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世联行董事长陈劲松:中国房地产面临重大变局!

为什么万科十分危险?陈劲松:中国房地产面临重大变局!

万科股权之争,进入白热化。

在各种纷扰的动向以及评判之中,“文过是非”特别看重世联行董事长陈劲松的看法。这当然首先因为他的专业性,以及他一向与众不同的视角。

在陈劲松看来,万科股权之争无疑是带有标志性意义的财经事件。但如今舆论对于万科股权之争的消费,不经意间已经远远偏离了正轨——更多偏向了技术层面,甚至恩怨乃至八卦。其实,在更大的时空中,这是事关中国城市发展的战略问题,对于这些问题必须以专业精神进行思考和回答。

因此,昨天他特意选择在悬挂着日本当代青年艺术家二人组Paradel创作的《都市营造》的会议室,来阐述自己的观点。这是3年前他在香港巴塞尔艺术展购得的一副画作。作者告诉他,这副画画的是中国,画的也是日本。这给陈劲松很大震动,在他看来,因为面对中国如此大规模的城市化,中国画家几乎毫无反映——这无疑是莫大的遗憾。同样他认为,在万科股权之争上,我们不妨变换一个视角,站在中国城市发展战略的高度来看待这个问题。相信这一视角,对于整个中国房地产行业,都是一种再思考和再发现。

一、中国房地产进入下半场,招拍挂及“快速周转”模式接近终结

以最近上海、深圳几宗土地拍卖为例,陈劲松说,地王频现说明什么?说明中国土地招拍挂模式几乎都Game Over了。不仅一线城市,包括二线城市都没有多少土地可供拍卖了。任何一座城市能够拿出的地块就那么几块,一拍都是地王。对于地产商来说,不拿没有机会,拿就面临着风险。土地供应本身都供应不上,以万科为代表“快速开发、快速周转”的房地产模式面临变革,这就是中国房地产进入下半场的典型特征。

在进入下半场之后,土地普遍退出高周转模式,开发商用于土地储备的时间大大延长,快速周转变成了部分周转,住宅、商场、写字楼都面临长期运营的问题,导致开发商的资金和专业门槛都大大提高,开发商数量大幅减少。这一现象,在美国和香港都先后出现。比如在香港,新鸿基作为一个主流开发商,早已告别了招牌挂拿地模式,而是通过前期介入农地整合储备土地,以保证它作为主流开发商的长期地位。

在这种情况下,如果不尽早改变开发模式,开发商只能面临退出主流房地产企业、迅速边缘化的危险,这是一个基本态势。任何开发商,都必须直面这一问题。

二、快速轨道系统和都市圈到底意味着什么?

陈劲松提出了一个问题:从今年1-5月的住房成交量来看,东莞是深圳的2倍,而惠州是深圳的3倍,那么东莞、惠州有那么多的移民吗?实际上没有,相当部分是深圳人在买。这证明了,深莞惠都市圈正在加速形成之中。

在这一进程之中,你会发现一个变化,因为利益和成本,以前深莞惠是各自规划、各自算账、各自吃饭,而现在是混在一起吃饭了,而且大家积极性都很高。这一变化,不是政府规划的,而是市场之手推动的。

都市圈的形成,要求地铁和城际轨道交通高效运行。在香港,任何两点之间,通过地铁都可以实现一小时抵达。在这一方面,深莞惠还面临着巨大的提升空间和投资空间。陈劲松认为,从高铁来看,全国性大动脉框架布局已经完成,但作为小血管的地铁和城际轨道反而面临着供应不足的问题。这其实不是地产本身的问题,而是城市本身的需求和升级问题,通过轨道交通充分提高土地的利用率,进而提高土地价值,像东京、首尔都市圈那样,这是大都市圈演进的必然趋势。以深莞惠各自的定位、差异和配合,足以和香港共同形成一个世界级的都市圈,已经不可逆转。相比长三角,珠三角因其定位差异化导致极其富有效率和活力,这是其它地方不能比拟的,因为市场的力量太大了。充分利用市场来资源配置,深圳即便不用直辖,也能解决诸多问题。

有人说过,21世纪,人们注定依靠地铁上班和回家。在这种背景下,开发商拿地的路线和策略便十分清晰了:继续以所谓一线二线来划分城市和拿地的做法已经落伍,而瞄准都市圈和沿线轨道的方向拿地,才是地产商必须思考的重大问题——事实上,唯有格局和视野方才决定出路。

三、严格说来,内地还没有真正的地铁上盖物业

有一个例证对陈劲松来说印象深刻。有一位深圳规划专家,从香港返回深圳,恰好天下大雨,从香港到罗湖口岸,没带雨伞身上一滴雨水都没有,而从罗湖联检大楼一出来,就淋成了落汤鸡。这就是深圳与香港之间的区别。

他认为,中国内地目前只有地铁周边物业,但还没有真正的地铁上盖物业。因为以上盖物业的要求来看,需要研究和协调的事情非常之多,内地普遍求快,无论理念还是规划,都远远达不到上盖物业的要求。在内地,地铁与人的关系、地铁与周边建筑物的关系,其研究是远远不够的。在这一方面,看看香港在机场以及机场轨道方面的研究投入,就知道内地与香港的差距有多大。类似香港在青衣上盖物业所表现出来的水准,包括轨道交通、地面交通以及住宅、酒店、写字楼所达到的高度融合,人性化所能达到的极致体验,内地还有很大差距。老实说,我们的设计是没有花费精力的,而且是拼凑的,从而导致人的最大不便。但事实上,真正的上盖物业与非上盖物业,由于其在使用上的差异,导致其物业价值区别将十分之大。但在中国内地,由于没有真正的上盖物业,其价值远未得以体现。事实上,从香港上盖物业来看,使用价值将越来越影响到交易价值。

在陈劲松看来,内地上盖物业的发展,还取决于四个前提:规划的提前介入、精细化的能力、资本投入的实力以及必要的协作合力。他认为,如果没有规划的提前介入,所谓50年70年的使用权,其实意味着天天的不方便;若能提前规划,则将产生巨大的使用价值。此外,作为有实力的地产商来说,产业化、园林绿化乃至户型设计固然需要研究,但最需要研究的是人,如何不折腾人,才有更为广阔的空间。从香港将军澳上盖物业来说,它自称让业主到中环不超过100步,内地谁能做到?从根本上来说,每个人都是都市人,他需要每天与外部高效地发生联系,而不是变成一个孤岛。从这一点上,观察万科股权之争,如果仅仅盯在股权以及如何作价是十分局限的,怎样从中国城市发展战略、城市建筑与人的关系来考量中国房地产的未来,才能打开一个全新的视界。

因此,作为中国房地产业的代表企业,对于万科来说,如果能在推进都市圈的融合发展以及上盖物业的研发方面,那么万科的价值才能得到最大的彰显。如果不这么干,万科将十分危险。因为万科的体量太大了,以一年2600多亿元的销售额,怎么在一线城市拿地,又怎么向股民交代?

陈劲松说,对于已经成为世界第一的万科来说,如果仍然只是以卖了多少楼来衡量,其实是没有多大意义的。说到底,万科需要在中国房地产进入下半场之后,在都市圈大融合的背景之下,勇敢地迎接需求、改变模式。这,才是万科的最大价值和希望所在。

龙湖的园林工程为什么这么好

龙湖起步很晚,但是龙湖产品已经面世,碧空亮星,灼灼动人心而夺人目,何也?

无数专家学者为此苦思冥想,连郎咸平也想破脑壳百思不得其解……

今天我们从龙湖的产品研发园林景观物业管理团队合作等4个方面解析其原因:

第一部分:产品研发

——梦想家,践行者

龙湖研发细节一:

户户之间距离其实很近,但通过朝向,植物掩映,使得视觉宽度加大。

龙湖研发细节二

四周少量乔木及大量灌木的设置,将花园围合,突出空间感

龙湖研发细节三

入户大门两旁的高大乔木使得居住具有私密感,沿线花丛灌木使视觉纵深至大门,空旷前院凸显建筑美感。

龙湖研发细节四

坡屋顶、拱形窗实现英伦风格,浅棕色屋顶,木质及白色外立面色彩搭配温和。

采访语录一(规划定位个性突出):

A、前期规划的原则是怎样的?

龙湖规划原则和一般公司无异,但是有自己的特点:

定位纯粹+特性突出+客群明显=项目核心价值。

——纯独栋

定位所在地最高端的纯独栋别墅,“纯独栋”后来成为该项目打击竞争对手的有力因素,纯粹即高贵,顶级别墅一定是纯独栋,以此进行严格人群圈层划分,同时占据市场最高点。

——纯度假

《小院青城》位于青城山,为纯度假别墅(第二、三居所)。建筑设计围绕度假元素,强力打击客户度假梦想,区别于本区域其他别墅,建立市场最高端形象。

采访语录二(产品设计两重标准):

B、产品设计的标准如何建立?

目标–找出什么才是符合我们项目核心价值的优质生活

团队的梦想+共同体验实践。

——梦想家,极度浪漫,极度幻想。

《小院青城》前期,策划团队、设计团队和工程管理团队共同感受和体验优质生活,前往世界一流度假酒店,在如梦境般的奢华中讨论项目,寻找灵感。

—— 践行者,客户喜欢,客户讨厌。

在龙湖,研发会议均必须有项目经理参加,根据客户需求和竞争对手的情况对产品进行创新,改革,想办法解决问题。

采访语录三(目标客户深访及论证检验)

C、如何进行方案深化阶段?

目标–修正错误及深化优势

客户+试验=好产品

——多问

项目前期将进行客户深访,了解生活习性和特征,获得产品研发参考数值,并能赢得项目的第一批购买者。

——多做

《小院青城》研发中,通过搭建实体房屋高度、花园面积、围墙高度、巷子宽度,研讨空间感官,通过现场体验,确定合理数值。

——多改

《长桥郡》原型为欧洲某别墅,经设计院改良,符合本地市场,后期修建完毕后现场调整,方才面市。

观龙湖的研发观点:

1、浪漫的工程师。实现人关于居住的最大梦想,把这种梦想通过不断考察学习和实践变成一种创新,没有激情,就没有创造。2、谦逊的老实人。最麻烦的,最累的,最笨的方法可能是最有效的方法,小小的讨巧,马虎,忽略,往往错过了最关键的要点。

3、执着的践行者。以结果为导向意味着无时不刻牢记终极目标,居住者的需求,感受,每一个环节,流程,部门之间配合,标准,原则,均来自同一个真理——目标客户。

第二部分:园林景观

——艺术家,苦行僧

龙湖景观细节一

近处紫色曲线条的薰衣草与大面积水体和远处向上纵深乔木层次感分明,会所刚好包围其中,由于水体镜面原因,画面感强烈,水体清澈,天空透明。

龙湖景观细节二

车行道宽度被两旁大面积绿色植被占据,间或用花丛点缀给人惊喜,大树参天,夕阳下树影婆娑,如梦境。

龙湖景观细节三

植被小品干净清爽,大面积绿色点缀少量色彩艳丽的花朵,配以精致生活物品,细节渲染到位。

龙湖景观细节四

从灯具,壁炉,家具到饰品选择,统一欧洲庄园调性,从纹理到形态到色彩,均遵循同一原则,纯粹即美。

龙湖景观细节五

从摆设物品的细节,突出房间主人生活场景。

采访语录一:

采访语录二:

采访语录三:

采访语录四:

采访语录五:

龙湖现场施工前后对比案例

这里是一个典型的景观驻足点,能够看到会所以及远处的别墅建筑外部,同时也是人们休息散布的地方,由此休闲栈道的建立,竹林的运用,河面的倒影和整体画幅感都是重点。

拍摄所在地有一片小竹林,摆放桌椅以供欣赏,同时近处有一个盛满鲜花的小木船,梦境亦是现实。

这里是大门左边,天然的河流以及绿林构成一幅美丽的自然画卷,但如何在这里画龙点睛,用一个视觉符号提升并展示出长桥郡整体风格,是一个问题。

夜晚回家,总有一处温暖的光指引着,典型英伦亭为长桥郡第一个视觉符号,也许,这就是梦想生活的开始。

小桥,流水,人家,夕阳西下,这是诗意的人生,不是梦。

会所林河边设置大水池,将“倒影在水上的会所”概念深化,同时水池边配以躺椅,可供人们停留,享受眼前美景,同时亦可远观大河及对岸绿荫浓密的山景。

龙湖示范区现场管理要点

1、现场凡是视线所及的地方,均清理杂草杂树,包括河流对岸。

2、现场所有蓝色工地围挡均用彩色美观画面喷绘全面包装。

3、现场工地围挡距离地面空处均用盆花遮挡。

4、现场河流定期进行清理以及水质更新。

5、现场建筑工地严格控制,不留任何空隙供客户进入。

6、现场严格控制人员,施工人员专用通道,不允许附近居民进入。

7、外来人员无论客户或者同行,均需通过销售部确定进入示范区。

8、主要区域花卉定期更换,重点区域运用昂贵的花卉如薰衣草。

9、路面,玻璃,任何休憩地方,包括导视系统,灯杆保持清洁。

10、定期与工程召开会议,设置专业售管,每天巡场把控细节。

龙湖的园林观点

1、艺术家。极高的审美能力,经验与梦想结合,追求美感,漂亮的产品,就算功能上有缺陷,亦有市场。

2、苦行僧。在现场站各个角度综合判断,得到最佳方案。以不同角度进行审核挑剔,不断否定、重复,甚至推翻重来。

3、成功者。以结果为导向,以视觉审美和客户体验为标准,在生活细节上下足功夫,注重纯粹,注重真实,拒绝简单模仿和假造。

第三部分:物业管理

——生活家,有心人

采访语录一:

采访语录二:

采访语录三:

第四部分:团队合作

——评论家,狼性士。

采访语录三:

如何提高团队竞争力?

1、狼性。龙湖倡导狼性团队,亦是一种强者生活哲学,懂得在逆境中坚强存活,有远大的志向,强调执行力。

2、全能。龙湖岗位人员要求极高,除了具有较强的专业技能,丰富的经验,还要懂得高效率工作,极好的沟通能力,对合作方的管控能力,学习能力以及创新能力。

后记:

示范区是销售第一利器,是项目建立市场形象和品牌传播力的最大承载者,亦是客户对精品项目的第一印象和感觉。

总结:

感悟:

干货丨绿城草坪营造全过程大揭秘(包含流程标准•设计•施工•养护)

草坪的建植与维护水平,是评价一个小区综合品质的重要指标之一,对于小区外在形象的展示有举足轻重的作用。

想知道绿城楼盘的草坪品质都是怎么保证的吗?

小绿叶课堂时间到,快来听课啦!几分钟带你了解景观绿地、高档别墅以及高尔夫球场的草坪建植方法。

一、草坪建植技术规范

草坪建植质量的好坏,与草坪的土壤环境、结构有密切的关系。所以为了保证较长时间的品质效果,草坪生长的土壤环境(坪床)处理,就显得特别重要。

1.坪床的准备

①清理:

在清理掉石头、水泥石灰这样的杂物后,进行翻耕,改善土壤的通透性、提高保水能力。

②翻耕:

土壤深翻至草坪床面以下30cm,确保土壤基础无明显空隙。


③粗平整:

按照草坪对地形要求对初期的草坪进行整理,如自然式的草坪应有适当的坡度;规则式的草坪要求平整。

④灌溉排水:

接下去要做的是排灌系统的灌溉部分——供给草坪不足的水分。常见的喷灌系统分为3种类型:

有时候,草坪区域水分过多,就要进行排水。常规的排水方式分为地表排水和非地表排水。具体方式由项目公司和景观设计师协商确定。

⑤坪床处理:

坪床层包含种植土壤层和砂床层两部分,坪床处理分为经济型和理想型,具体做法如下:

  • 种植土壤层:坪床的土壤部分建议选择优良表层种植土,以园林一级种植土壤理化指标为基准。土层厚度压实状态下为20~30cm左右,没有杂草、杂物,如果需要改良可以用有机肥等。

  • 以上处理完成之后,坪床土壤要充分浇水1-2次,用滚筒滚压,由人工采用刮板操作将整个坪床基层处理平整。这个环节是草坪建植坪床处理的重要节点。

2.草坪建植

草坪建植的基本要求:地表坡度能顺利进行灌水、排水。当草坪面与树木种植的高度不一致时,必须处理好与树木的关系,尤其是古树,同时,草坪周边高度应该低于路面或落水高度2~3cm。

建植方法:

  • 草皮铺植法:铺植之前坪床要先浇足底水,草坪卷必须按时到场给草卷浇水,以防脱水死亡。

  • 播种法:一般适用于非重要区域的临时覆绿,或工期允许的项目,选择适当草种在适宜播种季节进行。
3.草坪建植养护与管理

草坪建植养护与管理,对幼坪能否顺利“长大”为成坪非常重要。

从建植到草坪成坪这段时间的养护管理叫做幼坪培育期。幼坪养护管理期间,最好减少人员践踏的次数,给幼坪提供顺利生长提供环境。幼坪培育主要有以下几个措施:灌溉、施肥、滚压、修剪和病虫害防治。

    • 灌溉:尽量选在上下午气温较低的时候,少量多次灌溉,喷头调整成雨雾状,不可以用水管直接冲,湿润根层为宜。

    • 施肥:肥料均匀分布、少施勤施是基本要求。首次施肥应该在幼坪新叶长到3~5cm左右时进行,草坪进入生长旺盛期后一个月左右施肥一次。必须注意的是,施肥须在草坪干燥无露水时进行,以免肥粒粘到幼苗上发生灼烧,施肥后要注意浇水。

    • 幼苗生长期要轻压,在春夏草坪生育期进行。土壤黏重、水分过多,或者是草坪生长较弱的时候,不适合滚压。

    • 修剪:草坪修剪应该要遵循“1/3修剪”原则,在草坪没有露水的下午进行。


    • 杂草和病虫害防治:除小除早除尽,宜预防为主、提前发现、提早治疗,特别是梅雨季节、高温高湿的时节。

二、草坪全年度养护计划

草坪建植完转交给物业管理后,日常养护工作就成了保证草坪景观的重要保障。

各季节的物业养护管理措施,主要目的就是培养健康旺盛的草坪,提高其抗性,抵御病虫害。

1.全年养护计划

以长江三角洲地区草坪的养护管理为案例,草坪成坪期年度养护管理的基本措施如下:

2.秋冬季草坪交播

为了在暖季型草坪休眠期获得良好的景观效果,交播是在暖季型草坪换季枯黄时,用冷季型草种复播。

长三角地区交播草种如下:

交播前1个月就要减少暖季型草坪的用肥、用水量,利用深疏草、减少枯草层厚度。

选择无风时播种效果最好。

三、品质管控要点

1.草坪施工前期定位与交底

草坪品种选择,要尽可能在小范围草坪中选择新品种,并在应用总结后,在适宜性地区的其他楼盘推广使用。

2.草坪施工期管控要点

选择草坪铺植式建植草坪,春夏季应为此预留2周以上的时间,确保草坪正常生长;若选择播种建植方式,应该为此预留4周以上的时间。

3.草坪施工验收标准

  • 地形平滑、草坪平整,无明显凹凸不平;
  • 抽样检查,检查区内杂草数量少于3株/m²;
  • 草坪长势良好,均匀、致密、色泽正常;
  • 正常养护浇灌或雨天时无积水。

以上均为绿城集团原创内容

2015年中国房地产业十大事件

PS:是时候总结一下了。
事件一

中央首提化解库存·三四线城市是重点

2015年11月10日,中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展,这是中央首次明确要去库存。12月14日,中央政治局召开会议再次强调:化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。12月18日,中央经济工作会议将去库存作为2016年经济工作五大任务之一,其中要求允许农业转移人口在就业地落户,使其形成在就业地买房或租房的需求;以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口;鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房;鼓励房企适当降低商品住房价格;取消过时的限制性措施。中央对去库存的重视程度提高,源于当前较大的去库存压力。国家统计局数据显示,截至11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1005万平方米。其中,住宅待售面积增加439万平方米,办公楼待售面积增加89万平方米,商业营业用房待售面积增加318万平方米。积极去库存已成为政府当前楼市调控的一项重要任务。

【评】
中央首提去库存,表明中央对于房地产市场持续健康发展的高度重视。库存压力不积极释放,将极大地影响房企的投资和新开工,同时房源闲置也构成了社会资源的浪费。积极去库存,将利好房企对资金的回笼和城市投资环境的改善。需要注意的是,目前库存结构也在分化,一二线城市的库存压力相对要小,而三四线城市的库存压力偏大。根据上海易居房地产研究院的报告,2015年11月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月,这说明去库存的“靶心”应该对准三四线城市。在中央方针指导下,后续要积极有效地去库存,需要各类有效的政策做配套:一是要对目前的库存数量和结构等做细致深入的调研,进而为去库存战略的制定提供翔实的数据和材料;二是要优化各类政策,包括加快户籍制度改革、住房制度改革,房贷和财税政策进一步宽松,重点支持农民工市民化等;三是应对高库存的城市采取有节制和管控的土地出让方式。通过这一系列措施,将有效降低库存规模,进而促使库存规模和住房需求、城市发展需求等形成较好的匹配。

然而并木有什么蛋用。

事件二

央行连续降息降准·货币宽松利好楼市

2015年以来,央行采取了持续的货币宽松政策,截至12月中旬,已累计实施了5次降息和4次降准。2015年第1次降息始于2月28日,央行决定自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构1年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;1年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。这是自2014年11月22日央行宣布降息后,时隔3个多月再度降息。此后,二季度央行延续了每月降息或降准一次的节奏。三季度虽然节奏有所放缓,但仍延续了宽松态势,至10月24日,金融机构1年期贷款基准利率已下调至4.35%;1年期存款基准利率已下调至1.5%。

【评】
2015年央行持续推出降息降准的货币宽松政策,主要源于国内经济下行压力较大。同时,人民币汇率持续走低、社会融资成本较高以及全球金融市场出现较大波动等国内外因素的存在,也需要更加灵活地运用货币政策工具,为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。从对房地产行业的影响看,首先,随着2015年以来持续降息,5年期以上贷款基准利率已下降到4.90%,达到近几十年最低水平,购房者的购房成本持续降低,将进一步刺激楼市需求;其次,目前房地产行业资金情况虽然有所好转,但整体受到金融环境的影响,融资成本依旧较高,融资渠道不畅,房企更多地还是依靠自筹资金以及销售回款等作为日常运营的主要资金来源,而连续降息降准有助于降低融资成本,这将刺激房企加大融资力度,从而缓解企业资金压力;最后,连续的降息降准,给房地产业复苏带来积极利好,但由于各地经济和区域发展水平不同,市场分化也将愈发明显。

房地产都很难从银行贷款了,你再降有个大蛋用。

事件三

“3·30”新政重磅出击·稳定楼市态度坚定

3月30日,央行、住建部、银监会联合发文,要求进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。对拥有1套房且贷款未结清,再次申请商业性个人房贷购买普通自住房,最低首付款比例不低于40%。对拥有1套房并已结清相应贷款,再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。同日,财政部也发文要求,将个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

【评】
“3·30”新政放松力度较大。从政策调整的要点看,主要有以下三方面:首先,将二套房商业贷款首付比例下调至4成,这是5年来的首度下调,由于目前很多大城市购房的改善需求已经成为第一位,因此能否刺激改善需求,或者说进行合理的政策支持,对我国楼市尤为重要;其次,对于首套房和二套房公积金首付比例的双双下调,迎合了地方政府积极放松住房公积金政策以及个人购房需求,对于楼市复苏也带来了积极因素;最后,规定个人购买两年以上住房出售免征营业税,这是对此前五年以上的住房出售免征营业税的明显放宽,对于楼市影响较大,不仅有利于直接降低房屋交易成本,而且还有利于盘活存量房,主要是随着个人出售房屋免征营业税年限的缩短,住房出售意愿必将明显提升,市场二手房供应量也会明显增加。总之,“3·30”新政虽然救市力度不如2008年10月下旬那次最大力度、最密集的救市行动,但仍显示了中央稳定住房消费、促进房地产市场健康发展的决心。

又想掀起炒饭团,然而有钱的也不在意这个政策,没钱的更用不上。还是没大蛋用。

事件四

全国市场总体复苏·区域市场加剧分化

据国家统计局数据显示,2015年1-11月份,全国商品房销售面积同比增长7.4%,增速相比上年全年提升15个百分点。其中,住宅销售面积同比增长7.9%。1-11月份,全国商品房成交均价同比增长7.6%,比2014年全年提升6.2个百分点。其中住宅成交均价同比增长9.4%。1-11月份,东部地区商品房销售面积同比增长9.6%;销售额增长21.1%。中部地区商品房销售面积同比增长7.3%;销售额增长10.9%。西部地区商品房销售面积同比增长3.8%;销售额增长5.5%。在市场总体复苏的局面下,由于区域经济发展水平以及市场供求等因素的影响,全国房地产市场整体呈现东中西部区域、一二三线城市进一步分化的趋势。

【评】
随着商品房销售量的稳步增长,房地产市场总体呈现复苏态势,这首先有利于楼市去库存。11月10日,中央财经领导小组会议上,习近平主席罕见提及“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”,可见房地产去库存已上升到国家政策层面。库存的消化,有利于楼市长期健康发展;其次,房地产市场的总体复苏,将带动房地产产业链相关联的几十个行业的复苏和发展,对于房地产开发投资、新开工等滞后指标的稳定和增长也具有积极作用,从而达到稳定全国固定资产投资、为经济的筑底增加动力的效果,为经济能够在平稳发展背景下调结构赢得宝贵时间。但是区域房地产市场的进一步分化,也不利于房地产市场的整体健康发展,一线和部分二线城市楼市复苏力度较大,房地产市场为经济做出积极贡献;而部分二线和大部分三四线城市,由于楼市复苏力度较弱或者仍然疲软,房地产行业起到的作用是负面的,在拖累城市经济的发展。中短期来看,宏观经济的持续向好,也需要健康稳定的房地产业予以支撑。

希望越来越好。

事件五

开发投资现历史低谷·房地产拖累稳增长

1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比增长1.3%,增速比1-10月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资59069亿元,增长0.7%,增速回落0.6个百分点。2014年年初开始,全国年初累计房地产开发投资同比增幅持续收窄,目前已创下历史最低值。这是1998年房改以来最差的投资数据。房地产高增长的阶段已终止。相比市场预期或判断,房地产开发投资数据显得较糟糕。受此影响,全国房地产开发投资占固定资产投资比重也降到了历史低位,部分房地产市场悲观论调也基于该指标而出现。

【评】
开发投资增速创历史最低,说明中国房地产市场正步入新常态的增长模式。2015年前11个月,全国房地产开发投资增幅曲线延续了2014年以来整体逐步回落的态势,一定程度上加剧了政府层面的焦虑心态。受商品房去库存压力较大、土地市场低迷等因素的影响,全国房地产开发企业的投资意愿普遍不足。从结构上进行分析,三四线城市去库存压力较大,将显著影响房地产开发企业的投资意愿。因此,2015年房产交易等指标虽然有了较好改观,但房地产开发投资指标复苏的节奏相对较慢。持续低迷的投资数据,对固定资产和宏观经济的发展也产生了负面作用。房地产开发投资的引擎作用减弱,将使得宏观经济下行压力增大。当然,国家高度重视投资指标的走势。为此,9月14日,国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,从优化投资结构、合理降低投资门槛等角度出发,房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。预计2016年,随着去库存压力的逐渐释放、房企资金面的逐渐好转,房地产开发投资一路走低的格局将会得到扭转。

净捡好听的说。

事件六

深圳房价罕见暴涨·投资投机卷土重来

12月18日,国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示:2015年11月份,深圳房价同比上涨44.6%,全国涨幅排名第一,显著高于第二名上海的15.4%,而70城同比下跌0.4%。易居房地产研究院监测的数据显示,深圳11月份新建商品住宅成交均价达到44674元/平方米,相比1月暴涨64.6%,而二手房平均成交价格为45690元/平方米,相比1月暴涨48.2%。2015年以来,在全国市场温和复苏、三四线城市房价不涨的背景下,深圳楼市疯狂,房价暴涨,其中热点区域如前海、龙华、蛇口房价翻倍,这种现象非常罕见。

【评】
深圳之所以成为此轮楼市回暖的“领头羊”有很多原因,比如长期供不应求、股市财富效应、创新创业政策东风等。同时,值得关注的是,房价快速飙涨带来的赚钱效应,也吸引着越来越多的投资投机资金进入楼市,出现了诸如找朋友合伙买房、7000人雨中排队买房、业主坐地涨价100万还愉快成交等现象。据统计,2015年来深圳投资客占比近3成,达到2007年以来高峰水平。回顾2007年,深圳房价涨幅近6成,投资投机成风。而2008年深圳楼市急转直下,房价也一路下跌。由于当前经济下行压力依然较大,2016年宏观经济政策和房地产政策仍将保持宽松态势,因此深圳房价暂不会大跌,但未来一两年降温应属大概率事件。

就怕投机不来。

事件七

地产中介业大洗牌·线上线下O2O大战

3月1日,北京房地产中介老大链家地产与上海第二大房地产中介德佑地产正式宣布合并,共同打造新链家平台,这是继2015年2月链家成功并购成都最大的二手房中介伊诚地产之后又一重大举措。3月2日,国内最大分类信息网站58同城以2.6701亿美元收购房地产租赁信息服务平台安居客,利用安居客在二手房市场的品牌和市场优势,进入房产O2O市场。线下实体以及线上电商的两大O2O巨头的争斗,可谓烽烟四起。

【评】
2015年是中介行业大洗牌的一年,无论是传统中介机构“拥抱”互联网,还是互联网企业“插足”中介市场,又或者是传统中介机构、互联网企业各自抱团求变,都意味着房产中介机构之间的竞争显现出白热化趋势。对于链家来说,要实现其提出的全国性扩张目标,最简单也最直接的办法就是同业并购。在华北区域市场领先的链家,通过并购德佑地产,能够拿到大量现成的团队和各种资源,在以上海为龙头的华东市场,迅速扩大市场份额,同时通过打造自主线上平台,谋求更多的O2O机会。与此同时,安居客、搜房网等房产电商网站,58同城、赶集网等服务平台以及房多多、爱屋吉屋等纯线上交易平台的市场占有率日趋上升,对线下的实体中介带来了冲击,尤其是58同城与安居客的联合,预示着线上信息提供平台向房屋交易平台转型的变革。互联网中介切入口在于低佣金笼络买家,而链家的切入口在于高溢价拉拢卖家。而对于二手房买卖双方来说,不管线上企业,还是线下机构,他们需要的是优质服务。

只在大城市才能施展得开,看好链家。
事件八

房地产资产证券化提速·上海公积金首秀

12月13日,上海公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券(“沪公积金ABS”)在全国银行间债券市场发行,由上海公积金中心发起、上海国际信托发行,发行总额约69.6亿元,其中1号产品资产池中基础资产的抵押物为房产不动产,2号产品没有抵押物,本期证券的入池贷款在发放时,由上海住房担保为借款人提供担保向上海公积金中心申请贷款。之前,杭州、武汉均有尝试发行公积金相关证券。另外,7月10日,世茂集团称其部署的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函,这意味着全国首单物业费资产证券化项目(物业费ABS)正式出炉,其中博时资本是管理人,而基础资产则源自世茂集团的物业费收入。

【评】
上海公积金资产证券化在国内并非首例,武汉率先吃螃蟹后,杭州、上海紧随其后。从政策来看,2015年1月6日,《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出:积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。9月30日,住建部、财政部和央行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》要求:有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活住房公积金贷款资产。其实,早在2003年,就有人开始呼吁和研究房地产资产证券化的问题,但受国内资本市场尚不发达等多种因素的影响,房地产证券化的推行举步维艰,仅有建行等个别机构有所尝试。2015年6月,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批;同时,万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”,以万达广场作为基础资产的类REITs产品。可见,进入2015年,房地产资产证券化的进程加快,和国外成熟的资产证券化市场相比,国内的资产证券化市场正朝着更多不同类型的方向发展。

目测股市以后更玄乎了,反正国家不会赔钱。

事件九

通州升级行政副中心·楼市热致限购升级

从2012年北京市委书记刘淇首次出“落实聚焦通州战略,分类推进重点新城建设,打造功能完备的城市副中心”开始,关于通州成为北京行政副中心的传言从未间断。至2015年4、5月份愈加发酵,确认政策几乎呼之欲出,房地产市场随之出现升温。2015年7月11日,中共北京市委十一届七次全会审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》,通州正式定位为北京市行政副中心。此政策出台后,通州核心区项目价格快速走高、外围项目捂盘惜售现象愈演愈烈,楼市急剧升温。为此,2015年8月14日,北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,暂停向无法提供近3年在通州连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京户籍,已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明者,也不能在通州买房。

【评】
自从2014年2月京津冀协同发展上升为国家战略以来,优化空间结构、疏解北京非首都功能、破解人口承载力差、交通堵塞和PM2.5等大城市病等成为公众尤为关注的问题,如何将北京的非首都功能在京津冀空间范围内重新调整和布局,腾挪、转移、集聚,形成内部新区域中心和新增长点,支撑京津冀世界级城市群的建设,成为各方争论的焦点。通州位于京津之间,作为京津冀协同发展的重要一步,全面启动通州副中心建设,是优化北京城市空间格局,提升首都服务功能,加快塑造京津轴线,有力支撑新型首都圈和京津冀世界级城市群建设的多赢之举,将强力带动京津冀“东线”发展。区域定位的重大变化,给通州发展带来了重大契机。按计划,到2017年,市属行政事业单位整体或部分迁入工作将取得实质性进展,远期将带动约40万人疏解至通州,产业布局、交通配套等功能将不断完善。种种重大利好直接带动了房地产市场的快速升温。但行政副中心的建设是渐进的过程,过快透支政策利好,过多吸纳不合理住房需求,都有碍于市场健康,限购升级着眼于优先解决通州本区居民的住房问题,合理抑制住房投机投资,给过热的通州区商品住房市场降温,有利于稳定区域市场。

以前还说是保定,这可把保定给坑了。

事件十

万科大股东频易主·险资大举进军房地产

12月6日,万科发公告称,钜盛华及其一致行动人前海人寿保险合计持有公司总股本的20%,超过华润的15.2%,成为公司第一大股东。自从1995年华润稳坐万科第一大股东之后,时隔20年,万科第一大股东再次易主。早在2014年初,万科总裁郁亮在一次会议上第一次指出“野蛮人正在成群结队地来敲门”;而在短短半年之内,万科的“第一大股东”之位,已轮替了三回。首先是7月10日,宝能系旗下的前海人寿耗资逾80亿元,通过二级市场购入万科A股5.52亿股股份,之后又和一致行动人通过连续举牌,将持有万科的份额猛增至15.04%,超过华润。其次是8月底至9月初,华润通过两次增持,使其持有万科A的股份达到15.29%,夺回第一大股东之位。最后便是此次宝能系重新成为公司第一大股东。但是,王石反对宝能系成为万科第一大股东,并采取了反击措施。

【评】
近期获得险资青睐的房企并非只有万科,远洋地产、金融街等公司频遭险资举牌。根据Wind统计,目前142家A股房企前十大流通股东中包含险资22家,占比超过15%。险资大举进入房地产业的原因有三:其一,政策环境不断放松,2009年新《保险法》增加了投资不动产领域,2012年允许险资持有的房地产资产占总资产比例的上限为15%,2014年将这一比例上调至30%。其二,2015年以来房地产市场回暖。其三,多次降息后,无风险资产收益率大降,险资资产配置闹饥荒,被迫进入股权市场。险资大规模进入房地产业,既包括投资房企股权,也包括进入开发领域,与开发商联手拿地。险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得更多资金,而地产企业可以将业务重心更多放在项目营运方面。但值得关注的是,部分险资利用杠杆激进式收购房企股权,成为第一大股东之后,如果商业理念和经营思路存在问题,则可能为房地产上市企业发展带来负面影响,这也是万科反对宝能系控股的重要原因。

看不懂。

工程停建了怎么办?

白银时代,二三四线城市房子不好卖了,大量中小开发商没钱了,基建项目投资人也没钱了,工程纷纷停建了。施工合同解除后,工程不做了,承包人该怎么办?对于施工现场遗留的材料、设备和已完工程,特别是隐蔽工程,应该如何处理呢?如果出现材料、设备损失或已完工程质量问题,是否要承担责任呢?承包人应该如何清场、退场和现场移交工作呢?保修期限内是否还应对已完工程质量承担保修责任呢?

停建后现场如何保护?

索赔困惑合同解除后,对于施工现场遗留的材料、设备和已完工程,承包人在退场前是否负有保护义务呢?如果出现材料、设备损失或已完工程质量问题,承包人是否要承担责任呢?

【索倍依据《标准施工招标文件(2007年版)》第22.2.5规定:“因发包人违约而解除合同后,承包人应妥善做好已竣工工程和已购材料、设备的保护和移交工作,按发包人要求将承包人设备和人员撤出施工场地。”如何理解,可看如下案例:

【典型判例发包人上野地产与承包人昊天建设签订施工合同并进场施工。因发包人不及时支付工程款,导致工程停工停工时,承包人已完成了涉案工程第23层结构钢筋及模版搭设完毕。次年1月,双方协议解除施工合同并结算已完工程。4月,承包人向发包人发函,提出协商撤离施工现场的有关事宜。6月,市工程安全监督站发出《尽快拆除工地附着式升降脚手架的通知》,要求立即拆除系争工程结构上部附着式升降脚手架,以确保防台防汛的安全。随后承包人拆除了第23层模板、附着式升降脚手架等机械。双方因此发生纠纷,发包人遂向法院提起诉讼,要求承包人赔偿其擅自拆除第23层模板、脚手架造成的损失。(选自索倍网内部判例库5A0140)

【索倍观点】第一种意见认为:因发包人原因合同解除后,承包人为确保施工现场安全拆除模板,没有过错,相应损失应由发包人承担。第二种意见认为:承包人未经发包人同意便拆除部分工程,理应赔偿发包人因此遭受的损失。

【索倍分析】我认同第一种意见,因没有约定,承包人要求退场未得到发包人的响应,在此情况下承包人仍暂时看管工程,纯粹属于从诚信角度为着发包人的利益对工程进行无因管理的行为。承包人先履行了告知义务,后根据相关行政机构的指令进行拆除工作,并不属于擅自行为,而是为了施工现场安全,避免损失扩大而采取的合理行为。判例中,法院也认同该意见,判决驳回了发包人的诉讼请求。

【索倍支招】其一,在停建后移交现场前,承包人应该妥善保管在建工程、现场材料和设施设备,及时处理紧急事项、方式损失扩大,并通知发包人。其二,承包人通知发包人现场照管方案,保留现场人工费、水电费等资料,依据无因管理或者合同约定向发包人索偿实际支出的现场管理费。其三、拟退场前,可书面告知发包人退场计划及最后退场期限,并给予发包人接收现场的准备时间。

停建后如何移交场地?

索赔困惑当发包人与承包人因产生纠纷而解除合同时,发包人往往希望承包人尽快退场,由新的承包人接管工程继续施工,而承包人往往因合同解除未结算工程款而拒不退场,双方僵持不下,承包人该怎么办呢?

【索倍依据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定:“建设工程施工合同解除后,已经完成的建设工程质量合格的,发包人应当按照约定支付相应的工程价款”。如何理解,可看如下案件:

【典型判例发包人某开发区管委会人与承包人润化建筑签订工程合同及补充协议,约定由承包人承担科贸主楼和二号库的建筑安装任务。涉案工程科贸主楼主体完工后,发包人以二号库工程进度严重拖延为由通知承包人终止合同,要求其在10天内退场。承包人认为工程进度拖延系发包人拖欠工程款所致,明确表示不同意终止合同,要求发包人继续履行义务,但发包人未予理睬。之后,发包人强行打开承包人库房,将存放于其中的工具和用于系争工程的材料等搬出,堆放于院中,造成部分工具和材料丢失及损坏。承包人被强制退场后,多次与发包人协商材料工具损失赔偿问题,但发包人都不予理会,遂提起诉讼,要求法院判令发包人赔偿材料工具损失。(选自索倍网判例库5A0138)

【索倍观点】第一种意见认为:发包人强制退场给承包人造成的损失,应由发包人承担;第二种意见认为:承包人未在发包人书面通知的期限内退场,发包人被迫强制其退场,由此造成的损失,应由承包人承担。

【索倍分析】我认同第一种意见,理由是:首先,已完工程质量合格及已完工程清点是承包人退场的前提在没有清点前,承包人有权拒绝移交工程。其次,按照《合同法》第96条的规定,承包人有权对发包人单方提出解除合同的效力提出异议。发包人应就退场问题与承包人进行协商,不能协商一致的,可以提起诉讼或仲裁,并申请法院裁定先予执行,无权强制承包人退场。发包人在未与承包人就退场问题协商一致的情况下,以强行打开工地仓库门等方式强制承包人退场,构成侵权。根据《民法通则》第117条 “损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿”的规定,发包人应赔偿承包人因此遭受的损失。判例中,法院也认同该意见,判决支持了承包人的诉讼请求。

【索倍支招】其一,在没有清点前,承包人应拒绝移交工程,并采取必要措施照管工程现场;其二,承包人宜对现场清点自行做好清点、做好公证,并通知发包人;其三,在发包人强制承包人退场时,承包人应提出书面异议,并告知其强制退场应承担的法律后果;其四,发生发包人强被强行搬移,应尽快提交相关证据,并书面要求发包人予以赔偿。

停建后已完工程应否保修?

索赔困惑合同解除后,承包人与发包人之间的合同关系已经终止,那么在合理的保修期限内,承包人还应对已完工程质量负责,承担保修责任吗?

【索倍依据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定:“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”如何理解,可看如下案件:

【索倍判例发包人金海旅业与承包人卓越装饰签订的装修工程合同约定:3%的工程款作为保修款,待工程竣工验收合格之日起算的6个月保修期满后无息支付。施工期间,因承包人在春节期间擅自停工,发包人发函解除合同,承包人被迫退场。截至承包人退场时,工程已经完成90%以上。承包人退场后,发包人未对已完工程进行质量验收就直接将剩余工程另行发包。保修期内,发包人未通知承包人履行保修义务。工程竣工验收合格6个月后,因双方未能就工程结算问题达成一致意见,承包人公司向法院提起诉讼,请求判令发包人返还全部质保金。(选自索倍网判例库5A0115)

【索倍观点】第一种意见认为:承包人无权要求发包人返还质保金。第二种意见认为:发包人应返还质保金。

【索倍分析】我赞同第二种意见,理由如下:发包人在合同解除后未对承包人已完工程进行质量验收,就另行发包未完工程,第三方进场在未完工程上施工,可视作已认可并使用已完工程,已完工程和未完工程的质量责任无法界定,发包人应承担举证不能的责任。在约定保修期内,发包人对工程质量也未提出异议和维修要求,不能以承包人未履行保修义务为由扣除质保金。

【索倍支招】其一,在退场前,承包人申请、主张对已完工程质量验收,并书面告知发包人不验收后果,发包人仍不验收,并将未完工程另行发包的,承包人可以依法不承担质量缺陷维修义务;其二,对属于质量保修期及保修范围的已完工程质量问题,承包人接到发包人的维修通知后,对不属于保修范围的,及时通知;对于属于保修范围的,在查明质量原因、确定保修方案后进行保修;其三,如果发包人起诉要求承包人承担保修义务及扣减质保金的,承包人在抗辩的基础上,可反诉主张全额返还质保金。承包人也可不考虑保修期限,及时提起诉讼,主张返还全部质保金。

综上所说,在工程停建情况下,承包人在退场前均应做好工地现场的照管和移交工作,避免因未尽保护义务而承担相应的损失赔偿责任,同时有理有节地与发包人协商处理清场和退场事宜。当然,即使合同解除了,在合理的保修期限内,承包人还是应对已完工程质量负责,承担相应的保修责任。(本文改编自作者发表于2012年8月《施工企业管理》杂志专栏文章)。

索倍团队是上海市建纬律师事务所汪金敏律师团队牵头的跨单位、跨行业的工程商务与融资实战人士联盟。

不知道这次北京阅兵停工,造成的损失应该怎么承担呢?

万科在设计阶段的成本控制

PS: 然而对于做预算并没有什么用。^_^

阅读引语

万科在设计阶段就选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品,不单纯追求效果,也不片面追求低成本。万科要求,在各阶段设计和单项设计中,都应持续地开展方案优化工作,比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异,同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本,从中选择最优设计方案,兼顾长期利益和短期利益的平衡

一、前期规划

1.产品组合

实施原理:根据不同的产品组合,追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。

优化原则:根据项目获取前期七对眼睛的工作成果,综合确定规划设计中的最优产品组合。

2.成熟产品选用

实施原理:使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率,而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用,从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。

优化原则:在符合客户需求的前提下,尽量选用成熟产品。

3.建筑体形

实施原理:建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低,同时建筑体形对节能产生较大影响。

优化原则:高层建筑单体应选择对称形式;地层建筑尽量形体简单;考虑抗震及成本要求。

4.土方工程

实施原理:外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力,且为隐性成本,对客户并无直接价值体现,应尽可能减少土方外运及外购量。

优化原则:尽可能按原有地势建造产品,例如在坡地上建造坡地建筑,在洼地中建造地下室,能有效减少动土量。

5.山地建筑

实施原理:山地建筑的处理较为复杂,因地制宜是最好的选择。

优化原则:(1)根据山体高差确定产品类型;(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。

6.合理确定组团大小

实施原理:组团大小对成本的影响要点是:(1)每个组团一般需要1-2个出入口;(2)每个组团均有围墙;(3)每个组团均要考虑消防要求;(4)每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。

现实中的经验是:如果组团布置过小,则上述费用均大幅增加;如果组团布置过大,可能的物业服务能力跟不上。

优化原则:合理确定组团规模,避免组团规模过小;相对集中布置出入口。

7.路网应合理简洁

实施原理:道路(包括基层和面层)造价远高于同等面积软景造价,在满足规范与交通组织的前提下,减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。

优化原则:减少路网的不合理曲线和弯折,道路的设计应充分考虑客户的需求。

8.优化出入口布置

实施原理:每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用,并且此类费用将长期发生,同时也会带来一定安全隐患问题。

优化原则:满足消防、交通流向疏导等前提下,应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本,又可减少出入口长期的人员管理费用。

9.布置消防分区

实施原理:消防设计规范中有对消防分区的明确要求,各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区,并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。

优化原则:(1)在符合消防规范的前提下,最大限度布置消防分区;(2)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库(单体、复式)的区别。

10.控制地下室面积

实施原理:地下室造价高昂,对建造地下室的要求是:在满足人防要求的前提下能少建则少建。

优化原则:严格控制地下室面积。

二、路网工程

11.道路宽度

实施原理:道路宽度与道路长度一样,减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。

优化原则:

(1)在满足消防与交通流量的前提下,适当地减少道路宽度,以节约建设用地。

(2)注意双车行道设置与单车行道设置,单车行道较车行道节约占地;

(3)通过设置单车行道会车区,可以有效地满足消防验收需要。

12.给水管的选择

实施原理:压力等级越高的管材造价越高,结合现场实际情况,不同区间管道适当选择不同的压力等级。

优化原则:着重考虑管材优选:综合施工、使用等因素,给水管经济合理性排序为;PE管→焊接钢管→无缝钢管→镀锌钢管→UPVC塑料管→球墨铸铁管→钢塑管。

13.排水管的选择

实施原理:合理进行施工组织设计,减少人工土方开挖量,减少土方倒运量。

优化原则:排水管排序为;规格500以内;UPVC波纹管→钢筋混凝土管→PE波纹管,规格500以上;钢筋混凝土管→UPVC波纹管→PE波纹管。一般情况下,机动车道下选用重型(Ⅱ级管或S2管材),对非机动车道下选用重型要严控

14.检查井设计

实施原理:室外排水是由管道系统和检查井系统组成,检查井系统的成本优化应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。井太多也会影响美观和行车方便。

优化原则:避免设计盲目统一选用大规格井;控制重型井盖使用部位;除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型,并尽量减少检查井数量。

15.管网埋深与井深

实施原理:排水系统中一般来说管网与井的深度越深,相应的土方工程量和建造造价都会增加。

优化原则:减少管网埋深与井深。

16.优化管网走向、长度

实施原理:管网的长度直接关系其造价,管道走向设计的系统性则决定了管道的长度

优化原则:优化管网走向、长度。

三、单体设计

17.建筑层高

实施原理:建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量,一般来说建筑物每增加0.1米,单层建筑成本增加2%左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。

钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标,采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。

优化原则:无特殊情况,层高采用2.8米。

18.结构设计

实施原理:在结构设计中,结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围,若不对其做要求,设计院通常取值偏于保守,对其经济性考虑较少。

常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等,同样的构件使用不同的钢材其经济性不同,应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。

优化原则:向设计院下发设计限额,跟进设计参数。

19.防火墙设置

实施原理:专业的消防防火墙造价昂贵,规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。

优化原则:尽量利用建筑墙体设置防火墙,减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区,减少消防水幕喷淋系统的设置。

20.减少沉降缝设置

实施原理:每设置一条沉降缝,不仅要增加缝自身的装饰费用,缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用,因此沉降缝数量宜越少越好。

优化原则:在符合设计规范的情况下,减少沉降缝设置。

21.控制地下室层高

实施原理:在地下室层数确定的情况下,地下室层高是决定地下室埋深的主要因素,控制层高能够减少埋深,从而降低地下室结构成本。

地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要,另一方面应考虑机械车位设置的可能性。

优化原则:严格控制地下室层高。

22.减少地下室层数

实施原理:地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深,从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化,能在两(一)层地下室内解决三(二)层地下室的停车要求,无疑应减少地下室层数。

优化原则:严格控制地下室层数。

23.简化地下室排水

实施原理:地下室内排水通过建筑找坡实现,将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大,建筑找坡需进行大量混凝土浇注,费用昂贵。能否取消建筑找坡层?

优化原则:通过结构找坡

24.优化转换层

实施原理:转换层是指柱网的转换,高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大,一般设置转换层。转换层由于承受上部全部荷载,往往出现界面巨大的转换梁,转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大,设计中应予以关注。

优化原则:优化转换层

25.优化设备层

实施原理:设备层往往容易被忽视,设计中的保守和浪费情况也较为普遍,结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。

优化原则:优化设备层。

26.简化屋顶造型

实施原理:坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异,如何对比选型应予考虑。

优化原则:既有经济性的比选又满足建筑的要求。

27.优化外挑外挂构件

实施原理:合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质,繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余,而且增加成本支出。

优化原则:精减过度的外挑外挂构件,形成建筑和成本的双赢。

28.铝合金门窗

实施原理:同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价,且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求,也是建筑节能的需要。

优化原则:通过节能测算指标来控制窗墙比;避免大面积西晒玻璃的使用,日落之前可获得较好的采光条件,但是进行空气调节的费用很高。在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量,并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置,平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力,但是开启形式设计需要考虑风压作用。

根据门窗系统(木、铝、塑)、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。避免功能不足或过剩。慎重选择非标门窗系统,减少开模费用。

29.栏杆栏板

实施原理:栏杆作为建筑中的重要构件,但却往往容易被忽视,采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此,一方面应根据客户需求确定栏杆档次,另一方面应尽量使用标准化栏杆,提高采购效率并降低成本。

优化原则:(1)尽量使用标准化栏杆;(2)栏杆、栏板档次规范化;(3)兼顾后期的维护费用。

30.外墙装饰

实施原理:外墙装饰主要是建筑外立面用材,包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件(木材、钢构件、陶制品)等。

一般来说,外立面讲究装饰精致,能起到大幅提高建筑观感效果的作用。同时也切忌外墙装饰材料的堆砌,万科就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子;

建筑装饰另一个不能忽视的部分是:要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。木制品容易开裂脱漆,钢制品易生锈,这些都是后期客户投诉的隐患。

优化原则:多方面比较,实现价值最大化。

31.部品及材料选择(百叶、玻璃雨棚)

实施原理:实用性与美观性相结合

优化原则:

  • (1)减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计,室外防腐木的应用,减少后期的维护成本;
  • (2)栏杆百叶等非承重构件,需控制断面尺寸,不宜过大或过厚满足强度和刚度即可(需注意节点构造设计),间距满足安全和遮挡要求即可;
  • (3)玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成,一般需通过受力计算进行设计。支撑系统兼顾受力与造型的功能,玻璃主要是起到遮挡作用。玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度,另一方面则要简化支撑系统。

32.金属构件尽量标准化

实施原理:金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等,金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数,体现规模效益,还有利于性价比较高的金属构件的定型。

优化原则:金属构件尽量标准化。

33.钢构件的处理

实施原理:钢构件需区分使用场所(室内外),分别采用不同的防腐处理。

优化原则:室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆+调和漆即可;室外栏杆选择氟碳喷涂或热镀锌+静电喷涂或热镀锌+普通喷涂。

四、景观工程

34.景观方案

实施原理:景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。在景观工程中的几个重要法则是:

  • (1)硬景成本比软景高得多;
  • (2)景观中花钱多并不一定效果好;
  • (3)绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好;
  • (4)景观中的软硬景比例是重要的指标;
  • (5)水景让人感受亲切,同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。

优化原则:对景观设计的优化决不能简单化—怎么省钱怎么来;更多的要与设计销售在沟通中与效果的把握中达到共识。另需关注细节,会有出其不意的效果(如残疾人通道、门槛斜坡等)。

35.景观标准做法

实施原理:拥有多年经验的累计,万科有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法,以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案,增加优化工作量。

优化原则:提供软硬景观标准做法表(如草坪、绿篱、道路、石材、砌块)及相应价格表。

36.控制景观构筑物的数量与体形

实施原理:景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较高,使用过多对景观效果会产生不利影响。

优化原则:控制景观构筑物的数量与体形。

五、配套工程

37.泳池设备选型

实施原理:泳池设计成本控制要点为:严格按照流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。

优化原则:兼顾后期的运营成本。

38.智能化方案规划比选

实施原理:智能化的设计方案决定了智能化工程的成本,采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。

优化原则:以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案(如,封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统)。

39.围墙设计分层次

 

实施原理:小区内围墙主要包括组团围墙、小区围墙与公建(例如学校)围墙,组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。

优化原则:不同档次项目选择不同档次围墙,且兼顾实用性。

40.配套面积的控制

实施原理:同一项目,建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品来承担,因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。

优化原则:

  • (1)会所面积优化;
  • (2)学校面积优化;
  • (3)物业用房面积优化;
  • (4)架空层面积优化。

41.停车方式

 

实施原理:同样一块停车面积内,科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样,从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。

优化原则:

  • (1)车位平面布置最优化:限定面积内停放量最大;
  • (2)车位建造成本由低到高的顺序为:地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位,具体停车方式要结合容积率情况综合考虑

42.配电设备布置

实施原理:配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。

优化原则:

  • (1)测算配电设备分期布置与合并布置的经济性;
  • (2)所有供配电设备(除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜)尽可能设在同一房间内,确保在符合规范要求下距离最短,以减少之间联接线路。

43.开闭所选址

实施原理:开闭所是所有电缆的出口,其位置直接决定了所用电缆的长度。在电缆价格高昂的现阶段,其长度是影响成本的一个非常重要的因素。

优化原则:合理布置开闭所位置,使整体走线长度最短

44.水泵房建设

实施原理:小区的供水往往有以下几种方式:从市政供水管网直接供水;当市政供水管网压力不够时,对部分高层住宅通过水泵方式加压供水;为整个小区建设水泵房,统一加压供水。统一建设水泵房往往投资在100-200万元左右。

优化原则:

  • (1)重点考虑建造水泵房的必要性;
  • (2)必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间-应以距市政接入点最近为原则。
  • (3)根据项目产品组合(高层、小高层、多层),进行供水方案技术经济比选(带水箱变频加压控制系统;无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等)

实战:123融资施工模式化解5亿债权危机,东北某综合项目债权危机救济

转自:工程索赔

【签约作者】汪金敏,工程商务与融资律师

开发商资金链断了、工程债权危机来了。承包商怎么办?继续干还是不干了?如果继续干,是垫资干还是不垫资干?如果不垫资干,又该怎么办?我最新研发并实践的123融资施工模式完美解决了这一问题。下面,结合东北某综合项目债权危机救济实战案例,为您分享123融资施工模式。

开发商资金链断了,垫资还是融资?

去年12月15日9:00的T市,千里冰冻、万里雪飘。我来到了一家央企下属的C承包商管理层会议,为他们评估继续垫资的风险,他们第二天就准备签一份协助B开发商融资的保理协议。经介绍,我了解到如下情况:

B开发商在东北W市开发一20万平米的综合项目,业态包括住宅、办公楼和商铺,主要由5幢百米高层组成。该项目土建部分由C承包。施工合同约定:合同暂定价5亿元,地上五层顶板完成后开始支付已完成工程量75%的进度款。到11月底,地上五层顶板完成,C承包商已完成工程量1.68亿元,B开发商应支付1.26亿。然而,B开发商却分文未付。因为它的母公司——位一家于西北的大型民营企业集团A集团资金链断了,连发行的债券也开始违约了。由于A集团主业煤矿开始长期萧条,加之银行信贷收紧,B开发商彻底失去了融资能力。

继续干还是不再干?C承包商经过反复讨论,认为:不再干,已垫资的1.68亿元不知猴年马月能收回来;继续干,等B开发商把房子卖了,也许就可以把全部工程款收回来了。而且,C公司有融资额度,可以通过保理可以为开发商融资1个亿来继续干工程,保理的年利率约8%,开发商也同意承担。加上项目位置不错,卖掉足够付工程款。所以决定通过保理继续干。

我翻着手头的会议资料,听到这里,打断介绍,说出了我的判断:要干也绝对不能再垫资干。同时,我还给出了三条理由:

第一,保理实质就是继续垫资,垫了1.68亿元,你们还准备继续垫吗?所谓保理,就是承包商将应收账款——开发商应付的工程款转让给金融机构,金融机构将等额转让款支付给承包商,开发商欠承包商的欠就变成了开发商欠金融机构的钱。这看上去对承包商太棒了。但天底下哪有免费的午餐,金融机构不肯给开发商放款,换个叫保理的交易方式就可以了吗?显然不是,这都是表象。这只能是有追索权的保理,也就是开发商不还钱时,钱还得由承包商来还。用的还是承包商的信用,相当于由承包商继续垫资,开发商不过是付了8%垫资利息。

第二,你们垫得越多,风险越大。B开发商自有资本不过5000万元,1.5亿土地款中其余部分来自信托及借款,土地早已抵押,你们垫了1.68亿,其自有资产负债率已达518%。你们继续垫钱,他的自有资产负债率会越高,你们的风险越大。没有足够保障之前,你们不能继续垫钱了。

第三,你们是项目最大投资人,却没有获得任何回报。现在该项目是一半以上资金都来自你们,你们如果继续垫,你们更是项目最大投资人。可是B开发商赚钱了和你们没关系,亏钱了全是你们的。比如我曾代理过一起案件,一家原本濒临破产的开发商,承包商为其全额垫资到销售完,当地房价很快从每平方4000涨到10000元,一下子赚了十亿元,可就不肯付1亿元垫资款,可怜承包商只好打官司,又拖了三年。你们不能做这样的冤大头。

有C承包商领导当场提出:你说不能垫,那我们怎么办?你得告诉我们解决方案。

我说:不做垫资的承包商,做融资的投资商。垫资是为了承接项目不得已的做法,没有任何保障而得硬着头皮做,因为你们那时的地位是孙子。融资是保障资金安全的前提下获得资金回报的方法,是开发商当孙子求着投资商做的。现在你们的地位就应该是投资商。B开发商融资渠道已断,你们不救他,他的本金就得亏完,而你们还有工程价款优先受偿权,垫资款虽然会拖延,大部分应该还可以拿回来。

经过进一步解释,C承包商领导层当场集体拍板:暂停保理协议签署,请我担任该项目债权危机救济顾问,全程策划和操作我提出的施工融资方案,带他们走出困境。(好拉风)

123融资施工模式的策划

借助施工+融资方面长期积累,我策划并正式提出了123融资施工模式,具体做法如下:

“1”就是一个核心,也就以C承包商作为投资商负责融资并获得回报为核心。承包商不是金融机构,怎么可以借款给开发商呢,那不会违法吗?当然不会。我将其转化为完全合法的方式——延期付款。C承包商附条件同意B开发商延期支付已经拖延的1.26亿以及将要拖延支付的工程款。

“2”就是两个目标,也就是C承包商作为投资商施工融资应该实现的两个目标:第一目标是要确保融资回收安全。怎么确保融资回收安全呢,就是下面的“3”。第二目标是要获得足够的融资回报。首先,我为C承包商设定的基础回报是每天万分之六。也就是说C承包商可以获得的年21.6%的融资回报,扣除从金融机构获得的8%的融资成本,C承包商可以净赚13.6%。其次,我为C承包商增加施工合同的利润,主要体现在扩大承包范围,将土建之外的装饰等纳入其中,并要求修改合同计价及调价条款。最后,我还为C承包商争取了成本价购买该项目建成物业的权利。

“3”就是三个阶段,也就是确保融资回收安全的预售前、预售中及预售后的三个阶段。具体如下:

(1)预售前阶段确保融资回收安全。具体通过质押B开发商股权、或受让该股权加回购解决。如果B开发商到期不能支付融资款,C承包商选择受让股权来实现,也可以选择行使工程价款优先受偿权拍卖工程来实现。而且,预计预售前阶段时间也就6个月左右,C承包商额外增加的风险不大。

(2)预售中阶段确保融资回收安全。办法是监控预收款、B开发商账户及印章。具体通过一系列协议和措施来落实。比如,B开发商收款没问题,但对外付款要经过C承包商审批。B开发商可对外签订合同,但前提是经过C承包商审批。此外,为防止意外,还可以通过将部分楼栋的土地及在建工程抵押给C承包商。预售款当然优先用来还融资款及工程款。

(3)预售后阶段确保融资回收安全。如果预售款回收速度不足以还融资款及工程款,则B开发商以约定的成本价将房屋出售给C承包商或者C承包商指定的单位,双方通过互开发票来对冲债务。

16日下午,1+2+3施工融资方案摆在C承包商管理层会议上,大家逐条审查,几乎未作任何修改就一致通过了。通过后,有人就是提出来,方案是好,问题是B开发商会接受吗?我说,我来主谈,相信B开发商会接受。

123融资施工模式的落地

1+2+3施工融资方案落实到合同上,就成了以框架协议为中心,由八份合同组成的合同体系,数百页的篇幅。这么落地了。我提出,先谈好框架协议,然后依据框架协议下逐一谈判解决。

18日,我带着C承包商谈判组,到北京,A集团区域中心,与B开发商开始第一论谈判,谈判预计时间2天。谈判桌上,我们当场提供了框架协议,B开发商看了半小时,面色有些难看。半小时后,B开发商总经理说,这太苛刻了,比如要日万分之六太高了,你们融资成本才8%。我说:这比信托和私募苛刻吗,以这样的条件,你能融到资金吗?如果融不到,说明我们的条件是合理和公平的。我们才是该项目最大投资方,只由我们才是真心诚信希望项目顺利做好的。我们出了这么大的力,承担了这么大的风险,提这点要求过分吗?很快,B开发商总经理即授权代表就没有任何保留的在框架协议上签字了。此时,谈判刚好一个小时。

此后,进入了八份合同谈判阶段。因为框架协议谈判很顺利。C承包商谈判组开始未要求我参加。到了1月30日,竟然没有实质进展。谈判组只好要求我参加。

其间,该项目的信托融资方多次主动联系C承包商,要协商后续事宜。我的意见很简单,暂缓协商。等我们的合同签订后再说。我相信:信托融资方会明白,该项目生杀大权在我们手中,先保证我们的利益是保证他们利益的前提。事实正如我的判断,只要我们还在努力,信托融资方没有采取司法行动。

2月1日,A集团总部所在地西北S市,我和C承包商谈判组开始了最后一次谈判。马上就要春节了,再谈不成春节后就无法正常施工了。开始谈判后,我很快发现B开发商里有两个人提出了许多不合理要求,谈判没有进展。我问这两个人干什么的,才知道这是一家私募基金的人,他们想分一杯羹。我宣布谈判暂停,告诉B开发商负责人,受苦受累的我们问题都没解决,找私募基金来干什么,请私募基金人员退出谈判,否则我们终止谈判。在我强烈要求下,私募基金人员退出。此后,谈判如行云流水般进行起来。到2月3日,八份合同全部谈成并签字了。

在八份合同签订的同时,双方顺利办理股权质押等手续,项目的主导权牢牢地控制在了C承包商手中。

春节后,项目正常进行。B开发商主动提出,将全部股权转让给C承包商。信托融资机构也向C承包商抛出橄榄枝,要么股权转让给信托融资机构,信托融资机构来足额付款,要么双方全力合作,确保项目顺利进行。

123融资施工模式的效果与应用

可见,采用123融资施工模式后与不采用相比,承包商地位与形势发生了根本性的好转,既保证了工程款及融资的安全,又额外获得了良好的回报。

要成功使用123融资施工模式,承包商应注意至少应该具备如下条件:

(1)开发商资金链断裂、失去融资能力、大量拖欠工程款;

(2)开发项目较好,商品房降价容易卖得掉且降价不会亏本;

(3)承包商可以控制谈判方向;

(4)承包商自身具备融资能力。

其中(1)(2)是客观条件,是123融资施工模式的基础。(3)和(4)是主观条件,可以聘请外部顾问补强承包商的不足。比如上述案例中,如C公司不具备保理等融资能力,作为其救济顾问,我完全可以嫁接基金等金融资源,协助C公司融资。这就是工程债权融资,我将专文讨论。

除了施工之外,融资能力是承包商核心能力。在承接诸如PPP项目之时,承包商需要融资能力。在施工过程中,开发商资金链断裂时,承包商同样也需要融资能力。123融资施工模式中承包商地位更强、融资时间短得多,相对于PPP模式来说,是承包商容易介入、效果更佳的选择。

因此,只要具备四个条件,123融资施工模式正是助力承包商走出工程债权危机、实现良好效益的不二选择。当然,毕竟123融资施工模式是一套全新的模式,尽管经过多起实践案例的验证,仍需要在实践中不断完善。((本文同时发表于《施工企业管理》杂志2015年5月工程合同与商务专栏)

万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言稿

转自:财经网-地产    评论   by  知乎-墨寒

日前,万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言传出,其中称全国房地产市场分化,引发舆论关注。

发言全文广泛流传开后,@蓝鲸财经记者工作平台微博称,“毛大庆手机关机,和他手下人核实过。确认。”@易鹏在其微信朋友圈表示,当面向毛大庆本人核实,毛否认是自己的发言。但至现在毛大庆未自己公开承认或否认。

建策沙龙主任人陈淮发布微博,对沙龙发言外泄并遭到曲解表示愤怒。陈淮微博称:“网传万科毛总一个内部沙龙发言,这会恰为我主持。我印象,毛总所讲关键点,一是市场价格是有敏感点的,二是不同城市出现分化,三是有些城市盲目扩张。并无超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会,再不会有这沙龙了!”

5月1日傍晚,万科发布声明,强调该文非己方提供,观点不代表万科公司和毛大庆个人观点。声明全文如下:

近日在网上传播的《毛大庆:全国房地产将下行 搞不懂北京楼市 》文章内容不是由活动主办方和万科公司提供。文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。若有采访需求,请联系北京公司品牌部,谢谢!

万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言全文如下:

今年的市场。和万科一样,在座的各位对今年一季度以来的市场,觉得都比较复杂,先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候,我有过一次访谈,曾经谈到,2013-14年间,市场可能会有一个比较大的分化,个人曾在多个会上谈过,从现在重点关注的50个城市看,已明显出现分化的特征,50个城市的背景:(国家从2003年实施政策性调控以来,到去年,整整10年,2014年没有实施政策性调控,在过去10年强政策性调控下,一共有过43次政策性调控,其中颁布了179份四部委以上的文件,这179份文件,个人受任志强影响较大,喜欢分析,个人将179份文件全部找到,并拼到一起看过(嘲笑个人有病),发现:179份文件前言不搭后语,各种事情也有很多没落实;但是这179份文件给我一个启示:再一次印证了中国房地产有房地产问题的地方,从这个国家有 4部委以上文件开始,他的每个文件都有一段,叫做这个文件的指向:从30多个城市,到70多个城市,最多情况下提到都是50-60个城市,其实,再仔细看,这个50-60个城市标志了中国房地产比较明显的各种各样特征,万科长时间以来,我们的研究院和研究机构,自己的研究部门分析的比较多的,其实也就是36—50个城市之间的状态)。这50个城市从13年底—14年初,出现了两个情况:一个是以二线城市为代表的,出现了较为明显的特征:由于土地供应过多,带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支,这些城市比较明显的代表,就是沈阳,有明显性的代表,一些三线城市就不举了,比如:营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面),基本由于市场供应过量带来的影响;二是还有一些城市,以北京为代表,就是市场还在,需求也还挺多,但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快,我们以斜率来表示,13年斜率非常的斜,是过去好几年的斜率总和,带来了对市场价格上涨空间的透支,所以基本上两类城市都出现了透支的情况;造就了今年1季度,再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧,这三点(两个透支加一个收紧),使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态,可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。

辅助一个扰动因子,就是反腐败(星河湾代表下午提出反腐败对星河湾影响很大),作为我们开发商讲,反腐败对高端楼盘影响,事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响,不是少了一批腐败官员,而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样,比如山西省,我们也关注了星河湾这个项目,他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘,过去的三周,仅接待检察院、纪检委,就多大14-15次,我们从一个楼盘配合调查的之密集(售价在4、5万元每平),其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以,起码在近期的一段时间内,反腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。

同时,在北京的二手房交易市场,更加的感受到由于廉政所带来的影响,比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后,得到这么一个数据,尤其以链家为主(链家基本占了北京一半以上的市场),他们的单门店的单日挂单量(单日挂单量是二手房市场很重要的一个数据)从原来的5套房子,急剧增长到10-12套房子,而且好多挂单的单主,要求他们尽快销售,给予大幅优惠,甚至于腰斩售价,可见这房子都不知道怎么来的,比如:其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了),在北京市场中介,找了44家门店挂他的房子,他在北京的房子数量,大概在1-2栋楼,帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等,挂的时候不计成本,玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓,这个情况大家可以到门店看看(我本人在13年也在卖一套房子,100平米的房子,就卖不掉,现在是越等越卖不掉,经纪人让我降价,我告诉经纪人,我是以成本价卖的,都没计算利息,结局就是我不卖了,收租金);

北京还有一个更复杂的因子:自住商品房,自住商品房的供应,对于一批刚需的买主,给了他们以比较便宜的价格,能买到房子的一种期房,但事实上这种期望也挺虚幻的,他的供应量很有限,北京金隅嘉业,在北京有比较好的两个地方,大概5000套房子,现在还没开始销售,排队的申请者,剔除重复的,5000套房子,申请的家庭数量在25万;不剔除重复的,申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的,着急买房子的人是大把在,但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点,市场中90%以上还是刚性需求,他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目,2.2万每平),在市场上引起轩然大波,这个项目是被建委要求价格合理一点,低一点,万科提出有股东、合作伙伴,是否可以不卖,但建委仍然要求卖,要求我们起带头作用。低价卖了以后,记者写了很多文章,要崩盘了,万科要带头降价了,以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我,问我是不是北京的房子真的要跌了,我说政府让我干的,你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态:房价几乎就和北京的自住商品房一样。但是我们测试过,如果放在我们另一个楼盘,价格卖到2.8-2.9万,购房者人数立刻下降,卖到3万,更明显;所以可见现在市场的价格承受空间和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目,在北京的亦庄,开盘后卖了40%,后面的量就走得很慢很慢了,大家能看出,2.2万的项目,4销售卖光,3.6万的项目很慢。

目前就是北京和上海的情况好点,包括广州和深圳以及其他城市,市场都不好。我简单的以数字说明:我们检测的24个重点城市成交金额的变化,2013和2014年的1、2、3月份,同比下滑:1月份13%,2月份21%,3月份30%,至于4月,我们认为好不到哪去。24个重点城市的存消比的变化也是相当大,当然银行的封控、客户观望情绪加重了这种变化。

还有几个比较重要的数据,我们分为1000亿级的城市,分为:北京、天津、沈阳、青岛(北方城市为样板),1000亿级的城市商品房的供应面积,同比下降,北京是23%(好多企业现在是不卖,政府不批还限价);天津上涨环比106%,同比上涨8%;沈阳上涨205%,同比上涨78%,以上都是上涨;青岛也是在上涨;

商品房的成交金额来看,总金额,北京同比下降37%,天津下降35%,青岛下降45%,大连下降40%,济南下降43%,太原下降66%,都有明显的下降;

批售比,大量的城市都是大于1的,北京是1.2,青岛是1.9,烟台1.4,这些数据看来都是在恶化的状态上。

我们同时也看了商品房的上市,对比土地的成交面积来看,如果小于1,就说明大量成交入地,但还没入市,像天津、沈阳、青岛、大连等等,全部小于1,就证明了土地淤积在开发商手里的量还是挺大的,但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢,大于1的话,说明已上市的部分已经开始积压,比如天津,商品房上市对比土地成交是0.65,但是商品房的批售比已经到了1.48,说明了地还没完全上市,但是批售的房子已经开始积压了;

我们再看溢价房价差,我们判断,如果小于5000元,就很难有盈利空间,我们列举了十几个城市,这里面只有北京是10824元,天津是8419元,沈阳4847元(沈阳现在想赚钱已经很难了),青岛7000元,大连8000元,济南6000元,常春5000元,唐山4800元,鞍山4900元,抚顺3500元。

3年新增库存的存消比,多数城市,仅新增的库存就已达到足以销售1年以上,3年库存的存消比,比较严重的,如:天津17,沈阳7,青岛16,烟台38,鞍山20,唐山22等等;唐山是个比较鲜明的例子,万科和华润,在唐山是属于比较大的,好歹很多企业没进去,进去的都陷进去了,唐山是河北省GDP第一的城市,比石家庄还要高不少,3年多的城市建设导入人口几乎没有增长,城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷,这些企业绝大多数是政府垄断和国有,少有的几个大矿也是和政府勾着,调查唐山的有钱人很多,但是再看,发现有钱人不在唐山买房,基本上都在北京买房。重点中学也没有,三甲医院就2个,是一个很传统的北方城市经济结构,政府垄断的经济体,民营资本和民营企业几乎都没有发展起来,再加上搞环保,要推到各种炉子,万科在唐山已转不动了,停止状态。这样的城市在国内不在少数,加上政府玩命的卖地,基本上只有卖地是政府财政的唯一来源,在此情况下,这些城市的销售、这半年以来,基本是处于急剧恶化的速度状态。

现在库存的问题事实上是挺尖锐的,万科也做了统计,与往年的3月去化加快不同,27个主要的城市中,多数的存消比在上涨,21个城市超过12个月,9个城市超过24个月,比如:广深区域、上海区域、北京区域、成都区域来看,深圳存消比29个月,长沙24个月(我们是以平均21个月为一个风险警戒线,但每个公司的看法不同,万科对自己公司的管理,万科是按照每个公司资金来源的成本和我们基本对我们股东的收益率进行倒算,我们对于一个城市的存消比到了多少以后可以忍受,高过以后就有危险了),每个公司算法和衡量不同,无锡在上海区域中,57个月,很严重,宁波36个月,杭州33个月,上海33个月,天津39个月,唐山28个月(唐山整个城市加起来计算,已超过100个月,28个月是城区里),沈阳23个月,西安30个月,郑州23个月。

总的状况,商品房的环比供应在大幅上涨,但成交的反弹乏力,库存总量增加,绝大部分城市的存消比在上升,没有真正感受到小阳春的味道。一线城市的土地成交,除了北京、上海少有的几个地方之外,其他城市土地成交已经进入到一个下行通道里了,是比较明显的。只有让人非常难以理解的是北京,有市场的保险性,但事实上,昨天下午(指恒大地产(03333.HK)子公司北京正浩置业有限公司以41.6亿元总价,配建3.68万平方米自住房和1.57万平方米限价房的条件拿下大兴区黄村DX00-0101-0201地块,溢价率高达179.95%。,同日出让的北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0801 等地块C2商业金融用地,并没有进行现场竞价,被万科(000002.SZ/200002.SZ)和首开联合体以7.63亿元的网上最高报价拿下,溢价率仅为0.53%。楼面价为8048.85元/平方米,远低于恒大获得的黄村地块。),两块地一街之隔,不知道恒大如何卖;但由于每一快地出来,都有一个这样的企业出来挑头,使得北京市场勾勒出的状态就是:价格还在飞快上涨。但是看现在拍卖土地的结构,参与结构已发生重大变化,原来是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起竞争,竞争力很实,都在举牌。但现在情况不同,现在基本报名企业数量已经急剧衰减,但是总有这样的企业,别人都不举了,他们还在举,一直争到最后,每次都能冒出这样的一对冤家,到最后,甭管这两个企业怎么举的,但是价格就很高,所以总体看起来,从投标、报名到拿地,事实上有这严重的衰减,像北京市比较成熟的一些长时间在北京开发的企业,比方最早的首创、城建、住总、万科等等,目前基本处于相对来讲比较温和的状态。

目前可以说除了这些城市外,整个都在下行当中,政策的强调现在在转型,从强行政干预转向向分类调控管理,弱化行政管理,回归市场,在回归市场的途中,信贷持续收紧,加上宏观经济的下行风险,导致了市场的信心不足,是现在比较明显的现象。

今年的银行特别有意思,我在一季度密集度摆放了20多个行长,和他们聊,到底银行怎么着,发现今年的银行基本上没任务,一季度房贷没任务,以前都是有任务的,但今年没有,今年是上面给银行签一块份额,银行能放则放,不能放则不放,放不出也没人怪你,这是今年比较怪的现象;第二,像大家都有不知道的时候有中国银行工商银行交通银行中信银行,这些银行里面都成立了一个部门,这个部门里面的人是从市场上找过来的并且做过房地产开发的人,到这以后,他们开始分析,比如:北京的中信银行就开始分析:最近拿了20块地,他们要追踪哪些项目去房贷,他们的目标要瞄准哪些项目去房贷,以前像以前北京银行的一个分行,直接放就没错,但现在是一块一块的分析,比如为什么这块地他3万,你8千(暗指万科和恒大的项目一路之隔),然后说这个项目列入黑名单风险,就是他们在银行里的人去分析房贷,说明第一:银行在用市场化的眼光开始审视项目了,但是现在他在分析,思想有点像信托;第二个说明他们放贷没有任务,没有任务之后,他们想放点好的,他都挑。

关于负债率,万科最近也在研究,据东方证券分析,2012年开发类的房地产企业净负债率是65%,龙头企业的平均负债率是43%,那么现金比例普遍都偏低;负债率,从过去1年来看,大城市的开发商,尤其土地价格高的城市的开发商,负债率有非常严重的上涨现象。比如像北京拿地比较猛的,像泰和,负债率很高了;另外这些企业拿地还有一个打法,就是拿到贵的地以后,去找金主去借钱,这些钱借来,用股权制抵押,有若干个项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步,大量的股权已经在金主的手里了。但金主的钱好多都很贵、很高,因此这些项目能不能经得住销售缓慢的考验是未来一个很大的问题。

因此,有一个结论,宏观大调控,2014年对房地产市场,确实有较大的变化,政府2014年以来,想法也很多,稳增长压力很大,贷款偏紧、融资成本上升,整个中国经济在艰难中复苏,实际上也带有不确定性,那么另外一个,过去1年多,土地的放量,尤其像北京、上海自住商品房用地的上市,引发客户短期对市场的观望,形成了一种虚拟供应的形象。使得短期内刚性需求都爬在自住房商品上了,不动了,也是一个特征,但是从北京、上海目前来看,供需矛盾仍然没有马上得到缓解,刚性需求的需求量还是很大的。在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断:因为我也参与了市政府的一些会,大致到2014年年底、2015年年初,也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地,都会要上市的时候,北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘,这40多个楼盘分布的位置,那里都有,但是有一个现象,基本上没一个在5环路里边的,套数依据容积率估算,大致在4万-5万套数之间,但这里面还不包括商改住,如果恒大最近拿的这块地要商改住的话,还有一大批房子要入市,因为北京在2013年卖的地,已经有一半以上不是住宅用地了,是商业用地,但这些拿了商业地块的企业,基本上没什么想做商业,都在想商改住,如果这样,就要再加上一批住宅入市,而且这些商改住的楼面价不比住宅低,所以,在2014年年底,北京,将会有一批以4-5万元的房子,非常有代表行,是否是主流,还不敢说。这些价格区间的房子,将成为一个相当大的一批量出现在市场上。我对这批房子,我本人是持一个相对悲观的态度,因为我觉得,北京取消限购,几乎无望,继习大来了以后,亲自制定了北京未来的发展方向,基本上对北京是一个严厉的限制政策,我不认为在未来的3-5年内,北京有可能取消限购;如果不能够取消限购,再加上这么多房子涌向市场,再加上反腐败,我作为一个从业人士,是非常看重的。现在北京市年情好的时候,一年7-8万套,加上二手房,13-14万套,大约就是20万套,这样的一个稳定数字。因此,如果突然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子,我不知道这个刚需是什么人,刚到楼面地价都是5万的人,我觉得我自己都不刚(指毛大庆本人),不知道谁还那么刚,在做的有多少人觉得5万元的价格很容易(会场有很多人都笑),我个人认为万科的职工,在房地产圈里,收入还算可以,我看也没有什么人能买得起这样的房子,以上是市场目前的分析。

下面是我的另一个观点,对于中国房地产未来,还是有一些值得我们小心的地方(个人在万科内部,一直都是分析劣势和风险),观点之一:住房供应是不是还严重不足,过去一年多,我们一直在研究,对于这个问题,发达国家有一个数字,稳定城市的房地产市场在户均1.1套,人均1.1间,就说明这个市场比较稳定。这个户均和人均,不是指城市人口的人均,是指常住人口的人均。以这样的均法来看,北京显然还是不足的,但很多城市,把现在的库存都算上,事实上已经很足了,这是一个值得观察的数据。那么这个数据用什么尺子来量呢,我们现在有一个尺子,叫城市的年千人套数,它代表住宅水平和推断市场供应容量,它是国际上用来衡量的一个重要指标(会场没有一家企业用此尺子衡量)。在此给大家分下:中国千人建设套数,按照竣工口径来看,2009-2011年,我们全社会住房竣工面积,年均18.5亿平方,折合每年平均建设1627万套,千人的建设套数为12.1套;同期住房人均面积均值为9.05亿平方米,折合套数801万套,千人的套数为12,按照竣工口径来看,近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平,已经触顶,但尚可接受,这个结论忽略两个未考虑因素:一个我国目前的竣工远远低于开工,大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内,我们看了主要国家的经历,美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典,即使在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代,除了韩国、日本以外,一般没有超过12的,所有国家都没有超过14;按照商品房开工口径来看,中国千人建设套数本世纪以来,其实在不断攀升,从世纪初的5(2000年的5)到2011年已经突破20,近年来的保障房,如果加在一起计算,年开工均在千万套左右,仍然不考虑在建的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等等,2011年中国的千人建设套数,已经达到了35套,这是人类历史上从未出现过的高端,说明我们的建设量和未来的再投资源从量上讲,是相当不少的。

从分城市类型来看,一线城市相对来讲还比较合理,在10-15相对较合理的水平;三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似,问题最大的,其实是在二线城市,到了2011年,仅仅商品住房的千人开工套数,已经达到了30,是比较严峻的局面。我们将城市做了一个列表,比较严重的有呼和浩特,近3年的平均数已经达到了70,沈阳为49,西安为38,贵阳为37等都是名列前茅的城市,二线城市排前10为的合肥、贵阳、重庆、长春、大连、昆明;商品住房千人开工套数26个三、四线城市中2006年只有一半高于15,到了2012年和近3年平均,几乎全部高于15,除了佛山、泉州、温州没超过15以外,其他全部高过15,其中最恐怖的一个城市叫营口,千人开工套数疯狂增长,近3年平均平均高达93.3,已经到了不可理喻的程度。所以从自主的角度看,如果房子不炒,不以炒房子、倒腾房子为目的的话,全国住房供应不足的情况,其实从2009年内已经开始出现拐点,那么过去3年,中国住房已经创造了人类历史上的高位。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市,商品住房千人年开工套数在20—-25仍然是安全的,一线城市在本世纪初普遍处于这个水平,个别二线城市长期超过30乃至40,不能不引起高度警惕,二线城市的透支程度是最值得关注的,可能会超过三、四线城市,但是三、四线城市的吸引能力和投资能力不足,导向能力不如二线城市,以上是几个要点。

总的来说,中国商品房新开工已经达到极限,未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市,我们认为他的增长性还有潜力。至于住房的价格是否还有上涨的空间,对于库存比例很高、积压很高的城市来说,近几年根本看不到有上涨的可能性,除非国家再出台几万亿。从一线城市来看,全世界的房价,城市中心房价中位数排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科,北京和上海已经进入了世界前茅,甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。我们这次在美国看,实际上美国的房子还是挺合算的,东京的房子均价大概在6-7万人民币。

再看土地总价值,是监测不动产泡沫的一个重要指标,随着地价的大幅上涨,我们看日本在房地产泡沫以前,其实他的土地总价值占GDP的一个比例关系,我们进了分析,1990年,东京土地的价值是4.1万亿美元(土地价值计算有公式),与美国全国的土地价值相当,大约占美国同期GDP的63.3%;1997年香港的土地价值在5.7万亿美元,约占美国同期GDP的66.3%;2012年北京土地的价值约为10万亿美元,占美国同期GDP的61.6%,所以这是一个非常可怕的数字。

至于房价的收入比,都不用说,中国都不属于低的。所以从很多角度上看,中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的,相反有很多数据表明,2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征;那么从房价收入比、房价租金比的数据来看,北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。因为房地产是一个非常明显的周期性行业,发达经济体历史上发生过的事情,很可能在中国的未来重现,有必要了解他们在发生泡沫化时期数据之间的逻辑关系,便于我们来规避我们可能出现的情况。

最后我想说经济大背景和房地产行业的关系、以及和人口结构化值得关注的观点,一个习和李,现在采取的经济解决方案的态度,我个人认为从政治改革和经济措施两点上讲,他们使出来的手段和前10年甚至更前些年的手段相比,可能有一个根本的告别,或者根本的切断。这很明显的,无论从腐败问题的态度,到对于经济措施手法的变化,基本上都是一个告别的态度,不能说决裂,但起码是切断关系的态度,这个态度是明显的,或者说已经明确的表达出来。意思就是说过去的10多年或者再长一点时间,经济手段基本上以M2或货币刺激为主导的手段,这个手段加上我们没有在创新领域或者投资引导上加以正确的引导,使得大量的货币都回到了土地和房地产中,当然包括基础建设投资和固定资产投资,但是这些等等的东西都是不为未来创造价值的行业,都是一时快乐的行业,这个状态,我想我们所有房地产行业从业者,我们享受了过去这样的快乐,但是不代表对国家就是健康的,个人是这么考虑问题的。这样的一个状态下的中国,大家都是迷迷糊糊的,像吃了这个毒品之后的状态,当然都是吃上了瘾戒不掉了,所以就不断刺激,就不断弄钱,不断弄钱,就不断弄土地财政。这有一个特别怪异的现象,这样的一个情况,银行还高利润,这实际上经济有很多很多潜在的泡沫在里面,要和这个事情告别,采取一个纪律性的、有制约的金融手段,还是一个放纵的金融措施,对此,我们有大量的经济学家,说国家还有很大的基础建设投资,以这个来告诉大家GDP还有强大的动力,但实际上毛病就出在国家一直对固定资产和基础设施大力度的投资,但事实上远远没有支撑创造性企业、民营企业和中小企业的发展,对于社会投资的效率来说,这种投资的效率是最差的;对于国有企业、垄断企业,对于这种固定资产投资的投资,是最产生不了对未来的创收作用,如果你对民营企业、自主创新企业进行投资的话,那完全是另外一个局面,这些行业会自己找到他未来的生存空间,它的创造力很强,所以,是不是这一代人要在这一点上采取坚决果断的措施,今天只能看见他在收紧,在挤泡沫,但还看不出来他在什么上面去鼓励和发展,所以,这个还是一个尾号。

第二个就是中国现在面临一个很着急的问题,就是我们人口结构迅速的迅速变化,过去1年多,我们做了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究,我们接了一个课题,我们7个博士,接了一个课题,给中央某个机关,在十八界三中全会前面快1年的时候,研究中国的人口结构变化问题,这个7个人是7个行业的,分别作了7个报告,最后汇总在一起,最后让我得到了挺一个惊心动魄的数字,在此分享几个数,一个是在2028—2033年间,我们国家60岁以上的人口会达到3.9—4.4亿,我们取大数4亿,60岁以上人口,大约会在2033年左右会出现,加上2.7亿被抚养的人口,也就是大数6.7亿被抚养的人口,这个时候的中国,将真正接近抚养比1:1的状态,其中2.7亿的人口中,有4000万的残疾人和2.3亿的未成年人;然后我们接着研究剩余的7亿多人口,意味着我们有7亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养,这7亿多人,我们又做了一个更详细的人口分类,再取一个系数0.6(即一个人能抚养一个及多个能力的人),也就是说未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面,今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面,所以,在18年间,这个数字将有一个明确的倒转,这个倒转之后,会带来什么严峻的问题,所有抚养比接近或超过1:1的国家,大约都有几个特征:经济发展迅速减缓,就业岗位缩减,国家负担加重,用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力,进一步带来了企业里论资排辈,年轻人没有上升通道等等现象,创新能力大幅度减弱。和中国最贴切的可能就是日本,日本的几千万人养几千万人,日本在1997年开始进入抚养比这个状态之后,经济开始迅速的减缓,到今天都没有解脱出来,但日本在20多年经济不增长,但老百姓的生活质量并有下降,他的原因在于1991年他老化的时候,日本的经济结构比今天的中国合理很多,日本在91年时候,GDP增长拉动力的十大因素中,60%是科技转化为生产力所带来的GDP增长,因此,基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之后,日本的经济结构是远远优于今天的中国。我们做了一个模型,几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的,如果不是的,这个国家将比较麻烦。因此,中国房地产的天花板实际上在这18年间,一定是达到的,不要幻想持续发展到2030年,房价可以永远上涨。

最后说一句,我感受到了一丝凉意,对于有些城市来说,这一轮房地产非政策性调控的萧条,有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面,有可能长时间就会这样一直下去,如果这个城市长时间没有人口的导入,经济结构没有明显的变化,几乎看不见这个城市凭什么房价在贵,但这不是北京,北京另当别论,北京这个城市太蹊跷,我也搞不太懂。

——————–以下内容为知乎墨寒的评论————————

虽然已经辟谣,可我个人还是认为文中大部分观点确实出自毛总本人,或许爆料人在编排的时候夹了些私货,但陈博导辟谣说毛总所讲关键点“一是市场价格是有敏感点的,二是不同城市出现分化,三是有些城市盲目扩张”这几条,在文中已经有所体现。至于录音资料是否会爆出,我觉得可能性不会很大,首先这类论坛参与人数有限,哪儿漏的风声,回去一查一个准儿,其次,从万科公关部的反应来看,应该控制了消息源。再者而言,行业内部的论坛本来就不是针对大众的,除了房地产,像类似金融行业,各类大宗商品行业等等,都有这样的论坛。这些投资层面的信息都是封闭的,毛总在一个内部的论坛讲几句悲观的论点(况且事实如此),并无不妥(毕竟这不是代表万科对外宣传)。记得当年私募大佬徐翔和程定华的谈话内容曝光,徐翔外行般的问话导致了很多质疑(大名鼎鼎的泽熙掌门居然问出路人级水平的问题?)而这次毛总的的发言,对经济数据的理解和整体逻辑,让人挑不出什么毛病来。
再来聊聊这个发言本身。说来惭愧,由于假期陪领导在个寺庙招待客人,不便上网,等我知道这个消息,还是知呼这个问题的邀请。看过来龙去脉之后,像毛总讲话中说的地价斜率表,千亿级城市的分析,溢价差等等,我想业内人士都会心一笑:这不就是我们平常做的工作嘛!毛总的讲话的内容中,像自住房、银行、负债率和一二线城市的市场以及过往的宏观经济政策的影响比如之前4万亿的货币刺激等等都是我之前的有些回答中表述过的,所以我很赞同。像人口老龄化问题、千人建设套数等,我没有确切的相关数据,但从毛总提供的数据来讲,是符合逻辑的,所以我同样赞同。至于限购是否取消,我判断货币政策一旦再次宽松,则限购必然会被取消(即地产最后一波狂欢)。唯一值得商榷的,是廉政带来的连锁反应,影响肯定会有,但是否足以构成使房价步入下行通道的充要条件呢?或许在毛总的位置上数据看得更多更清楚罢。

万科设计师的呼吁:“请借我10分钟” 住宅产业化为何屡战屡败?房地产何去何从

“各位好,我是万科住宅设计师逯薇。这是我以个人身份发起的专业呼吁。10分钟的呼吁能改变什么?我不知道。但时代在变,行业在变,身处其中的你我,焉能不变?对于问题根源的反思,孕育出以模数化为根基的‘万科装配式设计’这一全新的工作方法。我们坚信:住宅产业化的发展瓶颈已经被撕开了一条口子。”

最近一周,一条名为“各位万科同仁及合作伙伴,请借逯薇10分钟”的公共微信在朋友圈里迅速传播,其点击率轻松突破10万次,成为除万科人事调整事件的又一行业热点。

视频中形象干练又颇有“文青范”的女主角正是万科广深区域副总建筑师逯薇。在回答为何通过微信发布“薇呼吁”时,逯薇告诉《中国建设报·中国住房》记者,一年前她万万想不到会这样高调出镜、振臂疾呼。但是在万科从事了11年标准化设计的她一直在住宅产业化之路上“屡败屡战”,现在,“房地产从黄金时代走向了白银时代,万科这艘‘2000亿元’的战船在住宅这个传统业务的维度上将会驶向何方?这次我们似乎找到了一条能够成功的道路,所以我们用互联网思维和工具把我们有关万科装配式设计的思考告诉全行业,希望大家一起行动起来。”

找出产业化的痛点

“作为一名处女座的建筑师,我实在难以忍受建筑业的粗放,特别是我们对厨卫材料的开料利用率和折损率做了专项研究,大量的浪费让我们震惊不已,而在半年前我们对此一无所知。”逯薇像一名“极客”一样,以“75%、50%、2个月”的三个数字开场。

75%,这是万科广深区域厨房橱柜的板材平均开料利用率,这意味着有将近1/4的板材在开料的过程中成为废料;50%,是万科精装修住房中厨房的瓷砖常规切割率,也就是说有一半的瓷砖需要重新切割才能粘贴上墙;2个月,是一套橱柜从开始最初的住宅方案设计到橱柜下单采购的工作时间,而且还是在最理想的工作状态下。

那么问题来了,面对如此高的折损率应如何求解?如果将常规330毫米的厨房吊柜柜深尺寸调整为298毫米,只需要这么细微的改变就能将板材局部利用率大幅提高。原因在于,中国家具厂商的基础加工板材尺寸为4尺×8尺规格,即1220毫米×2440毫米,如果柜深尺寸为330毫米,那么这块板材仅能三开,板材损耗近25%;如果将柜深尺寸改为298毫米,那么板材就可以实现四开,损耗率就可以降到不到5%。这种改变给使用者也带来了更好的体验,让使用者更方便地存取物品,同时减少了磕碰到头部的可能。

瓷砖常规切割率同样可以优化,从户型设计开始将周线定位法改为完成面定位法,然后以150毫米为基本模数,将完成面的净尺寸定位为150毫米的倍数,这样就可以大幅度地降低瓷砖切割率和损耗率。经万科测算,瓷砖切割率可以从50%下降到20%,损耗率从12% 15%下降到5%。

这些优化的前提条件和基础就是建筑模数。对此,现代建筑大师柯布西耶称,模度(模数)能够高效确定尺度,是一种解放,摆脱徘徊在模棱两可的数据之间的困扰,设计师就可以用更充沛的精力面对其他的抉择。

在流沙上建大楼

“现在不少地方和企业住宅产业化的路走偏了,以为PC PrecastConcrete,即预制装配式混凝土)就是住宅产业化,这是错误的,我们国家在这方面是有过教训的。”中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦告诉记者,一般来说,一个PC构件厂需要100万平方米的项目需求才能实现盈利平衡,现在很少有项目能够满足这个条件,所以对于中国国情而言,内装产业化才应是今后的方向和重点。

开彦表示,现在住宅产业化逐渐升温无疑是一件好事,但是没有模数化标准的支撑反而会带来一系列严重的问题。因为缺乏模数协调原则指导下的统一规格尺寸的要求,在开发和引进住宅产品的过程中无章可循,任意性极大,品种多、规格杂乱。据调查统计,有7个新建企业生产的15个型号的浴缸,实际就有7种长度、8种宽度和13种高度,严重影响了安装质量。再如,因为产品规格尺寸缺乏互换性,造成与建筑设计难以协调,施工安装还要依靠砍、锯、填、嵌等原始施工方法,成品的质量档次无法摆脱低水平状态。

“是做聪明的沉默者,还是站出来找出问题所在?”逯薇和她的同事们选择了后者。逯薇称,始于2002年的万科建筑工业化一直都在结构主体的工业化施工上“打转”,其实这些都是表面上的、外在的体现,而对其背后的逻辑和支撑没有很好的理解。2005年万科聘请日籍专家伏见文明担任建筑技术总监,他将万科的基准模数定为120毫米,但是那时候人们都不理解模数化意味着什么。

“做工业产品不可能没有模数,但是中国房地产业就是这么任性,没有模数。没有模数的产业化就像在流沙上建大楼。因此,我们现在要做的是回归原点,从厨卫模块开始建立模数,对建筑重新解构。”逯薇解释说,假如万科将模数标准定位为150毫米,那么整个模块的组件就可以按照模数化进行精准有序的排列组合,成为上下游甚至同行之间能够交流对话的“国际语言”。“我们现在就是想推广这套语言、这套方法,它只是一套可以共享的空间代码,也可以出现在金地、绿地的户型里,我不认为它是商业机密。”

受益的显然不仅是开发商、部品商,更是客户群体。对于大部分人来说,住宅是非常昂贵的商品,有人甚至需要用一生的积蓄来购买一套住宅。“但是这个行业确实非常粗放、混乱,你几乎难以想象有多少建筑图纸是刚毕业的大学生们画出来的;同时,行业细分又造成了建筑设计师、室内设计师、橱柜设计师无法交流和沟通,做出来的产品自然难以统一。”逯薇认为万科广深区域所做的装配式住宅设计就是在用标准化的组件、部品去替代参差不齐的人工,减少由于模数不协调以及重复性行为带来的巨大浪费。

逯薇的呼吁不是产品人自己狂欢,目前万科集团内部已经有越来越多的公司加入到了模数标准化的行列中。济南万科总经理助理李昊告诉记者,目前当地项目公司已经建立了产品研发部门,实行扁平化管理,与产业链上的相关供应商共同推进模数化,以此提升住宅产业化水平。“时代在变,行业在变,身处其中的你我,焉能不变?”2014年对于万科而言绝对可以称得上是一个变革之年,显然这还仅是一个开端。

地产巨头眼中的未来20年

核心提示:未来20年,养老地产、旅游度假地产将成重点,住宅开发还有空间吗?商业地产开发的金融化之路将如何前行?城镇化大旗下的拿地机遇和利润控制怎样取得黄金比例?

未来20年,养老地产、旅游度假地产将成重点,住宅开发还有空间吗?商业地产开发的金融化之路将如何前行?城镇化大旗下的拿地机遇和利润控制怎样取得黄金比例?……

房地产行业及开发企业将走向何方?我们无法给出全部确定无疑的答案,唯一确定的是,未来之房地产,当从今日之房地产中寻找答案!未来20年的地产领袖,必定从今日的关键企业中诞生!未来20年的地产发展路径,我们将从他们的声音中,听出端倪。

万科地产董事长郁亮:尝试机制突破

从公司的机制上,万科开始尝试突破,推出事业合伙人制度。管理机制上,万科将进行重大调整,把目前的北京、上海、深圳、成都四大区域总部改制成事业部,其职能不再是总部的派出机构,将承担起经营管理的全部责任,前提是他们要拿钱过来投到事业中。

事业部将拥有投资决策、人事、考核等各方面的权力,但是总部拥有最后的否决权。
保利地产董事长宋广菊:养老地产是增长点

如何寻找新利润增长点,是保利地产管理层近年来探索的方向。保利未来10年要打造50个养老机构,这是保利战略转型升级的重要一环。保利地产将全产业链介入,打造“三位一体”的中国式养老,开展微利模式探索。

按照保利地产的布局思路,类似北京西山林语和熹会的养老机构,在未来十年可能会建50个。预计保利布局的每个城市可能都会建一个,甚至两个和熹会。

绿地集团董事长张玉良:“两张好牌”支撑业绩

支撑绿地销售业绩的,是绿地手握的超高层租售模式和广泛的海外布局“两张好牌”。
2013年,商业地产对绿地房地产业务的贡献突破了60%,按照预估,未来收入很有可能超过住宅。
在整个海外项目布局和执行中,目前绿地已进入世界四大洲9个国家13个城市,按照预计,今年海外投资会在200亿美元以上,明年可能会翻番。
龙湖地产董事长吴亚军:商业地产将成支点

商业地产将成为龙湖下一步战略发展的支点。在未来10~15年,龙湖的商业项目将做到收入超过100亿元。未来龙湖不会跟别人拼增长、拼速度,我们有意把速度放缓,重新打造自己的核心能力,提高品质和品牌。

再好的市场里也会有冷板块,在一片悲观的市场里,也存在看不见的机会,那就需要懂得和识别这样的机会,这是龙湖要锻造的能力,就是去读懂客户,看准机会。
恒大地产董事局主席许家印:全产业链发展

恒大拿地策略变了,以前说不拿,最后都拿了很多,但今年你们会发现,以后不会怎么拿地了。这是因为集团已完成一、二、三线城市的土地合理布局,未来不拿地也够5~7年开发,以后只有很好的土地才会出手,一般土地将不再购入。多元化已经正式成为恒大的发展战略,除矿泉水外,恒大还将在农业、畜牧业发力。全产业链发展,已经成为恒大发展路径上的重要标签。

佳兆业集团董事局主席郭英成:布局一二线

公司今年买的土地主要分布在一、二线城市,未来佳兆业的销售和市场在一、二线城市的比例会越来越高。佳兆业会根据自身现金流的情况看待自己。

互联网金融是我们密切关注的一个领域。我认为,未来互联网金融的发展会跟房地产行业的发展结合在一起。目前佳兆业正与很多房地产基金合作,作为一家在华南区信誉较高的开发商,相信会有很大的优势。
世茂集团董事局副主席许世坛:重点做跨界
我们今年改变了世茂房地产既有的发展战略,同时对人事组织和高管团队进行了大幅度的变动。

除了世茂的大本营长三角和福建这两个地区外,世茂公司未来的新布局将重点在环渤海和深圳、广州这两部分区域。

世茂房地产一直在思考如何能在行业的第二次竞跑中领先,做跨界重大资源整合是下一步重点。
远洋地产董事局主席李明:盘活资产和土地

未来远洋地产以持有型为主的重资产和以房地产基金合作为主的轻资产合在一起,会占盈利水平的2/3。同时,住宅业务将占营收的80%,此业务主要为搭建开发平台服务。

我们将对土地策略进行调整,以盘活公司的土地。其中,将深耕已有的重点城市土地,同时在一些二、三线城市,对100万平方米以上的超大规模项目进行调整。
银泰集团CEO陈晓东:潜心做自己,每天进一步

银泰不会也不应该根据市场的短期波动来调整步伐。我理解的互联时代是大胆创新、谋定速动,解领带、脱西装。领带代表中心,解领带的意思就是今后要去中心化,脱西装是不要重型的装备,其实最舒适的是穿T恤衫,今后重型装备不会带来收益。

如果你想成为行业领先者,你战胜任何一个竞争对手都没有用,只有战胜你自己,所以我们潜心做自己,每天希望更进一步。