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砼冬季施工时的抗冻剂是属于冬季施工费吗?

早强剂,防冻剂的费用不包括在冬雨季施工增加费内,你报价时应该结合施工方案报价。因为冬雨季施工增加费只考虑措施项目费,如覆膜保护等费用。不包括工程实体的材料费用。

混凝土强度是设计定的,设计强度应该考虑它的过冬问题:即设计强度会满足冬季低温。而冬季施工措施费用是在冬季施工时如何不让未达到设计强度的混凝土不被冻坏,顺利达到设计强度。一般冬季施工费用里只有冬季施工的降效费用,不包括因冬季低温施工而采用的加早强剂、抗冻剂,烧热水等冬季施工费用,如需要应自行增加——一般日平均气温低于-5度时需要增加。

首先你施工组织设计中有没有考虑这一项?一个有经验的项目经理这种天气因数是可见的,是应该被考虑进去的。

 

其次,你可以和业主说等来年天气暖和了再施工,要是他们着急工期的话,必然会要求你们施工,此时让他们下个书面的联系单(内容是要求你们施工),最后你就可以拿着联系单向他们要求增加相关费用。

 

冬施的话原则上是要把混凝土提高一个等级的。因为混凝土里面的添加剂会损失一定的强度。。这里要强调一下104-2011规程中特殊混凝土是不可以用添加剂的,也就是不适合低温养护法。。

PS:总体来说就是不包含。

本应该被我放弃的工作简历,却变成了 同事间模仿的对象

大家好!
2015年对我来说是一个有特殊意义的一年,在这个造价行业中我已经做了10年。很多感慨,也有很多遗憾!随着建筑行业的不景气,接下9月,我即将失业。不是我技不如人,而是因为国家新的政策,公司必须要购买保险,而我却需要把自己的造价师证件挂靠出去。回首这10年的造价经历。我想简单说一下,我是怎么做的,或者说我认为一个造价人员,应该做些什么事情,还有就是怎么做。当然我说的不一定就对,同样的问题有不同的观点的人很多,如果可以把所以人的想法都统一,那么就只有圣人能做到了。我只是想通过这个帖子诉说一下,我自己的心得体会!有不妥,不严谨的地方希望大家私下告诉我我的QQ:1074995168.如果有什么疑问也可以咨询我,我能够回答的问题我必定知无不言!
下面的内容分为了四个部分,讲解有细也有粗。有些事情我只是提了一下,如果需要细说就需要结合很多数据和现场实际情况。文章大概8000个字。希望大家有耐心,因为如果要更详细就会有别的内容。太多了,读起来就很累。接下来请看我的正文吧!
【我的帖子其实是我的简历的一部分,由于文字多了,招聘网站发起来不方便,本来准备放弃的但是同事们看了都说有用,所以就保留下来了。】
第一部分:基本业务技能
— 作为一个造价师,我从以下四个方面对自己基本业务能力进行介绍熟悉。
———第一:熟悉与工程造价相关的基础知识包括:熟悉相关图集如11G301图集、地区定额及配套文件如08重庆市建设工程费用定额中建筑工程费用标准中一类工程的取费为45.95、二类工程取费为40.68、三类工程取费为33.76、四类工程取费为28.19,此取费点数与执行定额招标时工程项目的报价浮动水平密切相关;再如在执行渝建发[2014]25号文件以及配套的渝建发[2014]26号文件、渝建发[2014]27号文件时与执行渝建发[2010]158号文件以及08重庆市建设工程费用定额对比时发现,两者取费基础不同,分别以工程造价为基数和以建筑面积为基数,包含内容也有其别。前者包括安全施工费、文明施工费、环境保护费和临时设施费用取消了按实计算费用同时增加了档案管理费和分户验收费用等,这一变化导致执行新文件与执行旧文件时间接费用产生差别,经过测算其中安全文明施工费用的差别,根据不同业态其差值在0.8%~2%之间,而组织措施费和企业管理用取费的差值一类工程为降低1.69%、二类工程为降低1.51%、三类工程为降低1.24%、四类工程为降低0.85%;此外还有《关于调整建设工程定额人工单价的通知》–渝建发〔2013〕51号中人工费价格调整为50元每工日,但是不作为计取组织措施费、企业管理费、利润、规费的基数。人工费取费基数仍然为25元每工日。
———-第二:熟练的识图能力,在以往的工作中接触过多个业态的施工图纸包括民用建筑中的高层、超高层、别墅、洋房类、商业综合体、厂房建筑和结构图纸;市政工程中的道路、桥梁、土石方开挖类图纸;构筑物如水厂的污水处理池、水塔等图纸。
———第三:熟练应用造价相关软件和办公软件如广联达、CAD、天正CAD、office软件等。算量速度佳,利用广联达钢筋及图形算量软件计算工程量,普通高层建筑、洋房等2周可以完成算量、提量和套价工作。
———-第四:熟悉目前常见建筑业态的主要经济指标具体如下:
▲人工费含量:高层3.5-3.7 工日/m2 、洋房 3.8-4.3工日/m2、别墅 3.9-4.2工日/m2;
▲钢筋含量:高层38-45kg/m2、洋房42-48kg/m2、别墅 50-55kg/m2;
▲主体混凝土含量:高层0.288-0.312m3/m2、洋房0.311-0.352m3/m2、别墅 0.331-0.365m3/m2;
▲模板含量:高层3.02-3.24m2/m2、洋房 3.43-3.85m2/m2、别墅 3.32-3.94m2/m2;
▲砌体含量:高层0.192-0.225m3/m2、洋房0.263-0.315m3/m2、别墅0.245-0.285 m3/m2
▲内墙面抹灰含量:高层2.82-3.05m2/m2、洋房 3.12-3.55m2/m2、 别墅3.35-3.65 m2/m2。

本博早已有指标文章每平方米包含的建筑材料用量,大家可以对比下。

——-第二部分:在熟悉基础的造价技能以外,接下来我就目前我主要从事造价相关业务进行简单介绍。
——–在3年多的时间里,我主要从事建筑工程投标工作。因为其工作的综合性强,涵盖内容多,且最终确立的结果对整个项目未来造价影响特别大,因此从以下六个方面进行具体说明:
——–第一:合同管理
—–合同管理涉及整个项目从招标文件的发售开始到最终项目结算的全过程,对工程的影响特别是对工程造价的影响极其深远,因此当接到一个新项目的招标文件起也就是合同管理的起点。在此期间我首先整理合同,将合同条款根据对工程造价影响的不同进行划分,具体分为1、投标报价有直接影响的部分;2、后期结算有影响的部分;3、与施工过程中人工材料机械价格调整有关部分;4、与工程款支付有关的部分;5、涉及风险包干的部分;6、施工项目的进度计划要求导致工程造价增减的相关部分;7、安全文件施工要求以及合同文件对工程奖励的要求等。
———在合同整理后建立《招标文件阅读纪要》、《投标谈判过程纪要》、《最终施工合同确定文件》三个表格,通过事前有计划的查找合同中的不利条款和无法预测的风险情况并测算其对工程造价的影响,再通过事中与招标方进行谈判协商并根据时间先后分别记录于《投标谈判过程纪要》中、为最终合同在执行过程中规避己方风险和开发二次经营项目服务。通过以上的办法有利于解决在投标过程中“强势”的招标方妄图通过“霸王条款”以及含糊不清的合同语句和竞争对手盲目净价,导致的中标后在施工过程中出现包干风险项目过多,风险项目一旦发生企业就会亏损的情况和因为低价中标导致后期因为资金利息等费用致使企业出现明赚实亏的情况。
———第二:商务标编制
——此项工作是投标工作中最能体系出技术含量的工作,通过最终的数据—单方造价和总造价以体现出企业的技术水平和经济实力。我在编制商务标文件时通常会依据招标文件的具体要求进行编制,如招标文件采用定额上下浮方式招标,则按以下步骤实施造价测算,最终反应到上下浮点数上。具体为1、了解合同中人材机价格的水平高低,以及合同文件中给出的调价机制是采用固定价格还是暂定价格,或者是根据信息价格采用下浮比例方式确定,如遇总价包干合同,人材机价格应根据企业自身实力和市场资源情况确定;2、了解合同文件中工程款的付款方式及付款时间节点,是采用支票还是采用承兑汇票方式如二者皆采用则二者支付方式比例如何等,因为付款数量和时间直接影响项目的流动资金和资金利息成本,目前大部分施工企业亏损的主要原因就是资金利息过高开发商拖欠工程款导致投标时测算出来的利润变成的泡沫。通过对此部位文件的分析,进行测算估计资金利息占工程项目的单方造价,并将其表现于上下浮点数中;3、如果招标方提供施工图纸,对施工图纸进行分析。找出其中工程造价影响大的部位并测算其对工程单价的影响数额,以便为上下浮点数提供依据。如洋房、别墅类工程中空洞率的多少直接影响建筑面积,从而对措施费的计算产生影响。在如高层、洋房建筑外墙线条的类型是采用混凝土现浇还是GRC分包,均会对混凝土人工费和模板人工费产生影响等;4、根据不同业态,结合以往同类业态的施工图纸中各个主要工序的含量,对投标工程进行分析,以考虑市场人工的高低,如高层建筑中钢筋人工一般为32-35元/m2,高层主体钢筋含量为38kg-43kg/m2则每吨钢筋人工费为744元至921元,同理模板人工费、混凝土人工费也有如此大的浮动范围。所以上下浮必须结合具体项目的具体情况确定;5、熟悉施工现场环境,与施工负者人一起对现场进行勘察。通过实地踏勘,发现对工程造价有影响的现场地理情况。并咨询施工技术人员,准备采取的应对措施,再测算其拟采取的应对措施所发生的费用,然后在上下浮中考虑。施工现场条件涵盖的内容较广如施工道路对土石方运输的影响,现场是否提供水电接口以及接口位置不同所产生的费用对造价的影响,施工周边环境对施工工期的影响,是否采取赶工等措施均是要考虑的问题;6、除了对合同、图纸、现场场地情况进行分析测算费用外,也根据招标合同和施工现场分析风险包干项目发生的可能性以及所产生的费用,如果为无法预测的风险则考虑如何规避风险的发生,具体做法如下①材料价格上涨等能够测算的影响,可以直接将上涨部分的价格计入材料价格中、②地下水等无法预测的风险根据地勘资料和现场情况适当考虑一定的费用、③如天气、地震、拖欠工程款、抵房等无法测算也无法预测的情况尽量通过合同谈判等方式与招标方协商以规避其发生时对我方造成威胁。通过以上6个方面的分析测算以后得出具体上下浮比例,然后在结合目前知道的主要竞争对手以往报价情况、此项目竞争激烈程度、本次招标项目的难易程度、施工地区的具体情况、与招标项目所在地政府职部门的合作情况等最终报出投标上线浮点。
——–如招标文件采用清单方式招标,则根据招标文件编制分部分项清单、措施项目清单、其它项目清单。在熟悉招标合同文件及其附近的基础上开始进行清单的编制工作。
A、分部分项清单报价的测算工作包括以下6点:
1、首先熟悉清单项目,特别注意项目特征的描述和项目所采用的计量单位,这个两点是组价时特别敏感又特别容易忽略的地方。特征描述影响工作的组成部分,也影响人材机费用的填报如基础土石方是把土方、石方分别列项目,还是综合列项,都会对人工费产生本质的区别。计量单位也是比如踢脚板有的清单计量单位为m、有的清单计量单位为m2,这些都会影响人材机价格的填报。
2、具体的每一项清单的人工费、材料费、机械费的填写结合每一个项目的业态的不同、招标单位对质量要求的不同、付款方式的区别进行填写。但是无论怎么填写都要结合企业自身的资源配置、项目所在区域的材料费用、以及政府的相关规定具体调整。还要特别注意的问题就是材料损耗率的确定,这个数据的取值会因为劳务班组的素质高低和施工企业管理水平的不同有区别,同时也可以参照定额水平确定。举例说明:如某些开发商对砌筑工程要求进行免开槽工艺,这时人工费用就比可以开槽施工工艺的砌筑工程高出很多,以高层为例就是230元/m3和170元/m3(当时2013年的价格)显然人工费高出60元/m3。在如模板费用的测算,因为模板的含量大,对工程造价的影响大,所以对模板费用进行测算以及测算的准确性对工程投标报价以及后期议标均产生影响直至最终定标。
——机械费在你测算时要注意部分机械费用是包含在人工费里面,因为部分机械设备是班组自带的,所以要把这部分费用扣除。
———-所以对于这些影响投标报价的分部分项工程进行详细的分析测算是非常重要的。
3、管理费、利润、税金的确定。在对这部分费用进行考虑时,主要是依据投标企业自身的管理水平和利润期望值确定,然后结合政府税务要求确立的。但是某些无法记取费用的项目必须在这里考虑进来,例如因为工程款付款拖欠导致的资金利息、招标合同中能测算出来和不能测算出来的风险费用、以及其他清单中的低于市场价格的甲方签证价格。
4、通过以上三步基本能够把清单填写出来,接下来的工作是以为满足策略对清单从不同的方面进行分析,为投标报价做准备。例如最重要的是清单含量的分析,当招标方采用模拟清单固定清单单价时,分析其主要子目的含量以及其所占比重对投标价格影响,在通过判断分析对投标报价影响大的几个主要项目考虑企业的报价策略,如利用某些项目发生可能性低、而某些项目发生可能性高进行报价调整;再例如结合图纸和项目踏勘情况分析清单项目是否完整,如可能出现增加或者减少项目时应该采的报价措施,以便为项目在施工过程中开辟二次经营的渠道奠定基础。(本博看到这一段,有空接着往下看。。)
5、通过以上步骤基本可以确定投标价格,在此之后我会对招标合同中关于价格调整的合同条款进行分析,例如当投标文件对主要材料采用暂定价时,可能由于暂定价格过高致使我司的投标价格接近或者超过投标方公布的投标限价,当类似的情况发生时者根据具体项目情况考虑是否与招标方进行沟通,或者利用这个问题,通过调整其它清单项目的价格来规避非标的风险。
6、分部分项清单最后一个容易忽视的错误是表格链接问题和数据大小写的问题,虽然说是一个低级的问题,但是一旦出错,就可能前功尽弃,对这个问题重视程度的高低同时也反应出一个造价从业者是否足够仔细。
B:作为主要竞争项目的措施项目清单的编制,最能够体现企业自身的管理水平和技术实力,在编制措施项目清单时我通常考虑垂直运输的布置及使用时间、建筑物外架的搭设范围及使用时间、现场临时设置的布置、根据政府对文明施工要求几个方面入手进行费用测算。
1:垂直运输的布置及使用时间的确定主要依据是平面布置图和施工进度流水图纸,需要考虑的问题多,涉及的费用科目繁杂,而且此笔费用占措施费的比重高。以塔吊为例,在进行测算时我通常对以下8个科目进行测算以求能充分考虑到后期施工过程中实际发生的费用。科目如下1垂直运输机械的选择、2塔吊租金多寡、3塔吊进出场及安拆费用、4塔吊基础的费用、5塔吊的高度以及超高接和附着的进出场费用、租金和时间使用时间、6塔吊的使用时间对钢丝绳更换费用的考虑、7操作工和指挥工工资、8塔吊使用的电费。通过对以上8个费用科目的测算使后期实际施工所发生的费用控制在预测范围内。
2:建筑物外架的搭设范围及使用时间测算则主要根据具体楼栋的结构形式确定,其需要考虑的费用科目包括10个部分,同样此笔费用占措施费比重高,具体费用科目为1根据地方政府要求选择搭设外架的类似如整体落地式外架、爬架、挑架等、2钢管和扣件使用数量、3测算安全网的费用、4临边防护钢管和扣件的数量、5钢管涂刷油漆的材料费、6钢管和扣件上下车的费用、7钢管和扣件损耗产值的费用、8当采用海底的时候测算其费用、9如有其他如安全通道时测算钢管扣件、竹跳板等笑话量和费用、10根据以上基础数据测试人工费。在这10个费用科目的基础上进行汇总记取外架的费用。
3:现场临时设置的布置和安全文明施工所产生的费用根据现场平面布置图纸和地方政府的要求进行测算,这些费用占整个措施费用的15-22%左右,具体情况必须结合现场实际,如果没有临时设施场地时就必须要租用其他场地,因此在考虑这些费用时,必须去现场实地踏勘。并配需要技术部门进行配合。
4:其他措施费用如材料检测费用、规费、工程照管及总包服务费用等多是通过既往工程的积累在结合投标项目进行填写。
在措施费用的测算必须结合技术部分的文件,但是实际编制过程中,由于时间紧迫,导致技术标和经济标是同时进行的,因此就出现现场平面布置和工期流水图滞后于措施费的用测算。但是作为一名有经验的预算人员,我一般情况是自己结合过去的工程项目对措施费用先行测算,利用自己对垂直运输、外架、现场布置的熟悉,自己进行现在布置,测算出费用,然后待技术部门的文件出来以后在进行对比。这样及满足了投标时间的要求,也能保证现在措施费用的准确性。
C 其他项目清单的编制
———其他项目清单的内容多数为投标方给出的暂定价格、计日工、机械台班签证的费用,多数不能修改。但是分析其价格的高低,然后评价风险,对后期考虑投标报价有一定的影响因素。如出现很多签证价格低于市场价格时,必须考虑把可能出现的风险费用计入管理费用率内,才能降低后期中标施工过程中的风险。
第三:商务谈判管理
——-投标文件编制完成,并不代表能够中标。入围后的议标、谈判直接关系到是否能够中标,所以其地位非常重要。
作为商务谈判的组成部分,从一开始投标质疑的提出到最后签订中标合同,其中所涉及的每一项内容均影响后期实际施工,并且特别是对工程造价和风险控制有着至关重要的影响,在目前市场激烈的竞争中,低价中标已经成为一个普遍的现象,而企业最终是否能通过一个项目获得利或者避免亏损,甚至是纽扣为盈,均需要在合同谈判中寻找机会,发现合同中对方的瑕疵,在通过协调等手段,为后期开盘新的盈利点创造条件。
——–具体在谈判过程中需要考虑的因素包括:招标文件和拟定的施工合同中不合理调控、无法估计的风险、以及对己方不利的条款的提出;谈判之前预先规划好,需要招标单位明确落实的问题,但问问题的目前不只是为了获得招标方的明确回答,更重要的目是的让招标方把一些容易忽视的技术和与造价相关的措施的问题充分考虑,为我司的报价奠定基础,减少招标方因为对施工工艺和措施不熟悉导致负略,而使用其他单位在投标报价中采用不平衡报价,影响中标结果;在议标过程中要保持清醒的头脑,避免被招标方牵着走,同事加气基本功的锻炼,熟悉不同施工工艺,了解现场实际施工中的难点和材料的损耗等于价格密切相关的知识点,以便应对招标方询问对各个项目价格高低时能够沉着应对。同时做好记录工作;在议标后有针对性的将重点问题和招标方关切的问题进行分析对比,考虑应对策略和重新进行成本分析以应对竞争对手,为下一次议标做准备;在整个议标过程中始终保持一个淡定从容的心态,面对突如起来的问题是冷静分析对策,当自己不明白、不清楚的问题出现时一定要在坚持大的原则方向不变的情况下,将问题妥善处理,待议标结束后回公司与同事商讨,以求在下次议标时能够应对同类问题。同时谈判时的语气、语调、穿着举止等细节问题的也是必须注意关注的点。
第四:编制企业定额
——–通过长时间对投标工程中对人工、材料、机械使用消耗量的统计整理,我根据工作企业自身的特点,进行了企业定额的整理工作。以方便参与新项目时,更准确的填报分部分项清单价格。以体现企业自身技术水平高于社会平均水平的,从而为企业在投标竞价中获得更多的优势。如钢筋损耗率定额为3%,而我司项目班组在实际施工中可以节约1%-2.5%,这笔节约的钢材在投标竞价时为一项优势。
——-第三部分关于工作中资料的积累与归类
—–在实际工作中,除了全心完成工作外,我还特别注意基础数据的收集整理和归类工作。作为一个合格的造价人员,拥有自己的资源可以方便快速估算出工程市场价格和价格变动趋势。
—我把这些资料大体分为人材机数据的收集整理、合同文件的收集整体、人脉关系的收集。
–在进行人材机资料收集整理时,具体执行时将市场人工费、材料费、机械设备费用进行整理统计,并按照相关业态、不同品牌和不同规格进行分类,在此基础上根据时间节点对以上费用的涨跌进行分析。如目前市场的特点是人工费增长,在洋房这个业态中比重达到32%,而材料费用由过去的50%-60%下降到35%-42%之间;同样机械设备租金在目前的市场环境下同样下降。比如钢管租金由过去的8厘钱每米每天降低到7-7.5厘钱每米每天,但是通过进一步分析发现,无缝钢管的采购价格由过去的4200~4700元/吨调整为目前的2500~2700元/吨,则不难看出钢管租赁市场仍然有降价的空间。
关于合同文件的收集整理,通过大量的招标文件和施工合同文件的详细分析。使自己在面对某一个具体项目的合同条款时,能够做到心中有数,分析条款中利弊以及隐藏于文字内容以下的风险,从而为投标质疑的提出、清单费用的编制、定额上下浮点子数的考虑提供合同上的依据。在后期商务谈判时才能够保证对招标方的陷阱心中有数,沉着应对,避免被对方牵着鼻子走。
—–无论市场如何变化,竞争如何激烈,归根到底都是人的竞争。在工作实践中,我注意到一个问题,在本地建筑市场中,从事招投标工作的人事圈子并不大。很多情况下是同一个人,从一个公司跳槽到别的另一个公司,或者当提到某人大家都有过接触。物以类聚,在其他市场如劳务市场、设备租赁市场、材料市场中能够有发言权的始终是一小部分人,一但接触到这些核心圈子,就能够把握建筑市场方向,能够判断市场价格波动趋势。所以在工作中,利用每一次机会结识不同层面的人,增加自己的人脉网。在这里感谢我工作的公司给了一个平台,站在巨人的肩上,使我能够有机会接触高端的人物。
第四部分:个人对目前建筑市场分析
—-在工作之余,我并不只是只关心造价方面的问题,而且我还特别关注整个建筑市场的大环境,因为只有大的市场环境良性发展,才能够保证基础工作者的利益。
—–最近一年时间里,结合招标项目数量的减少和招标条件的变化以及国际发布的经济报道中关于房地产销售数据的解读。不难看出目前大部分地区建筑市场低迷,房屋成交量下降。在这个大环境下我结合施工单位自己的经营策略说一下自己的看法,由于前述原因,施工企业竞争越发激烈,低价竞标甚至是亏损竞标,已经成为常态化。单靠在施工实施过程中进行二次经营,已经越来越难,在加之招标单位合同文件的不断完善,开劈二次经营的空间也在逐步缩小。如何改变现状应该是很多施工企业共同面临的问题。我个人对于这个问题提出以下建议如果有不当之处希望各位领导指正。
—–在施工过程中开辟新的市场,直接与终端使用者建立关系。具体做法为利用施工图纸与装饰公司进行合作,在客户看房前完成房屋装饰设计,同时与家居公司合作进行样板间设计。这样可以在第一时间得到一个给购房者展示的机会,同时在时间上相对其他企业有优先性。详细实施占不在叙述。

作者:贴吧 夼蒜

承包商低价竞争的利器——谈谈企业定额的内涵和编制方法

【作者】茅洪斌,具有影响力的造价人员

就在不久的几天前,建设部组织印发了《房屋建筑与装饰工程消耗量定额》(TY01-31-2005)、《通用安装工程消耗量定额》(TY02-31-2015)等定额(以下称为全统定额),并自2015年9月1日施行。同时,2002年前后发布的原相应定额也同时废止。很多年以来,对于造价管理与成本管控比较发达省市(如上海、江浙等等)几乎很少采用全统定额(特别是房屋建筑工程),而这新文发布的当下倒是触动我们,也让我们很自然的想到了:除了现已更新的全统定额、各省市的当地定额(如上海2000定额)外,而对企业自身长远发展有重要影响的企业定额又如何呢?   传送门:浅谈工程建设定额的分类

一、建立企业定额的必要性

企业定额是企业根据自身的技术水平和管理水平所确定的完成单位合格产品必需的人、材、机的数量标准以及企业在特定工程的实施过程中所消耗的其他生产经营要素的数量标准企业定额是企业技术水平、管理水平和劳动生产力水平的综合反映。国际招投标惯例 “最低价中标”和国内“合理最低价中标”都要求企业建立企业定额否则无法确定真实的工程成本,也就难以取得报价优势。所谓市场形成价格就是希望建筑企业摆脱对政府定额的依赖,以企业定额为基础进行报价,反映企业成本的差异,优胜劣汰,有序竞争。

企业定额源于生产实践又指导生产实践,并在实践中不断完善。企业定额消耗量应尽可能符合本企业的生产力水平和工程实际。企业定额应是动态的,不断调整,因为劳动生产率并非一成不变的,随着技术进步和管理创新,企业生产力不断提高,材料消耗不断降低,同时新工艺新材料不断出现,企业定额应与时俱进,应时而变。

企业定额是实现企业自主报价的需要,是建筑企业要进行工程投标报价的重要依据。《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第七条第二款规定:“投标报价应当依据企业定额和市场价格信息。”工程量清单计价的关键和核心就在于企业采用企业定额进行自主报价。企业定额是形成企业个别成本的基础,可提高企业投标报价的竞争力

二、企业定额的基础性作用

企业定额在项目管理中基础性作用主要表现在:企业定额是企业资源管理的依据,是编制施工作业计划、材料计划的依据;企业定额是组织和协调施工的有效工具;是企业推广和应用先进技术的驱动力;是编制工程预算成本的重要依据。

企业定额的建立和应用可提升管理水平和提高经济效益。在激烈的市场竞争中,企业只有通过不断改进技术、提升管理水平,使企业的个别成本低于社会成本,才能立于不败之地。企业定额是企业生产力的综合反映,可准确测算和控制各种生产要素,进而控制工程成本。是企业组织生产和管理、材料采购和计划、劳动力安排、限额领料、成本管控和企业内部监控的手段和依据,通过企业定额可以衡量和摸清企业生产力状况,避免各种管理漏洞。

企业定额代表企业先进技术、施工工艺。各企业欲超过其他企业定额水平就必须掌握先进施工技术和先进管理方法。企业定额驱动企业学习和推广先进的技术和管理。

企业定额的编制和使用可以规范市场秩序,促使企事业的投标报价中按实际消耗水平报价,避免无节制压价、降价和恶意报价,恶性竞争不仅不能有效降低造价反而隐藏巨大的工程风险不是建立真实成本基础上的工程造价虽具有一定“报价优势”,但企业为保本和生存可能会偷工减料、停工索赔等,反而使发包方得不偿失,而在这个游戏中承包方也是受害者,低于成本的报价是不会有赢利甚至是亏损的,而企业没有赢利怎么进行再生产和可持续发展?这绝不是多赢局面而是多输的结局。

企业定额的编制和使用规范招投标行为,可以减少工程招投标中腐败,建筑企业乃至整个建筑业才有良性发展

三、企业定额与政府定额的区别

相对于政府定额,企业定额更有实用价值。政府定额作为一种计价遵循的标准,不管是否合理,它带有一定的强制性。政府定额有统一的程序、统一的原则、统一的要求和统一的用途。政府定额的缺陷是显而易见的,如定额缺项就不能体现工程计价的全面性、独特性和差异性,特别是遇到个性化设计和涉及新材料新工艺时只能通过定额换算进行报价。企业定额可以及时对新工艺新材料的人、材、机消耗进行实测和计算,积累和沉淀为企业定额库。政府定额一般若干年颁布一次,跟不上变化的节凑,不可能及时把新工艺新材料编制到定额中。当今时代,新技术新工艺新材料层出不穷,怎么能以不变应万变呢?建企编制企业定额具有一定条件和优势,工作在施工一线,以当事人的身份,完全融入其中,更便于实地测算,更了解实际情况,可以考虑得更专业,更合理,更真实,更准确地确定实际消耗量,获得丰富的第一手资料和感性认识。而政府定额编制就没有这些天然条件,不可能做到所有的项目都到工地实测,即使是到现场去实测也可能是失真的,因为作为外来陌生者与工地不可避免地产生隔阂和障碍,工人也不愿意把真实情况告诉你,所以政府定额严重失真,严重偏离工程实际。如果说企业定额是草根的原创性杰作,而政府定额更是象牙塔内研究性著作。

政府定额不能满足工程量清单计价要求工程实体和措施项目相分离的报价特点。政府定额是一种计价性定额。企业定额是一种基础性定额,它是投标、成本核算和项目管理的基础。政府定额宜粗,企业定额宜细。在工程量清单计价模式下,工程竞争报价应以企业定额为主,企业定额相对于政府定额报价的重要性和优势越来越明显。清单计价模式招标人提供工程量作为投标人共同报价基础,它对所有的投标人是相同的,不具有竞争性,如果采用相同的政府定额作为报价依据,其消耗量是相同的,它是社会平均生产力水平而不是体现企业生产力水平,体现不出企业的先进性;人材机价格按政府发布的信息价,信息价不是市场价,投标人参照相同的信息价,这样投标人就根本体现不出差异性和竞争性,它不是完全市场经济,甚至是逆市场化的。与其说它是清单计价不如说是定额计价的一种变异,只是一种形式的改变,其实质没有变化。

在企业定额尚未建立的情况下,政府定额仍发挥作用,它仍是确定工程造价的重要依据,是投资决策和价格决策的重要依据。

四、企业定额缺失的原因

企业定额不限于企业内部使用,企业定额也是投标报价的最好选择,然而,企业定额的编制和使用困难重重,主要原因是:

虽然人们对政府定额的各种缺陷是深有体会的,但仍然摆脱不了对政府定额的严重依赖性,存在使用政府定额的强大惯性。一些建筑企业也存在一种惰性,这种惰性的外部因素是市场化程度低,没有形成编制企业定额的驱动和压力;内部原因是没有编制企业定额的危机意识和紧迫感,建企竞争力主要取决于“关系生产力”水平,对工程技术、管理的提升没有强烈的意识。

现行的合同文本和清单计价规范不利于企业定额,GF-1999-0201《建设工程施工合同》(示范文本)通用条款。如建设工程工程量清单计价规范 4.7.3 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更,造成增加新的工程量清单项目,其对应的综合单价按下列方法确定:

1 合同中已有适用的综合单价,按合同中已有的综合单价确定;

2 合同中有类似的综合单价,参照类似的综合单价确定;

3 合同中没有适用或类似的综合单价,由承包人提出综合单价,经发包人确认后执行。

在实际执行中,对于“类似或合同中没有的价格”确定一般按政府定额,套政府定额子目,按政府定额规定的取费标准,人材机价格则按政府发布的信息价,而不可能采信和认可企业定额,这就等于否定了企业定额的作用,笔者没遇见工程变更后采用企业定额确定综合单价的先例。欧美等成熟市场经济无政府定额标准,当工程变更引起工程综合单价变化时一般按企业定额执行,人材机消耗量是一定的,是恒量,变化的只是人材机价格和费率。当然中国不是完全市场经济,采用企业定额也明显缺乏可操作性,对消耗量和取费方面肯定存在分歧、争议,也被视作是缺乏依据的。

在工程审价中,审价人员为了规避风险,保证每一数据都有来历都有依据,也习惯性以政府定额作为审价活动中重要甚至唯一依据,似乎只有政府定额才是唯一合法性来源,根本没有企业定额的容身之地和存在空间,这样建筑企业即使有了自己的企业定额也无用武之地啊。在上海,实行工程量清单招投标的工程,在工程竣工审价时,凡是工程变更的部分一般都采用上海2000定额,操作简易又没风险,这其实是一种惰性的表现。

企业没有力量编制企业定额,编制企业定额是个系统工程,需要包括施工、技术、材料、信息、预算、软件方面的人才,它需要日积月累,需要不断更新,需要很大的投入,它绝不是件轻而易举的事,所以一般建筑企业对编制企业定额有种恐惧感和畏难心理。同时国内缺少对企业定额编制方法论方面的研究,建筑企业也就更不知道从何下手了

五、企业定额编制方法论

企业定额不同于政府定额,每个企业都有它的独特性,所以不能简单沿用政府定额的模式。如现在建筑企业一般是总承包加劳务分包加专业分包运作模式,实行管理层与作业层相分离和劳务作业层的驳离和外包。劳务分包队伍或班组一般自带人力、机械和一些辅材,这样定额消耗量产生相互交错。劳务分包价格也不按定额价,都是市场价,在劳务分包领域,市场化程度较高。有的为简化计算和结算,直接按建筑面积的单价签订劳务分包价格,定额对它是完全失效或者说是没有任何作用。

工程项目测算实际成本时一般也是按材料费、材料周转租赁费、加劳务分包费、加机械租赁费加管理费用等各种费用。如果按这种分包模式编制企业定额可能更符合建筑企业实际但并不适合清单投标报价,如果按政府定额模式可作为清单报价的消耗量依据,但与建筑企业运作模式脱节。此事两难全!但不管采用那种定额模式,工程量计算规则是否需要与工程量计价规范中的工程量计算规则相同?如果按清单计价规范中的工程量计算规则,计算出来的量仍然不是真实的量,仍然不是实物量。所以企业定额的消耗量应以实物量为准。在投标报价时,对比招标工程量,乘以相应系数进行组价

企业定额编制的方法具体有以下四种方法:

定额修正法。以已有基础定额地方定额行业定额为蓝本,结合企业实际情况和工程量清单计价规范等要求,调整定额结构和项目范围在自行测算的基础修正原定额消耗量标准,这种方法的优点是继承了原有定额的精华,可直接参与套用原有定额模板。

经验统计法。是企业对在建工程和已完项目的资料数据,运用抽样统计的方法,对有关项目的消耗数据进行统计测算,最终形成自己的定额消耗数据。

现场观察测定法。把现场工时消耗情况和施工组织技术条件联系起来加以观察、测时、计量和分析,以获得该过程的技术组织条件下工时消耗的基础资料。

理论计算法。是根据施工图纸、施工规范及材料规格,用理论计算的方法求出定额中的理论消耗量,将理论消耗量加上材料的合理损耗,得出定额实际消耗水平。

以上方法各有优劣,并不相互割裂,可以互为补充,互为验证。企业应根据实际需要,确定适合自己的方法体系。

六、企业定额编制的原则:

企业定额的编制应与《建设工程工程量清单计价规范》的具体要求相统一,工程项目的设置与清单计价规范相一致,以保证投标报价的可操作性。

简明适用原则。不管采用何种模式,企业定额应简明适用,简明可使人易于掌握、查找和计算;适用是指可满足不同用途的需求。

平均先进性原则。企业定额水平应高于政府定额,否则失去竞争性,所谓企业定额水平是指它的消耗量水平,消耗量水平越低,定额水平越高;反之亦然。政府定额反映社会平均水平,企业定额反映平均先进水平,即在正常施工条件下,多数企业可以达到或超过,少数企业可以接近的水平。

真实客观原则。企业定额应真实地反映企业技术水平、管理现状,真实地反映企业劳动力资源、材料储备、机械装备等情况,客观反映企业生产力水平。

时效性和相对稳定性原则。企业定额是一定时期内企业技术发展和管理水平的反映,在一段时期内表现出相对稳定的状态,但这种稳定是相对的,应及时将新技术、新结构、新材料、新设备、新工艺的应用编入企业定额中,这是定额时效性特点,如果企业定额滞后和脱施工实际,那么就不再适应市场竞争和工程成本管控的需要,反而会产生负效应。

七、企业定额内容

企业定额编制的内容与政府定额类似,编制内容包括:编制方案、定额说明、工程量计算规则、项目划分、定额水平的测定包括人材机消耗量测定和管理成本费的测定,定额编制基础资料的整理归档。具体包括如下内容:

工程实体消耗定额。即构成工程实体的分(项)工程的人、材、机的定额消耗量,人工消耗量可根据企业工人的操作水平技术水平确定,也可根据具有稳定关系的劳务分包队伍的工人技术素质和报价水平确定。材料消耗量包括材料的净消耗量和材料损耗,材料损耗根据本企业的实际施工损耗确定。

措施性消耗定额是指措施项目的定额消耗量,措施项目指为完成工程项目施工,发生于该工程施工准备和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的非工程实体项目。措施性消耗量是指为保证工程正常施工所采取的措施的消耗。

模板支撑系统和脚手架等属于可计量项目,虽不是实体项目但可以列项计算,应从措施项目中独立出来。它有别于其他不可计量的措施项目。

取费规则,不同的企业其管理成本是不同的,有的建筑企业管理层级多,组织机构复杂,管理和技术人员庞杂,管理成本居高不下;而有的建筑企业管理组织简单,管理员以一当三,管理成本相对较低。企业定额应真实反映管理的各项费用如管理人员的薪金、社会保险费、办公费、财务费用和经常性费用等。

企业定额体系应包括施工定额和预算定额二个层次。施工定额只有人材机消耗量和措施性消耗量标准,它只反映基础量的定额,不反映价格因素,它只用作建筑企业资源计划和生产组织,是管理性定额,为施工管理服务的,是对内的,相当于量价分离的定额。预算定额既有消耗量也有定额价,属于综合性定额,便于快速报价,是对外的,是计价性定额。施工定额是预算定额的基础,其消耗量标准是相同的,不同的是企业预算定额除了反映人材机和措施项目消耗量标准还包括其他各项费用以及人材机的价格信息。企业预算定额是企业施工定额的延伸和扩展。

文章来源:茅洪斌新浪博客(http://blog.sina.com.cn/sreelbar

八、结束语

虽然当下全统定额或各省市的定额具有积极的意义,但市场化的趋势是不可逆转的,清单计价将成为一种基本的计价方式,与之相适应,企业定额将变得不可或缺。

工程造价税金的构成

咱先从大家最熟悉的3.41%说起。这3.14是什么呢?你会说了,税金呀!对,是税金(指该项费用,非单指该百分率)。大家再熟悉不过了,通常它都出现在取费表中倒数第二行,它之后的一行就是我们计算的结果——工程总价了。
那么这一项都包括什么税呢?简单地说就是“两税一附加”,具体是指营业税、城市维护建设税和教育费附加。
为什么通常“两税一附加”的税率都是3.41%,而却有的人发帖说他们是3.35%呢?其实除了3.41%、3.35%之外还有3.22%的税率。同样的两税一附加但其税率是有差别的,产生的原因是城市维护建设税是根据施工企业税务申报登记所在地的不同而实行不同的税率标准,具体规定是:市区7%,县镇5%,其他为1%。而营业税和教育附加费均不区分,都是3%。我们平时税务申报登记所在地在市区的居多,所以3.41%出现频率比较多,而并不是一定是3.41%,还可能是3.35%或3.22%的。以上税率是国家规定的,而并不象liuyun_166016 所说的 “我所在的工程取的税率是3.35%(也是业主规定了的)”。
下面交代一下,3.41%是怎么来的。回答这个问题需要从以上3税费的计算方法讲起。具体如下:
应纳营业税额=营业额×3%;
城市维护建设税=应纳营业税额×适用税率(也就是上面说的7%,5%,1%)
教育附加费=应纳营业税额×3%;
以上三项合计:应纳税金=营业额×3%+应纳营业税额×适用税率+应纳营业税额×3%
将上式中的应纳营业税额用营业额×3%替代、合并整理(纯数学问题)后变成:
应纳税金=营业额×3%+营业额×3%×适用税率+营业额×3%×3%=营业额×(3%+3%×适用税率+3%×3%)[若以城市维护建设税适用税率7%为例]这个式子变成:
应纳税金=营业额×(3%+3%×7%+3%×3%)=营业额×3%(1+7%+3%)=营业额×3.3%;
如果城市维护建设税适用税率分别为5%和1%上式相应变成
应纳税金=营业额×3%(1+5%+3%)=营业额×3.24%;
应纳税金=营业额×3%(1+1%+3%)=营业额×3.12%;
大家可能要问了你罗嗦半天也没说出3.41%是怎么回事呀?推来推去怎么推出个3.3%而不是3.41%呢?别急,待俺把这两个数字往一起扯。
上帖里说到3.3%和3.41%的关系,现在继续扯!这两个百分数都是计算“两税一附加”的比例,但同一税金为什么会有2个比例呢?那预算中取的税金和实际缴纳不是会出现差额了吗?这个问题在论坛帖子中经常看到,其中有位仁兄说他一个工程因为这个差额单税金就省了250万元,其实并不是这样的。我们预算书中的计算税金的方法是:
税金=计税前的造价*3.41%;
工程总价=计税前的造价+税金=计税前的造价*(1+3.41%);
这里计算税金的基数是计税前的造价。
而上帖应纳税金的计算基数是什么?是营业额。而营业额相当于上面的工程总价,也就是已经含税的工程总价。
我们举例说明一下,假如一个工程在计税前造价是100万元,那么在预算取费时计算出的税金应该是100*3.41%=3.41万元;工程造价应为100+3.41=103.41万元;应缴纳的税金也就是3.41万元。在实际缴纳时,税务机关是按照工程总价乘以相应比例来计算税金,那么这个比例当然不是3.41%了,计算一下3.41万元的税金占总造价的比例是多少,3.41/103.41=3.3%。
 不知道我说明白了没有?其实这两个比例数是计算同一税金时,因为不同的计算基数而使用的不同比例数。所以3.41%和3.3%,3.35%和3.24%,3.22%和3.12%是一一对应的。
很多人有这样的疑问,不对呀,我们实际缴的税不是3.41呀,有5点多的还有6点多的呢,超出3.41的部分不是亏了吗?这个疑问反映出有可能存在认识误区,认为定额规定的“两税一附加”只有3.41,而实缴“两税一附加”要高于此。其实截止到目前为止,国家对两税一附加的税率未做过调整,还是前几帖上罗列的数据,所以3.41并没有错,不存在计算与实缴不一致的问题。那么这个疑问中超出3.41之外部分是怎么回事呢?因为各地情况不同,我也未做过仔细研究,我不能准确解答,但可以肯定是,超出部分的肯定是其他税费而决不可能是“两税一附加”。
对于你其中说到我说的工程取费是3.35%,业主规定的问题,我给你详细的说一下,我所在的工程是一个纳税地点在县级的单位,而这个县以前是个贫困县,因为我们的工程建设在这里,让他脱了贫。
为什么我会说是业主规定的,因为这个县它是有其他的地方性税收的,但由于工程项目较大,比方说它的地方性税收规定的是1%,如果这个工程大概是300亿,那么它仅这部分税收,就可能达到3亿左右,相对一个贫困县来说,这是个天文数字了,因此,我们的业主,就和该地方政府及相关机关上级政府,达成了一致意见,由业主缴纳该部分税收,但比例就不是1%,可能就0.2%,由于业主的缴纳,那么业主所管辖的工程,只要是在这个税务机关缴纳税金,就可以不缴纳该部分,就直接缴纳国家规定的税收。
我的意思并不是说业主规定了的,可能我表达的不清楚!有一点,我晓得,如果不是属于这个工程的范围之内的税收,那么工程缴纳税,以前是6.9%,现在的不太清楚。
特别说明一下,这个县专门在我们施工场区了,设了个税务点,针对这个工程的税收问题!
 这个3.41%,指的是工程税,超出部分,主要是企业所得税和地方性税收等,我认为,如果说你企业全部的税缴纳的仅仅是3.41,那么你最好是换单位,你的单位要倒闭了,没有形成利润,我和oimly,已经讨论过这个问题了,比如企业所得税,是每个企业都要缴纳的,你就是卖凉茶,行成了利润,你也要缴纳!
企业所得税,在平时工程中,缴纳了,最后年底的时候,要根据财务报表,形成的利润,重新清算的!
至于地方性的收费,这个基础,是地方规定的,你说以前为什么会出现地税和国税两家单位咧!!有一部分是这个原因。
问题基本上清楚了,我现在还有个小问题,就是按你的推导方法,只推出了3.3/3.24/3.22,那么3.35怎么推出来的,烦请详细点说说.
取费表中计算税金的比例(3.41、3.35、3.22)实际上是由纳税税率(3.3、3.24、3.12)倒推过来的。
根据前面介绍的内容,我们以3.3%为例,假设工程造价为A,计算税金的比例为X,税率为3.3%,那么应纳税金为A*3.3%,不含税造价为A-A*3.3%=A(1-3.3%),不含税造价*计算税金的比例=应纳税金 ==> A(1-3.3%)*X+=A *3.3% ==> X=3.3% /(1-3.3%)=3.41%
另外两个同理可得
3.24%/(1-3.24%)=3.35%
3.12%/(1-3.12%)=3.22%
黎海明的《税金的缴纳分析测算》帖子中有这么一段“实际税率与政府定额中规定不尽一样,根据我们的工程施工经验及相关的调查结果,实际交纳的“两税一附加”的税率一般要高出定额中所规定的税率。主要是因为建筑安装税属于地税局增收,工程所在地的税务机关有权制定其管辖范围内建筑安装税的增收比率。比如,在杭州及嘉兴地区,我们在施工程的两税一附加的实际缴纳税率一般在3.93%左右。”我有些疑问,希望海明有空时帮忙解答。
疑问一:针对你说的“建筑安装税属于地税局增收,工程所在地的税务机关有权制定其管辖范围内建筑安装税的增收比率”,我翻看手头资料并未看到税法中有授权地方税务机关制定或调高“两税一附加”税率的规定。我认为这3个税率应该是国家统一规定,不存在你说的情况。
疑问二:你所说的3.93%左右具体包含什么税费,除两税一附加还包括哪些?我在浙江地税网上查了下,只查到地方教育附加和水利建设专项资金2项税费是以营业额作为计税依据的地方税费

另外本博主给大家附上,国税和地税的区别,增长一下见识也是极好的。

国税局收的税款是直接上缴国库的,由国家财政部统一规划使用,即使是中央与地方共享的税也是由国税局征收先上缴国库后返还的.地税局收的税款是直接缴入地方财政金库,归地方政府使用.
国税和地税有什么区别? 

按照税收收入归属和征管管辖权限的不同,可分为中央(收入)税和地方(收入)税,分别同国税系统和地税系统征收。 
消费税为中央税,增值税和企业所得税、个人所得税为中央与地方共享税,其他税一般为地方税。 
国税,由国税局征收;地税,由地税局征收;对中央与地方共享税,由国税局征收,共享税中地方分享的部分,由国税局直接划入地方金库 
一般来说:中央政府固定收入包括:国内消费税,车辆购置税,关税,海关代征增值税、消费税等。 地方政府固定收入包括:城镇土地使用税,耕地占用税。中央政府与地方政府共享收入包括:国内增值税;营业税企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税;个人所得税; 资源税;城市维护建设税印花税 
国家税务局征收的税种:增值税,消费税,铁道部门、金融、保险公司缴纳的部分营业税,企业所得税( 铁道部门、各银行总行、各保险公司集中缴纳的所得税;中央企业缴纳的所得税; 中央与地方所属企业、事业单位组成的联营企业、股份制企业缴纳的所得税; 海洋石油企业缴纳的所得税; 外商投资企业和外国企业所得税) ,储蓄存款利息所得个人所得税,证券交易印花税,海洋石油企业缴纳的资源税,车辆购置税。 
地方税务局征收的税种:除上述行业以外的营业税,地方国有企业、集体企业、私营企业缴纳的所得税,城市维护建设税,个人所得税,资源税,房产税,城市房地产税,土地增值税,城镇土地使用税 ,印花税 ,契税,车船使用税,屠宰税,筵席税。

没有做过费率招标

本次招标投标人仅需填报招标规定的综合管理费的费率(即第 20.4.1.1 条中约定的C1、C2),作为竞价的依据;综合管理费计取的基数为定额直接费,即由2015四川省建设工程工程量清单计价定额中的综合单(基)价中人工费、材料费、机械费三项组成。由于土建与安装在费率方面有存在一定的差异性,故投标人在报价时应将土建与安装的综合管理费分开报价,其相应的比重按土建占总造价85%、安装占总造价的15% (此比重仅作为评标的依据,结算时,以实际结算造价为准)。投标人在报价时应充分考虑下述第23.4条的风险提示等因素。

四川的造价程序没接触过,看样子这个综合费率应该是企业管理+利润的费率,

清单价组成是 人材机管利规税;
前三个是基数,后两个不可竞争,那剩下的就是管利了,所以,我分析的没错!!!!!!

2013版《建设工程工程量清单计价规范》强制性条文介绍

强制性条文介绍

A、一般规定中强制性条文:
3.1.1
使用国有资金投资的建设工程发承包,必须采用工程量清单计价。

3.1.4
工程量清单应采用综合单价计价。

3.1.5
措施项目中的安全文明施工费必须按国家或省级、行业建设主管部门的规定计算,不得作为竞争性费用。

3.1.6
规费和税金必须按国家或省级、行业建设主管部门的规定计算,不得作为竞争性费用。

3.4.1
建设工程发承包,必须在招标文件、合同中明确计价中的风险内容及其范围,不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容及其范围。
B、工程量清单编制中强制性条文:
4.1.2
招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分,其准确性和完整性应由招标人负责。

4.2.1
分部分项工程项目清单必须载明项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量。

4.2.2
分部分项工程项目清单必须根据相关工程现行国家计量规范规定的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量计算规则进行编制。

4.3.1
措施项目清单必须根据相关工程现行国家计量规范的规定编制。
C、招标控制价中强制性条文:
5.1.1
国有资金投资的建设工程招标,招标人必须编制招标控制价。
D、投标报价中强制性条文:
6.1.3
投标报价不得低于工程成本。

6.1.4
投标人必须按招标工程量清单填报价格。项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量必须与招标工程量清单一致。
E、工程计量中强制性条文:
8.1.1
工程量必须按照相关工程现行国家计量规范规定的工程量计算规则计算。

8.2.1
工程量必须以承包人完成合同工程应予计量的工程量确定。
规则计算得到的工程量确定。

F、竣工结算中强制性条文:
11.1.1
工程完工后,发承包双方必须在合同约定时间内办理工程竣工结算。

最新开发成本详细构成图文详解【每项都包含经验数据】

房地产开发成本主要有以下9个方面构成:

土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税

1、桩基工程(如有)

70~100元/平方米

2、钢筋

40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米

3、砼:

0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米;

4、砌体工程

60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

5、抹灰工程

25~40元/平方米

6、外墙工程(包括保温)

50~100元/m2(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/m2;

7、室内水电安装工程(含消防)

60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些);

8、屋面工程

15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

9、门窗工程(不含进户门)

每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2,一般为9 0~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米;

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程

30~150元/m2(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高);

11、地下室(如有)

增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

12、电梯工程(如有):

40~200元/m2,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/ m2;

13、人工费:

130~200元/平方米;

14、室外配套工程

30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米;

15、模板、支撑、脚手架工程(成本):

70~150元/平方米;

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等

(约为总造价的5~8%:约60~90元/平方米;

17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50元/平方米;

18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米;

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米;

20、上交国家各种税费

总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。

21、设计费(含前期设计概念期间费用):

15~100元/平方米;

22、监理费:3~30元/平方米;

23、广告、策划、销售代理费

一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;

24、土地费:

一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况;

25、土地税费与前期费

一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。

结论:

基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。能让利的主要是:小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这 主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。

相关资料

一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。

相关资料

一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。

二、建安造价

建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多,小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言,成本控制好点的企业基础建安造价如下(以三线城市为例,一线城市上浮20%

砖混多层:600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡

小高层(10-17层):800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯),一部电梯约25万元,摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右,18层以上(含18层)须配两部电梯,成本约增加60元/㎡。

高层(18层以上):1400元/㎡-1800元/㎡

钢筋含量是高层建安造价的重要指标

国标为68㎏/㎡,目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元(含人工费)。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。

国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右;而且,一些好的小区,外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的!

三、配套设施

包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,除掉景观外,成本约200元/㎡。(以三线城市为例,一线城市上浮20%)

景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的(如:易道、泛亚、贝尔高林等),设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡(设计对施工有费用要求);如果是国内公司设计的,则不等。

四、勘查、设计、监理等

不超过100元/㎡。但都是需要打擦边秋,需要公关。(同样以三线城市为例,一线城市上浮20%)

五、营销费用

营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%(楼盘多,销售压力大,可以理解),三四线城市的营销费为5%左右。

六、财务费用

经验公式: 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2

七、公司管理费用

根据公司和开发的项目不同,差别较大,一般为20-200元/㎡(以三线城市为例,一线城市上浮50%)

八、行政事业收费

这是不透明的。差距相当大,标准全国统一,但公关后取费不同。具体费用省略,只举一例人防工程收费:

如自建人防工程,则成本为:多层1200元/㎡,高层1800元/㎡(按人防面积摊)

如无自建,则须交纳人防异地建设费,取费标准如下:

高层:5B级人防,单位成本=2000元/层数

多层:6级人防,单位成本=1500元/层数

高层如果是20层,则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。

九、税金

营业税+大修基金+所得税…11.7%

如何确定安全文明施工费率?

下面我们以北京安全文明施工费率为栗子,来给大家做个教程。

安全文明施工费的记取详细文件请参见建办[2005]89号,京建施[2005]802号,京建施〔2006〕88号,京造定[2006]1号,京造定[2009]4号,京造定[2009]5号,其中安全文明施工费具体的计算基数请参见京建施[2005]802号,后面的文件是在计算基数的基础上乘了相应的系数:

下面是广联达计价软件里面收录的2009年4月以后的费率及取费基数信息:

以下是相关的文件:

更多详细文件,请打开广联达计价软件GBQ4.0,新建01定额单位工程,点击帮助,查看定个章节说明及文件汇编:

大型机械进出场、安拆费如何计算

[]某宿舍楼工程用塔式起重机(6t)一台,塔式起重机混凝土基础体积为163,计算工程量,确定定额项目。

:①塔式起重机混凝土基础工程量=16.003
塔式起重机混凝土基础 套1051
定额基价=1686.24/103

塔式起重机(6t)安装拆卸工程量=1台次
塔式起重机(6t)安装拆卸 套10520
定额基价=4991.83/台次

塔式起重机(6t)场外运输工程量=1台次
塔式起重机(6t)场外运输 套105201
定额基价=7173.69/台次

大型机械安拆及场外运输说明

一、塔式起重机基础及轨道铺拆费中轨道铺拆以直线形为准,如铺设弧线形时,乘以系数1.15 计算。

二、固定式基础不包括拆除和打桩的费用,发生另计。如实际配备基础与定额不符允许调整。

三、轨道和枕木之间增加其他型钢或钢板的轨道、自升式塔式起重机行走轨道、不带配重的自升式塔式起重机固定式基础、施工电梯和混凝土搅拌站的基础未包括在本计价定额内。

四、安装拆卸费中已包括机械安装后的试运转费用。

五、自升式塔式起重机安拆费是以塔高45 米确定的。如塔高超过45 米时,每增高10米安拆定额增加10%

六、场外运费运距为25 公里以内的机械进出场费用,进场、出场一次按一台次计算。

工程量计算规则
一、固定式基础(带配重)按座计算。
二、轨道式基础按双轨长度以米计算
三、特、大型机械安装、拆卸费按台次计算。
四、特、大型机械场外运输费按台次计算。

大型机械的安拆费进入措施费,中小型机械的进入施工机械使用费。具体大小型的分类以地方规定为准。如有些地区界定大型机械为塔吊、打桩机、压桩机、施工电梯、潜水钻孔机、喷粉桩或深层搅拌钻机、砼搅拌站等,以上这些要计大型机械安拆费;履带式推土机、起重机、挖掘机,柴油打桩机、塔吊、压路机、砼搅拌站、压桩机、施工电梯、潜水钻孔机、喷粉桩或深层搅拌钻机、轮筋钻机等这些要计大型机械场外运输费。这些费用要计入措施费。其他机械属一般机械,其安拆及场外运输包括在直接工程费中,属于施工机械使用费。