素——产品/户型/自身配套/昭示性等

对于一个大盘的后续阶段,需要增加项目因素的判断:

项目因素——口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等

将内容复制粘贴

S/W(优势/劣势)的价值因素

地段要素

环境要素

地块/产品要素

开发商/项目要素

前两个为被动性要素,后两个为主动性要素

O/T(机会/威胁)的价值因素

宏观要素——经济形势(宏观政策)/重大城市变革

中观要素——行业形势(一、二、三级市场)/城市规划(交通、市政配套、开发重点、热点等)

微观要素——市场竞争(片区、楼盘、户型)/客户流向

通常对于销售中后期的项目,宏观要素相对失效;反之,对于一个远期的大盘,微观要素相对次要。

SWOT分析的核心本质

产品的确定需要的主要要素

市场语言转化为设计语言的实践

房地产二级开发几个概念的明晰

房地产前期策划的实际目标是“指导开发”。

房地产营销策划的实际目标是“指导销售”。

“策划”与“产品设计”最主要的关联是在前期策划阶段。没有科学而理性的前期策划,就没有有的放矢的规划与建筑设计。

别人不会告诉你的挂靠真相

1

协议中要注明证书费用是按月发放还是按年发放,是在签定协议时发放还是在证书注册成功公示后发放。这一点很重要,有的建造师合同签的很模糊,最后出了问题。另需明确什么时候付薪水,怎么付,付多少,是预付还是怎么付等。

2

确定建造师印章的保管方。这一点大家都很重视,可是往往会忽略一点,建造师注册执业手册,信息卡,由于之前大家都没有想到,那么合同里面并没有议定这一件事情。

3

证书丢失怎么办,挂失了怎么办?要考虑清楚。丢失要求企业协义补办实在是补办不了的要注明赔偿责任注明赔偿金额,以增加企业责任,好保管好证书。

4

保险怎么办?有的地方要求交保险,有的地方不要求,如果工资里面含保险,那就是另外的一回事了。如果需要转保险的,一定要和挂证公司协商好。

5

投标怎么办?中标及出场费用怎么出,如何报销,何时报销?这些在协议里都要注明。(建议证件不做投标)

6

企业不支付费用怎么办?这是一个很难的问题,建议签定一份正式的合同,这样可以绕过挂靠协议,应核实企业的资质,一般来讲大的企业会相对有保障一些。

7

三类人员考试合格人员B证怎么办?有的地方要约定这个B证,有的地方不要约定,考还是不要考?怎么考?考试期间的工资、车旅费怎么算。

8

继续教育问题要注明清楚,费用谁负责。

9

工程项目挂靠的具体细节,责任要求注明,工程检查应对,其它工作配合要等

(尽量不挂工程)。

10

挂靠合同期满企业配合转注册,企业应提交的资料,合同违约处理,协商调解等。

11

章在注册通过后才能拿到,也不一定非要本人才能拿,公司也可能拿到。我建议必须本人亲自拿到手才好。找信誉好的单位,挂证不挂章,这都要在合同里说明。

12

一定要标明是给公司升资质用。不能作为投标项目经理证使用。否则你在被窝睡觉时被人抓了都不知道。