月度归档:2016年11月

为什么你的PPP估算不靠谱——PPP回报不够还融资的应对

社会资本投资PPP,拿到靠谱的项目,政府同意给高出融资成本的回报,也找到了资金,是否就万事大吉呢?没有,因为你的估算很可能不靠谱。以咨询我的某PPP项目为例说明。

A承包商拟投资某财政部PPP示范项目。该项目大体情况为:建设总投资额为49916万元,包括建设期利息;项目公司资本金为10000万,全部由社会资本出资。建设期为3年,项目建成后将形成规模为6000人全寄宿制高级中学;运营期为7年,由社会资本负责运营,仅运营部分每年即净亏损1200万元。政府方向项目公司支付建设成本补贴与运营成本补贴。

年建设成本补贴=建设投资/7+该年未支付建设投资*投资回报率

A承包商可以拿下该项目,政府同意付的投资回报率为6%,问能赚多少钱。我问:算施工利润吗。他说:不算,因为该项目是房建,下浮率大,施工利润不高。我问:“你可出多少钱”。他说:“出2000万”。我初步判断该项目综合融资成本为约5.5%。他兴奋地说:“也就是每年赚0.5%,10年赚2500万”。

我给他泼了一盘冷水:“你要亏不少”。为什么会这样呢?首先看政府方支付的建设成本补贴如下:

表1:建设成本补贴估算表

单位:百万元

根据建设补贴,考虑流转税率,这个项目内部收益率只有3.97%(见表2)。

表2:项目投资现金流量表

单位:百万元

表2:项目投资现金流量表(续)

单位:百万元

A承包商问:政府给6%,你说只有4%,2%到哪里去了?我回答:政府给的6%叫投资回报率。只计算运营期的回报。建设期长达3年,政府只承担贷款利息,资本金是不给回报的。4%叫项目内部收益率。项目内部收益率真实反映项目回报的。所以6%是静态值,4%是动态值。在单个项目中,动态值低于静态值,而且建设期越长,低得越多。只有内部收益率大于综合融资成本时,你才是赚钱的。否则就亏了。

A承包商无奈地说,投资上即使亏点,工程上还是有利润的。如果拿工程利润补投资亏损,要拿多少工程利润来补?我说,可先看资金安排:

表3:项目投资使用计划与资金筹措表

单位:百万元

也就是说,A承包商自有资金2000万元,至少需要股权融资8000万元,债权融资39916万元,才能匹配。5.5%综合融资成本,可拆分为债权融资5%,股权融资8%。该项目投融资结构如下:

图1:项目投融资结构图

据此,可以得出债权融资还本付息情况:

表4:债权融资还本付息计划表

单位:百万元

表4:债权融资还本付息计划表(续)

单位:百万元

股权融资还款情况如下,部分通过可以子项目公司归还,其余部分需通过社会资本补足差额。

表5:股权融资还本付息计划表

单位:百万元

表5:股权融资还本付息计划表(续)

单位:百万元

以促使项目公司所得税为0来考虑,求得项目公司归还贷款本息。项目公司无力归还股东借款本息部分由社会资本支付。项目公司资产因归属及性质不同,分为无形资产、金融资产及固定资产,这里按照相对简便的无形资产来考虑。项目利润表计算如下:

表6:项目公司利润表

单位:百万元

考虑到上述净利润不足以支付股权融资的本息,要使得在财务计划现金平衡,只有通过工程利润补足差额,社会资本现金流量计算如下:

表7:社会资本现金流量表

单位:百万元

表7:社会资本现金流量表(续)

单位:百万元

根据工程利润补差额反推得出:当到工程净利润率达5.5%时(工程含量按100%算),社会资本才刚刚盈亏平衡。

尽管如此,一旦工程利润率超过5.5%时,A承包商就开始快速盈利,如下:

表8:不同利润率下社会资本回报变动表

以上项目测算案例中,5亿建设投资,政府支付6%回报即1.2亿(建设投资的30%),然后,扣掉流转税,剩下的远远不够支付5.5%股加债融资成本。所以只能用工程利润来弥补投资上的亏损。此时,当工程含量高且工程利润率高时,PPP项目是有利可图的。本案例总结如下:

图2:PPP项目回报分配表

可见,投资PPP项目,简单的估算往往不靠谱。要知PPP项目的盈亏,只有精准的财务测算。投资上的亏损,用工程利润来弥补,是社会资本最有效的解决方案。

老话题 再解读 新思考 ——那个叫《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》到底说了什么?

《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》的发展目标透露出什么信号?重点部署的工作会带来什么机遇?建筑企业必须认清新形势,积极布局,开创新未来。

7月,住房和城乡建设部发布《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》(以下简称《规划纲要》)。《规划纲要》阐明了“十三五”时期全面推进住房城乡建设事业持续健康发展的主要目标、重点任务和重大举措,是指导住房城乡建设事业改革与发展的全局性、综合性、战略性规划。规划纲要表明了未来中国建筑行业的重要部署,或许为身处寒冬的建企指明了转型升级的方向。

关键数字

5.5%《规划纲要》提出“十三五”期间,建筑业增加值年均增长提高5.5%,低于经济GDP目标1个百分点。“十二五”期间,建筑业增加值年均增长9%,5.5%的增速目标无疑是综合考虑经济新常态、未来的经济形势、城镇化推进速度提出的,更切合目前我国目前的新常态。《规划纲要》整体内容更加科学务实、有力可行。建筑企业要做好打攻坚战的心里准备,未来五年,竞争更加激烈,破产、倒闭可能会成为“常态”。建企必须借助信息化手段,提高成本管控能力,拥有强健的“体魄”才能御寒。“十二五”规划中提出了建筑业总产值及建筑业增加值的增长目标,而“十三五”规划纲要中仅仅提出建筑业增加值的增长目标,表明相较于快速增长,国家层面更加关注有质量的增长。

53亿平方米。“十三五”时期,城镇新建住房面积累计达53亿平方米左右,到2020年,城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米左右。十二届全国人大四次会议中,住房和城乡建设部部长陈政高表示城镇的人均住房面积已经由1978年的6.7平方米增加到2012年的32.9平方米,城镇人口由1978年的1.7亿增长到2012年的7.1亿,2015年城镇人口达到7.7亿,可见,我国的城镇化取得了不斐的成绩。2014年中国国务院公布《国家新型城镇化规划》称2020年,我国常住人口城镇化率将达到60%左右,必须建设配套住宅才能满足我国城镇化的顺利推行。“十三五”期间,平均每年城镇新建住房面积为10.6亿平方米左右,2011年城镇新建住宅面积为9.49亿平方米,2012年城镇新建住宅面积为10亿平方米。

50%。到2020年,城镇新建建筑中绿色建筑推广比例超过50%,绿色建材应用比例超过40%。2012年财政部和住房城乡建设部联合发布的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》,首次以正式文件形式提出未来绿色建筑发展目标,力争到2020年使绿色建筑占新建建筑比重超过30%。此次规划纲要出提出城镇新建建筑中绿色建筑推广比例超过50%,足以看出政府推广绿色建筑的决心,此举将给我国发展绿色建筑提供强劲引擎。

15%。装配式建筑面积占城镇新建建筑面积的比例达到15%以上。9月,国务院办公厅印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》,提出京津冀、长三角、珠三角三大城市群为重点推进地区,常住人口超过300万的其他城市为积极推进地区,其余城市为鼓励推进地区,因地制宜发展装配式混凝土结构、钢结构和现代木结构等装配式建筑。力争用10年左右的时间,使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。目前,中国装配式建筑占比不到5%,我国将会稳步推进装配式建筑的发展,未来装配式建筑的推广力度将会持续加大。

机遇

城镇市政基础设施。“十三五”期间,我国要加大城镇市政基础设施建设和节能改造力度,着力弥补薄弱环节。未来我国城市的地下管廊、轨道交通、海绵城市的投资势必会进一步扩大,预计接下来全国地下管廊将迎来建设高峰,市场海量,机会巨大。地下管廊、轨道交通、海绵城市地涉及工程建设、建筑材料、机械设备等不同行业,相关建筑企业可积极布局,介入相关领域,提前抢占市场份额。

综合管廊。国家大力推广综合管廊建设。今年国务院《政府工作报告》关于“开工建设城市地下综合管廊2000公里以上”;地下空间开发利用“十三五”规划提出到2020年,不低于50%的城市完成地下空间开发利用规划编制和审批工作;规模500亿的“中国城市地下综合管廊专项投资基金”在中国新型城镇化投融资论坛暨城市综合管廊建设研讨会上正式启动,该专项基金主要着眼于东部城市及西部省会城市管廊项目投资,拟聚集并整合地方政府、投资企业、金融机构等多方资源,加快中国城市综合管廊健康持续发展;《规划纲要》中提出到2020年,建成一批具有国际先进水平的地下综合管廊并投入运营。

轨道交通。5月,国家发展改革委、交通运输部联合印发《交通基础设施重大工程建设三年行动计划》。该行动计划指出,2016~2018年,拟重点推进铁路、公路、水路、机场、城市轨道交通项目303项,涉及项目总投资约4.7万亿元,其中2016年项目131个,投资约2.1万亿元;2017年项目92个,投资约1.3万亿元;2018年项目80个,投资约1.3万亿元。以完善快速交通网、基础交通网、城际城市交通网为重点,推动形成国内国际通道联通、区域城乡覆盖广泛、枢纽节点功能完善、一体衔接便捷高效的综合交通网络,更好发挥组合优势和网络效益。

海绵城市。持续推进海绵城市,能充分发挥城市绿地、道路、水系等对雨水吸纳、蓄渗和缓释作用,有效缓解城市内涝,削减城市径流污染负荷,节约水资源,保护和改善城市生态环境。3月2日,财政部网站发布关于开展2016年中央财政支持海绵城市建设试点工作的通知。3月11日,住建部印发《海绵城市专项规划编制暂行规定》,要求各地抓紧编制海绵城市专项规划,于2016年10月底前完成设市城市海绵城市专项规划草案,按程序报批。规定指出,海绵城市专项规划的主要任务是:研究提出需要保护的自然生态空间格局;明确雨水年径流总量控制率等目标并进行分解;确定海绵城市近期建设的重点。

建筑节能。建筑节能标准逐步提升,绿色建筑比例大幅提高,行业科技支撑作用增强。建筑行业发展重心将由房屋施工向更多元化的建设领域转变,这也给中小建筑的专业化发展提供了很好的思路。

绿色建筑。近几年,在国家绿色建筑的相关政策引导下,各地纷纷推出绿色建筑相关规范条例,扶持绿色建筑产业发展。今年3月至9月,广东和山东也相继颁布了相关的政策与产业条例,促进了我国建筑行业绿色发展和城市住区环境的改良, 特别是在我国新区/新城和中心城区的建设,成为重要的建筑形式。3月,广东省住房和城乡建设厅印发《2016年广东省建筑节能与绿色建筑发展工作计划》,提出:加强绿色建筑工程质量管理,大力发展运行阶段绿色建筑,全省年度新增绿色建筑面积3600万平方米以上;9月,山东省住房城乡建设厅等5部门印发《山东省绿色建筑与建筑节能发展“十三五”规划(2016-2020年)》,提出:今年起,山东省县级及以上城市规划建设用地范围内全面执行绿色建筑设计标准,到2020年,新增绿色建筑2亿平方米以上。此前,政策对绿色建筑还只是倡导、鼓励,今年起,政策明确发布绿色建筑的目标,开始强制全面推广。

装配式建筑。9月14日,李克强主持召开国务院常务会议,决定大力发展钢结构、混凝土等装配式建筑,推动产业结构调整升级。此外,会议还明确提出,以京津冀、长三角、珠三角城市群和常住人口超过300万的其他城市为重点,加快提高装配式建筑占新建建筑面积的比例。随着相关政策逐步推进,装配式建筑会发挥出巨大潜力。在中国,装配式建筑处于起步阶段,即使《规划纲要》中提出到2020年装配式建筑占新建建筑15%,从市场占有率来说,离发达国家的差距还很远。日本的轻钢结构工业化住宅约占工业化住宅80%左右,瑞典80%的住宅采用“通用部件”;美国住宅建筑市场住宅用构件和部品的标准化、系列化几乎达100%。面对经济下行、市场竞争日益激烈的大环境,适应和迎合装配式建筑的需求,或许是设计院、施工企业转型的一大契机。

保障性安居房建设。城镇保障性安居工程建设持续实施,房地产市场保持平稳健康发展,城镇住房建设稳步推进。“十三五”时期,全国开工改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房2000万套,力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。“十三五”时期,城镇新建住房面积累计达53亿平方米左右。保障房建设与城镇新建住房要求无疑保障了未来房建领域施工企业的订单数量,施工企业必须提高竞争力,才能抓住这一机遇。

BIM技术在施工企业应用的“五误区”“五作用”及“四注意”

五误区

1
未将BIM列为企业战略

很多企业只是被动完成业主方或投标要求,未意识到这是行业革命的发端,被动应用BIM,不可能获得好的回报。部分有私心的管理层甚至惧怕透明化给自己带来威胁。当这两种心理在管理层中占大多数时,一旦BIM应用遭遇阻力,就无法克服。

2
BIM就是建模

客观上讲,目前阶段国内应用BIM是从设计院开始,起初设计院采用BIM的一个核心功能的确是建模。但BIM的终极目标是基于设计阶段的基础模型创建,随着建造过程的不断深入,会在不同的阶段逐步加载相应数据和信息,达到协同共享使用的目的。所以建模仅仅是BIM的一个功能,但决不能因此把BIM与建模划上等号。

3
对BIM期望过高

每一次的新技术革命,都会短时间内让大家兴奋异常,会不由自主地认为软件万能,系统万能,信息化万能。很多施工企业基础管理很差,项目管理一塌糊涂,成本的跑冒滴漏非常严重,以为引进了BIM就能够脱胎换骨,瞬间提升企业的管理水平,这显然是犯了BIM万能的逻辑错误。其实BIM也好,其他的信息化技术手段也好,终归都是一种技术工具、管理工具,最终都要靠人去驾驭和使用,所以BIM是企业管理完善的锦上添花,而不是管理低下的雪中送炭。

4
将引入BIM技术作为成本,投入不足

领导层对BIM从未做深入了解,只是应付业主和招标要求。一开始就将BIM技术作为成本投资,而非提升竞争力和效益的投资,投入不足,导致BIM技术方案选型落后,不能聘请好的应用顾问,无法获得正确的实施经验,导致失败。

5
未找到好的实施方式

很多企业只是被动完成业主方或投标要求,未意识到这是行业革命的发端,被动应用BIM,不可能获得好的回报。部分有私心的管理层甚至惧怕透明化给自己带来威胁。当这两种心理在管理层中占大多数时,一旦BIM应用遭遇阻力,就无法克服。

五应用

1
碰撞检查

BIM最直观的特点在于三维可视化,降低识图误差,利用BIM的三维技术在前期进行碰撞检查,直观解决空间关系冲突,优化工程设计,减少在建筑施工阶段可能存在的错误和返工,而且优化净空,优化管线排布方案。最后施工人员可以利用碰撞优化后的方案,进行施工交底、施工模拟,提高施工质量,同时也提高了与业主沟通的能力。

2
模拟施工

有效协同三维可视化功能再加上时间维度,可以进行进度模拟施工。随时随地直观快速地将施工计划与实际进展进行对比,同时进行有效协同。施工方、监理方、甚至非工程行业出身的业主、领导都能对工程项目的各种问题和情况了如指掌。这样通过BIM技术结合施工方案、施工模拟和现场视频监测,减少建筑质量问题、安全问题,减少返工和整改。

3
三维渲染

宣传展示三维渲染动画,可通过虚拟现实让客户有代入感,给人以真实感和直接的视觉冲击,配合投标演示及施工阶段调整实施方案。建好的BIM模型可以作为二次渲染开发的模型基础,大大提高了三维渲染效果的精度与效率,给业主更为直观的宣传介绍,提升中标几率。

4
积累经验

保存信息模拟过程可以获取施工中不易被积累的知识和技能。

5
数据共享

因为建筑过程的数据对后面几十年的运营管理都是最有价值的数据。可以把模拟的模型及数据共享给运营、维护方。

四注意

1
公司和项目的合作

从所接触的BIM项目来看,大部分是企业引入BIM,然后进入项目应用。那么需要解决企业和项目的矛盾。企业是从企业发展角度出发,需要在公司推广新技术,保持企业的竞争力。而项目的目标很明确,保证质量控制成本增加收入。两个目标具有继承性,需要解决公司和项目两者的关系。根据权责对等原则,企业在电脑硬件、人力等方面对项目提供支持,对项目上的BIM工程师制定免费培训、奖金等政策。对等的,项目部在项目上应用BIM技术,通过BIM三维可视、信息丰富的优势辅助施工,提供公司应用经验、成果。

2
人员协调

实际中,BIM团队的人员来自不同项目部甚至分公司,人员工作时间很难保证,协调难度很大。最好BIM负责人对人员具有完全领导权,而且保证主干人员的时间。

3
避免和生产脱节

在项目期间,阶段性成果需要及时沟通。有的BIM应用和项目施工两条线,施工管理人员很少进入BIM办公室,不过问BIM,而BIM工程师也是忙于建模,BIM成为为BIM而BIM。

4
保持BIM工程师的积极性

只有每个阶段有成果和进度,才能保持人员的积极性。

目前BIM应用的基础和现状不可高估,同时BIM发展的速度也不可低估。无论施工企业,还是其他参与项目建造的各方,都要理性看待BIM的发展。BIM的前景是光明的,道路也的确是曲折的。这里面有软件之间融合的问题,有BIM标准不统一的问题,也有BIM人才欠缺的问题。更重要的是受限于目前的工程建设体制(各个阶段为了自己的利益相互割裂),大家对新技术的应用积极性参差不齐。但越是艰难的时候,谁能坚持下来,谁就有可能最终脱颖而出,笑到最后。关于BIM未来的美好前景相信不会再有人怀疑,各家竞争谁能走在前面,关键在于中间实施的路径。

支招 | 老司机推荐的预算工作流程

工程招标流程

  1.根据项目的质量计划、施工方案和设计图纸,商务部拟定工程采购计划;

2.根据采购计划结合概预算工程量和工程造价,列出所属工程造价的类别:1万元以下;1~5万元(含5万元);5万元以上。

3.根据采购合同拟定招标文件,并及时通知合格的供方单位发放招标通知;

4、工程分类定标:工程部和预算部共同抉择,在符合要求的1~3家企业中进行对比分析,确定中标单位。要求1~3家合格企业参与投标,并且召开定标会一同商榷决定。若有特殊情况,未进行招标或者招标单位不足须进行说明,并将所有涉及方案及图纸的分析,从而确定标底。对于未中标的单位要及时通知,向其说明未中标原由,增强招标的公平性。

签证工作流程

  1.签证工作由商务部、工程部及施工单位人员在现场实际测量数据以计算工程量,工程部经办人如实填写签证单,并要求对签证信息进行详细的说明。

2.商务部经办人员要根据合同约定的计费方式计算签证费用。

3.签证办理:单项签证费用在1000元以下,由现场代表和预算师根据实际情况如实办理签证;单项签证费用在1000~5000元的,必须由主管加签意见;单项签证费用在5000~10000元的,必须由工程部经理加签意见;单项签证费用在10000元以上的,必须由总经理加签意见。

4.如未按照程序签证,该签证将不作为结算依据。

竣工结算流程

  1.在工程竣工后,经过甲方和监理方的共同质检验收达到要求后需按照合同提交竣工备案资料。工程部给出验收书面意见。根据以上资料进行结算办理的准备工作。

2.预算部根据施工单位上报的结算资料,结合合同约定内容办理结算。预算经办人员、施工单位相关负责人及甲方代表共同出场,计算、核对实际完成的工程量。

3.结算过程中若出现未经预算不确认而增加的成本,预算部不办理这一项的结算调整。若情况特使,应当由变更部门以及单位提供充分的书面理由提交领导审批。

4.预算部负责提交竣工报告,交由工程部甲方代表,经过主管、经理签字确认后,按照进度支付流程支付尾款。此处要注意,结算报告一式四份,财务、施工单位各一份,预算部留两份。

进度款支付流程

  1.工程部需要规划并提出整个项目的工程进度,由预算部编制整个项目的月付款计划,并交由财务部备案。

2.甲方现场人员根据工程的质量情况、进度情况,与合同约定相对比并提交进度款项支付申请。

3.预算部要及时参照合同以及本月付款计划,打出支付凭据。

4.工程支付凭据需要经甲方现场代表、预算师、主管、工程部经理多方签字后方可交由财务部领取工程进度款。

合同签定流程

  1.预算部经办人根据合招标谈判的约定条件,起草合同草案。

2.合同草案起草完成后交由律师审阅。

3.将施工单位签字盖章后的合同,交由律师审核见证。

4.合同经办人、工程预算主管、总经理助理签字认可,甲方总经理签字,并盖合同专用章。 合同一式8份,甲方留陆份,返乙方单位两份。

设计变更的处理流程

  1.凡涉及工程成本的技术措施或设计变更应经预算部审核同意后方可执行,否则结算时属于无效资料。

2.预算师接到变更资料后应在最短的时间内将费用计算出来并同投资概算进行比较分析,然后将分析比较结果交主管审核;如属于概算控制范围内则签署同意执行意见交工程部执行,否则不予同意。

3.如属于特殊情况需增加成本的,应将该项费用报公司领导审核同意后方可执行。

4.增加的费用应按照合同约定方式办理签证以便施工单位工程结算时调整。